جهش نرخ ارز و چالش جدید بازار مسکن/ از افزایش انتظارات تا اختلال در قیمتگذاری
اقتصادسنج| قیمت دلار طی روزهای اخیر برای نخستین بار از مرز ۲۰۰ هزار تومان عبور کرد و بازارهای موازی را تحت تاثیر قرار داد. در چنین شرایطی، افزایش انتظارات تورمی بار دیگر این پرسش را مطرح کرده که بازار مسکن چه واکنشی به جهش قیمت ارز نشان خواهد داد. اثر رشد نرخ ارز چه زمانی به افزایش قیمت نهادههای تولید، مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط با ساختوساز منجر میشود؟
التهاب بازارهای موازی اطمینان خریداران و فروشندگان را نسبت به مسکن از بین میبرد
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، مطرح کرد: «التهابات بازارهای موازی همواره بار روانی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار میدهد. در چنین شرایطی، آن اطمینان، اعتماد و باوری که باید در خریدار و فروشنده وجود داشته باشد تا احساس کنند با بازاری باثبات و دارای امنیت فکری و روانی مواجه هستند، از بین میرود.»
او افزود: «در واقع، افراد دیگر اطمینان ندارند که بتوانند در زمان مناسب ملک خود را بفروشند و سپس واحد جدیدی خریداری کنند و همین مساله، ذهن آنها را درگیر میکند.»
افزایش قیمت دلار اثر آنی و فوری بر قیمت مسکن ندارد
غیبی درباره نحوه اثرگذاری نوسانات بازارهای موازی بر قیمت مسکن اظهار کرد: «تاثیر این التهابات بیش از آنکه آنی و فوری باشد، در بلندمدت نمایان میشود. با افزایش قیمت دلار، لزوما از فردای آن روز قیمت مسکن نیز افزایش پیدا نمیکند.»
او ادامه داد: «اثر افزایش قیمت ارز بر بازار مسکن زمانی نمایان میشود که این قیمتها در سطوح جدید پایدار بمانند و بهتدریج نهادههای تولید، مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط با ساختوساز نیز از افزایش قیمتها متاثر شوند. انتقال این افزایش هزینهها به اقتصاد مسکن و قیمت آپارتمان طبیعتا زمانبر است و به تثبیت قیمتها در سطوح جدید بستگی دارد.»
انتظارات تورمی و آشفتگی بازارهای موازی، کشف قیمت واقعی مسکن را مشکل میکند
غیبی با اشاره به نقش انتظارات تورمی در بازار مسکن افزود: آنچه اهمیت بیشتری دارد، بار روانی و افزایش انتظارات تورمی ناشی از التهاب بازارهای موازی است که دیدگاه و رفتار مردم را برهم میریزد. جالب اینجاست که این شرایط حتی فرآیند کشف قیمت واقعی ملک و آپارتمان را نیز با مشکل مواجه میکند؛ چه برای خریدار، چه برای فروشنده و چه برای فعالان بازار و مشاوران املاک.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «مردم هر روز با دادههای مربوط به افزایش، کاهش و نوسانات بازارهای موازی مواجه میشوند و از طریق فضای مجازی و اینترنت به حجم زیادی از اطلاعات دسترسی دارند. در چنین شرایطی، هر فردی بر مبنای این دادهها تحلیلی برای خود دارد و همین مساله از نظر روانی بر بازار اثر میگذارد. این آشفتگی در نهایت باعث میشود حتی در کشف قیمت واقعی یک متر آپارتمان نیز با مشکل مواجه شویم.»
ماندگاری قیمت دلار در سطوح جدید میتواند بر بازار مسکن اثر بگذارد
غیبی با بیان اینکه افزایش قیمتها در بازارهای موازی اثر فوری بر قیمت مسکن ندارد، گفت: افزایش قیمتها در بازارهای موازی، اثر آنی بر قیمت مسکن ندارد، اما در صورت ماندگاری قیمتها در سطوح جدید، میتواند در آینده بر بازار مسکن اثر بگذارد. با این حال، آنچه در مقطع فعلی اهمیت بیشتری دارد، افزایش انتظارات تورمی و آشفتگی رفتار روانی مردم در نتیجه این التهابات است.»
