پیش‌فروش مسکن با قیمت‌های نجومی/ واحدهای ناتمام چند فروخته می‌شوند؟
اقتصادسنج| سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه املاک درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و تحولات قیمت مسکن اظهار کرد: از زمانی که سامانه املاک و مستغلات در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از اتحادیه خارج شد و به سامانه خودنویس و پس از آن سامانه کاتب منتقل شد، اطلاعات رسمی درباره معاملات بازار مسکن اعلام نمی‌شود و اطلاعاتی که اعضای اتحادیه املاک ارائه می‌کنند، عمدتاً براساس مشاهدات و داده‌های میدانی است.
او افزود: افزایش قیمت مسکن در شرایط فعلی اتفاقی غیرقابل پیش‌بینی نبود. ما از آذر و دی‌ماه سال گذشته اعلام کرده بودیم که براساس پیش‌بینی‌ها، باید منتظر افزایش قیمت‌ها باشیم. با این حال، واحدهایی که با قیمت‌های جدید مصالح ساختمانی در حال ساخت هستند، هنوز وارد بازار مسکن نشده‌اند.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک بیان کرد: دلیل این موضوع آن است که تعداد زیادی از سازندگان، به‌ویژه سازندگان خرد، براساس برآورد هزینه‌های قبلی فعالیت خود را آغاز کرده بودند و حتی بعضاً روی پیش‌فروش یک یا دو واحد نیز حساب کرده بودند. بنابراین، برخی سازندگان خرد کار را نه با شرایط برابر، بلکه با کسری و زیان آغاز می‌کنند.
سازندگان خرد به‌دلیل گرانی مصالح، پروژه‌های مسکن را نیمه‌کاره رها کردند
وی یادآور شد: در چنین شرایطی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده است بسیاری از سازندگان خرد، پروژه‌های ساختمانی خود را نیمه‌کاره رها کنند. بنابراین هم زمان ورود واحدهای جدید به بازار مسکن به تعویق افتاده و هم این واحدها قرار است با مصالح ساختمانی گران‌تر ساخته شوند.
محرمی نمین تصریح کرد: اعدادی که اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم، عمدتاً متأثر از تورم سالانه است و فقط با تورم سالانه انطباق دارد، نه با افزایش قیمت مصالح ساختمانی. هنوز واحدهایی که با مصالح جدید و گران‌تر ساخته شده‌اند، وارد بازار نشده‌اند و به همین دلیل آثار کامل افزایش هزینه ساخت را در قیمت‌های فعلی نمی‌بینیم.
وی ادامه داد: این موضوع قابل پیش‌بینی بود. ما هر سال با تورم مواجه هستیم و فصل خرید و فروش مسکن نیز عمدتاً نیمه دوم سال است. نیمه نخست سال بیشتر به بازار رهن و اجاره اختصاص دارد و نیمه دوم سال فصل خرید و فروش محسوب می‌شود.
اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن و تبدیل به احسن کردن ملک است
نایب‌رئیس اتحادیه املاک گفت: همچنان توصیه من این است که برای خرید خانه، به‌ویژه برای افرادی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند، زمان مناسبی است و نباید دست نگه دارند. بهتر است ملک خود را جابه‌جا کنند.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی، با مبلغی که قرار است روی ارزش ملک فعلی خود بگذارید و برای خرید یک واحد جدید هزینه کنید، شاید بتوانید ۲۰ متر به متراژ خانه خود اضافه کنید. اما اگر در آینده با تورم بیشتری مواجه شویم، ممکن است به جای ۲۰ متر، تنها امکان اضافه کردن ۱۵ متر به متراژ ملک خود را داشته باشید.
محرمی نمین اظهار کرد: توصیه من به جوانان خانه‌اولی این است که از سودهای چشمگیر و روزانه‌ای که در پلتفرم‌های خرید آنلاین طلا، دلار یا ارزهای دیجیتال مشاهده می‌کنند، چشم‌پوشی کنند و صرفاً براساس این سودهای روزانه تصمیم نگیرند.
خانه‌اولی‌ها فریب سود روزانه طلا و ارز را نخورند
وی افزود: افراد باید خودشان بازار طلا را از دی‌ماه و بهمن‌ماه سال گذشته تاکنون با افزایش قیمت مسکن مقایسه کنند و ببینند میزان افزایش قیمت در این دو بازار و چشم‌انداز آنها در آینده تا چه اندازه با یکدیگر متفاوت است.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک ادامه داد: شاید تا اسفندماه می‌توانستیم با پنج یا ۶ میلیارد تومان یک منزل مسکونی خریداری کنیم، اما در حال حاضر برای اینکه در تهران و در یک منطقه مطلوب، نه اینکه اصلاً خانه‌ای وجود نداشته باشد، بلکه یک واحد نسبتاً خوب و قابل سکونت خریداری کنیم، باید پیش‌بینی قیمت‌هایی از ۹ تا ۱۰ میلیارد تومان به بالا را داشته باشیم.
