تورم مسکن در مسیر بازگشت به سطوح اوج/ رشد ۱۰ واحد درصدی در ۵ ماه
اقتصادسنج| تورم نقطهای گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سوختها» در شهریور ۱۴۰۲ به اوج ۶۲.۴ درصد رسید. از آنجا مسیری نزولی آغاز شد که حدود ۲۰ ماه ادامه داشت و این نرخ را در آبان ۱۴۰۴ به ۳۲.۸ درصد رساند.
زمستان ۱۴۰۴ نیز نشانی از جهش تازه دیده نمیشد؛ تورمهای ماهانه فقط بین ۱.۲ تا ۱.۶ درصد نوسان داشتند.
اما از ابتدای ۱۴۰۵ مسیر عوض شد. تورم نقطهای گروه مسکن از ۳۳.۲ درصد در فروردین به ۴۳.۶ درصد در شهریور رسید؛ بیش از ۱۰ واحد درصد افزایش تنها در پنج ماه.
اتفاق مهم فقط بالا رفتن نرخ نقطهای نیست. تورمهای ماهانه نشان میدهند که سطح تازهای از افزایش قیمت در حال شکلگیری است.
تابستان امسال به سال اوج نزدیک شد
میانگین تورم ماهانه مسکن در سه ماه تیر تا شهریور امسال حدود ۵.۵ درصد بوده است. این عدد در دوره مشابه پارسال ۴.۱ درصد و دو سال قبل ۴.۸ درصد بود. تنها در سال اوج ۱۴۰۲ میانگین این سه ماه بالاتر و حدود ۵.۹ درصد ثبت شده بود.
انباشت تورم ششماهه تصویر را روشنتر میکند. براساس محاسبه این گزارش از نرخهای ماهانه گردشده، تورم انباشته فروردین تا شهریور امسال حدود ۲۹.۵ درصد بوده است؛ در برابر ۲۰.۳ درصد پارسال، ۲۵.۳ درصد در سال ۱۴۰۳ و ۲۹.۱ درصد در سال ۱۴۰۲.
بنابراین آنچه در ماههای اخیر دیده میشود را نمیتوان صرفاً با اثر پایه توضیح داد. خود نرخهای ماهانه نیز از افزایش دوباره سرعت رشد هزینه مسکن خبر میدهند.
۴۳ درصدی که میتواند فریبنده باشد
با وجود این شتاب، تورم نقطهای ۴۳.۶ درصدی مسکن هنوز بسیار پایینتر از تورم حدود ۸۴ درصدی شاخص کل کشور است. اما این فاصله الزاما به معنای سبکتر شدن فشار هزینه خانه نیست.
بررسی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران حاکی از آن است که اجاره در ماههای پیاپی بهطور متوسط حدود ۵ درصد در ماه افزایش یافته است. در عین حال، شاخص مورد بحث فقط اجاره نیست؛ میانگینی از اجاره و هزینههای آب، برق، گاز و سایر سوختهاست و بنابراین تجربه هر مستاجر را به صورت جداگانه نشان نمیدهد.
برای ترجمه این اعداد به زبان سادهتر، اگر مستاجری سال گذشته ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت میکرد، با اعمال متوسط رشد این گروه، رقم متناظر امروز حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان است.
چرا اجاره با تاخیر به تورم میرسد؟
فاصله میان تورم کل و مسکن یک ویژگی مهم دارد: قراردادهای اجاره معمولا یکسالهاند.
هر ماه فقط بخشی از قراردادها تمدید میشوند یا قرارداد تازهای بسته میشود. بنابراین قیمتهای جدید برخلاف بسیاری از کالاها نمیتوانند یکباره وارد کل شاخص شوند؛ افزایش قیمت به تدریج و همزمان با تمدید قراردادها در دادهها ظاهر میشود.
همین تفاوت زمانی در ارقام امسال دیده میشود. اوج تورم ماهانه شاخص کل در اردیبهشت و، به نقل از بانک مرکزی، ۸.۵ درصد بود؛ اما اوج ماهانه مسکن دو ماه دیرتر، در تیر و با نرخ ۵.۹ درصد ثبت شد.
حتی وقتی تورم ماهانه شاخص کل در فاصله تیر تا شهریور بین ۳.۶ تا ۳.۹ درصد قرار گرفت، تورم ماهانه مسکن هنوز در شهریور ۵.۱ درصد بود.
به بیان دیگر، بخشی از شوکی که پیشتر در سطح عمومی قیمتها اتفاق افتاده، میتواند با فاصله زمانی در قراردادهای اجاره ظاهر شود.