مالکان بخشی از انتظارات تورمی را وارد قیمت پیشنهادی مسکن و به اصطلاح آینده فروشی میکنند
در ادامه این گفتوگو، با اشاره به تغییر مداوم قیمتهای پیشنهادی در پلتفرمهای آگهی ملکی و فاصله آنها با قیمت معاملات، از غیبی درباره علت این اختلاف پرسید.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ گفت: «مردم در اعلام قیمت ملک، تا حدی آینده فروشی میکنند. فرض کنید ارزش واقعی یک ملک ۱۰ میلیارد تومان است، اما مالک آن را ۱۲ میلیارد تومان قیمتگذاری میکند. استدلال او این است که تا زمانی که مشتری پیدا شود، معامله انجام گیرد، پول به حساب او واریز و سند منتقل شود، مدتی زمان میبرد. از طرف دیگر، خود او نیز قصد خرید واحد دیگری را دارد و نمیخواهد در فاصله فروش ملک تا خرید واحد جدید، از التهابات بازار و انتظارات تورمی عقب بماند و دچار ضرر شود.»
او افزود: «بنابراین، آن دو میلیارد تومان اضافهای که در قیمت پیشنهادی لحاظ میشود، در واقع سهمی است که مالک از آینده و انتظارات تورمی در قیمت امروز قرار داده است. به عبارت دیگر، صرفا قیمت واقعی آپارتمان مبنای فروش نیست و بخشی از انتظارات تورمی نیز چاشنی قیمت پیشنهادی شده است. از همین رو، نمیتوان لزوما قیمتهای اعلامی را مبنای واقعی قیمتگذاری در بازار مسکن دانست.»
آرامش بازار مسکن به ثبات بازارهای موازی وابسته است
غیبی درباره شرایط بازگشت آرامش به بازار مسکن اظهار کرد: «ما زمانی میتوانیم در حوزه مسکن به آرامش برسیم که بازارهای موازی نیز به ثبات و آرامش برسند و مردم از امنیت فکری و روانی برخوردار باشند. یعنی فرد بتواند ملکی که قصد فروش آن را دارد، در زمان مناسب بفروشد و پس از بررسی و بازدید، ملک مورد نظر خود را نیز خریداری و واحد مسکونی خود را ارتقا دهد.»
برخی سازندگان با استناد به شرایط جدید بازار، عددسازی میکنند
این کارشناس بازار مسکن همچنین با اشاره به اثر انتظارات تورمی بر رفتار سازندگان گفت: «افرادی که در حوزه ساخت و فروش ساختمان فعالیت میکنند، وقتی چنین اعداد و ارقامی را در پلتفرمها میبینند، یا مشاهده میکنند که نرخ ارز و طلا افزایش پیدا کرده است، بهسرعت قیمتهای خود را تغییر میدهند.»
او ادامه داد: «طبیعتا برخی از آنها از چنین شرایطی استقبال میکنند، زیرا واحدهایی را که تا پیش از این به دلیل گرانی امکان فروششان وجود نداشته، با استناد به شرایط جدید بازار، قیمتگذاری میکنند. در چنین وضعیتی ممکن است شاهد عددسازی و تعیین قیمتهایی باشیم که خود به افزایش التهاب در بازار مسکن منجر میشود.»
برخی سازندگان از التهاب بازارهای موازی به نفع خود سوءاستفاده میکنند
غیبی درباره سوءاستفاده برخی سودجویان از افزایش قیمت دلار بیان کرد: «برخی سازندگان با این استدلال که قیمتها افزایش یافته و ممکن است فردا نتوانم این رقم را به دست بیاورم، قیمتهای بالاتری برای واحدهای خود تعیین میکنند.»
او ادامه داد: «این در حالی است که افزایش نرخ ارز و طلا اثر آنی بر قیمت واقعی مسکن ندارد. با این حال، برخی افراد تصویری از قیمتهای آینده را وارد قیمت امروز میکنند و به نفع خود از التهاب ایجادشده در بازارهای موازی سوءاستفاده میکنند.»| تجارتنیوز
بدون نظر! اولین نفر باشید