وی در ادامه با انتقاد از نحوه قیمت‌گذاری در پلتفرم‌های آگهی آنلاین گفت: موضوع قیمت‌گذاری آگهی‌ها در پلتفرم‌های آگهی آنلاین برای کسی پوشیده نیست و قیمت‌گذاری‌ها در بسیاری از موارد کارشناسی‌شده نیست.
محرمی نمین یادآور شد: اکنون با موضوعی تحت عنوان فعالیت پلتفرم‌های آگهی آنلاین مواجه هستیم که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی دریافت می‌کنند. در این زمینه نوعی موازی‌کاری میان اتحادیه‌های مختلف و اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی ایجاد شده است.
وی تصریح کرد: بحث مسکن کاملاً تخصصی است و اگر قرار است پلتفرمی در حوزه مسکن فعالیت کند، باید مجوز آن تحت نظارت اتحادیه املاک باشد تا نسبت به قیمت‌گذاری اقدام کند، نه اینکه قیمت‌سازی انجام دهد.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک گفت: قیمت‌سازی در پلتفرم‌های آگهی آنلاین مشکل ایجاد می‌کند. تصور کنید در منطقه‌ای از غرب تهران، یک یا چند ملک با قیمت مشخصی در یک پلتفرم آگهی آنلاین قیمت‌گذاری شود؛ همین موضوع می‌تواند قیمت کل منطقه را جابه‌جا کند. وقتی یک یا دو خانه در این پلتفرم‌ها با قیمت جدید عرضه می‌شود، حجم انبوهی از قیمت‌سازی شکل می‌گیرد که می‌تواند قیمت کل منطقه را تحت تأثیر قرار دهد و موجب دستکاری قیمت‌ها شود.
وی با اشاره به وضعیت پیش‌فروش مسکن اظهار کرد: اکنون در پروژه‌های هزار واحدی، ۸ هزار واحدی و حتی ۸۰۰ واحدی، پیش‌فروش‌هایی داریم که واحد در حال ساخت را با قیمت ملک آماده سه سال بعد می‌فروشند.
محرمی نمین ادامه داد: در شرایط فعلی، ممکن است واحدی که هنوز روی خاک قرار دارد، با قیمت‌های بسیار بالا عرضه شود؛ برای مثال، واحدی که در آینده قرار است متری ۵۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ممکن است امروز متری ۳۰۰ میلیون تومان روی خاک فروخته شود و فروشنده این موضوع را با پرداخت اقساط توجیه کند.
راه پیش‌فروش قانونی مسکن را بسته‌ایم
وی یادآور شد: ما مسیر پیش‌فروش را برای مشاوران املاک بسته‌ایم و در واقع راه پیش‌فروش و خرید اقساطی را برای مردم نیز بسته‌ایم. از سال ۱۳۹۰ که قانون پیش‌فروش تصویب شد، مقرر شد مشاور املاک قرارداد پیش‌فروش را تنظیم نکند و این کار به دفترخانه سپرده شد، اما دفترخانه نیز از سال ۱۳۹۰ تاکنون نتوانسته حتی یک قرارداد پیش‌فروش ثبت کند.
نایب رئیس اتحادیه املاک تصریح کرد: در نتیجه این وضعیت، مردم امکان خرید اقساطی ندارند. در چنین شرایطی، اکنون وبینارها و سمینارهای متعددی برگزار می‌شود و از مردم خواسته می‌شود برای خرید متری اقدام کنند. سؤال این است که چرا باید خرید متری انجام شود؟
وی گفت: وقتی مبایعه‌نامه وجود دارد، می‌توان یک خرید مشخص انجام داد. برای مثال، فرد می‌تواند یک واحد ۴۰ متری را خریداری کند و پرداخت آن را در یک بازه سه‌ساله تعریف کند. در این صورت، موضوع معامله مشخص است و خریدار می‌داند چه ملکی را خریداری می‌کند و بابت چه چیزی پرداخت انجام می‌دهد.
محرمی نمین در پایان خاطرنشان کرد: اما در خرید متری، موضوع معامله نامعین است؛ مشخص نیست این ملک در آینده دقیقاً کجا، چه زمانی، چگونه و در کدام طبقه خواهد بود. در واقع، ما آنچه را درست بوده ممنوع اعلام کرده‌ایم؛ این وضعیت ناشی از یک اشتباه محاسباتی و قانون‌گذاری در حوزه فروش و پیش‌فروش ملک است و همین موضوع نیز تأثیر قابل توجهی بر قیمت‌گذاری و روند قیمت مسکن دارد.
بدون نظر! اولین نفر باشید