خرید در خواب، اجاره بیدار
بازار خرید مسکن در همین دوره تصویر متفاوتی دارد. براساس گزارشهای میدانی، تعداد معاملات ملک تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است؛ هرچند آمار رسمی برای تأیید این برآورد در دسترس نیست.
با وجود افت معاملات، قیمتهای پیشنهادی همچنان بالا میروند. بنابراین رکود فعلی را بیشتر میتوان در تعداد معاملات دید و نه الزاماً در قیمتهایی که فروشندگان برای ملک خود مطالبه میکنند.
اینجا یک فرضیه قابل بررسی نیز شکل میگیرد: خریدارانی که به دلیل کاهش قدرت خرید امکان ورود به بازار مالکیت را از دست دادهاند، ممکن است به بازار اجاره منتقل شوند و فشار تقاضا را در آنجا افزایش دهند. با این حال، دادههای موجود هنوز برای اثبات چنین رابطهای کافی نیستند.
فاصلهای که ممکن است کمتر شود
در یک سال گذشته، قیمت نسبی گروه مسکن در مقایسه با متوسط کل قیمتها حدود ۲۲ درصد کاهش یافته است؛ حاصل تقسیم رشد ۱.۴۳۶ بر ۱.۸۳۹ در محاسبات این گزارش.
این شکاف لزوما برای همیشه باقی نمیماند.
اگر سطح عمومی قیمتها همچنان افزایشی باشد، ساختار سالانه قراردادهای اجاره میتواند باعث شود مسکن با تاخیر بخشی از این فاصله را طی کند. حتی اگر تورم کل از اینجا ثابت شود، تعدیل قراردادهایی که در ماههای گذشته هنوز تمدید نشدهاند، میتواند تا حدود یک سال ادامه پیدا کند.
از این منظر، نزدیک شدن تدریجی تورم مسکن به تورم کل یک مسیر محتمل است، نه یک نتیجه قطعی.
دو عامل نیز میتوانند جلوی همگرایی کامل را بگیرند. نخست درآمد مستاجران است که در عمل سقفی برای میزان افزایش اجاره ایجاد میکند. دوم، تعرفههای دولتی انرژی است که بخشی از شاخص این گروه را تشکیل میدهد اما الزاماً از منطق بازار اجاره پیروی نمیکند.
سه مسیر برای اسفند
یک عامل دیگر میتواند اعداد پاییز و زمستان را تحت تأثیر قرار دهد: پایه مقایسه پایین سال گذشته.
تورم ماهانه مسکن از آبان تا اسفند ۱۴۰۴ فقط بین ۱.۲ تا ۱.۸ درصد بود. بر همین مبنا میتوان سه مسیر محاسباتی برای تورم نقطهای اسفند ۱۴۰۵ ترسیم کرد. این اعداد پیشبینی نیستند و صرفاً نشان میدهند ادامه الگوهای متفاوت ماهانه چه نتیجهای خواهد داشت.
اگر زمستان امسال مشابه زمستان آرام ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ باشد، تورم نقطهای اسفند به حدود ۴۴ درصد میرسد. تکرار الگوی ۱۴۰۲ آن را به حدود ۵۰ درصد میرساند و اگر متوسط تورم ماهانه تا پایان سال ۳.۵ درصد باشد، نرخ نقطهای میتواند در محدوده ۵۹ درصد قرار گیرد.
مسیر واقعی به متغیرهای بزرگتری وابسته است؛ از جمله محاصره، نرخ ارز و رشد نقدینگی. محاصره از ۲۳ تیر بازگشته و رشد نقدینگی خرداد نیز ۵۶ درصد اعلام شده؛ رقمی که از سال ۱۳۵۳ بیسابقه بوده است.
وقتی درصدها به قرارداد اجاره میرسند
اثر این روند در نهایت نه در نمودار تورم، بلکه هنگام تمدید قراردادها احساس میشود.
اگر رفتار تابستان امسال نشانه ورود مسکن به دورهای شبیه سالهای اوج باشد، قراردادهایی که در پاییز و زمستان تمدید میشوند نیز ممکن است با افزایشهای سنگینتری روبهرو شوند.
همان اجاره ۱۰ میلیون تومانی سال گذشته، با نرخ متوسط فعلی گروه به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان میرسد. اگر افزایش هزینه مسکن در نهایت به متوسط افزایش شاخص کل برسد، معادل همان ۱۰ میلیون تومان به حدود ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد رسید.
این البته هنوز یک سناریو است، نه پیشبینی اجارهبها. دادههای ماههای بعد مشخص خواهند کرد که شتاب تابستان یک موج کوتاه بوده یا آغاز مرحله تازهای از تعدیل دیرهنگام هزینه مسکن.
بدون نظر! اولین نفر باشید