پیش‌بینی جدید مشاوران املاک از قیمت مسکن و اجاره‌ در ماه‌های آینده/ بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟

اقتصادسنج؛ تابستان به میانه رسیده اما بازار مسکن هنوز داغ نشده و حتی در مقایسه با زمستان گذشته سردتر شده است. شواهد و قرائن نشان می‌دهد این بازار در مردادماه ۱۴۰۵ همچنان با رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید خانوارها و ابهام نسبت به آینده قیمت‌ها مواجه است. بخش عمده تقاضای موجود، مصرفی است و خریداران بیشتر به دنبال واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت هستند.

اگرچه آمار رسمی از تعداد معاملات وجود ندارد اما گفته می شود تعداد معاملات ملک در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده است. فعالیت بخر و بفروش‌ها نیز تحت تاثیر کاهش معاملات مصرفی و نبود چشم‌انداز روشن از بازدهی بازار کاهش نشان می دهد. با وجود رکود معاملات، قیمت‌های پیشنهادی برخی مالکان در مناطق مختلف رشد یافته؛ هرچند ارقام اعلامی الزاماً به معنای انجام معامله قطعی نیست. در مواردی نیز مالکان برای فروش سریع‌تر، به‌ویژه در صورت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به ارائه تخفیف شده‌اند.

به اعتقاد کارشناسان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش قدرت خرید و تحولات سیاسی و اقتصادی، مهم‌ترین عوامل مؤثر بر شرایط فعلی بازار هستند. در چنین وضعیتی، احتمال جهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت، بعید به نظر می رسد. با این حال، ادامه تورم عمومی می‌تواند زمینه افزایش اسمی قیمت‌ها و عمیق‌تر شدن رکود تورمی را فراهم کند.

همچنین بازار اجاره در مردادماه، با توجه به پایان تدریجی فصل جابه‌جایی، در مسیر آرامش نسبی قرار گرفته است. سقف افزایش اجاره‌بها در تهران برای سال ۱۴۰۵، ۲۷ درصد تعیین شده، اما وضعیت واقعی قراردادها به شرایط ملک، منطقه، توافق طرفین و نحوه تمدید قرارداد بستگی دارد.

گودرزی: بازار در رکود است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن اظهار کرد: بخش عمده معاملات فعلی مربوط به متقاضیان مصرفی است و خریداران بیشتر به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و متناسب با توان مالی خود حرکت کرده‌اند. در مقابل، خریدهای سرمایه‌ای به دلیل نبود چشم‌انداز روشن از بازدهی بازار کاهش یافته است.

وی با بیان اینکه افزایش قیمت‌های پیشنهادی لزوماً به معنای رشد قیمت معاملات قطعی نیست، افزود: در برخی مناطق، مالکان قیمت‌های بالاتری برای فروش اعلام کرده‌اند، اما به دلیل ضعف قدرت خرید، بسیاری از این قیمت‌ها به معامله منجر نمی‌شود. حتی برخی فروشندگان برای تأمین نقدینگی، ناچار به ارائه تخفیف شده‌اند.

گودرزی تأکید کرد: با وجود افزایش نرخ ارز و رشد انتظارات تورمی، احتمال جهش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده پایین است و بازار در صورت ثبات شرایط کلان، می‌تواند به سمت ثبات نسبی حرکت کند. با این حال، افزایش اسمی قیمت‌ها بدون ورود تقاضای جدید، رکود تورمی بازار را تشدید خواهد کرد.

محتشم: بدون افزایش قدرت خرید، رونق پایدار در بازار شکل نمی‌گیرد

حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن، نیز در تحلیل شرایط این بازار می‌تواند بر این نکته تأکید کند که افزایش قیمت مسکن در شرایطی که قدرت خرید خانوارها رشد نکرده است، به رونق معاملات منجر نمی‌شود و تنها فاصله میان قیمت‌ها و توان مالی متقاضیان را افزایش می‌دهد.

به گفته محتشم، بازار در حال حاضر بیش از آنکه با کمبود تقاضای بالقوه مواجه باشد، با ناتوانی تقاضای مصرفی در تأمین هزینه خرید روبه‌رو است. بنابراین، تداوم رکود، کاهش حجم معاملات و افزایش فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قابل معامله، از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در مردادماه خواهد بود.

وی معتقد است تا زمانی که تورم عمومی، هزینه ساخت و قیمت زمین کنترل نشود و تسهیلات مؤثر و متناسب با قیمت واقعی مسکن در اختیار متقاضیان قرار نگیرد، نمی‌توان انتظار رونق پایدار در این بازار داشت. در چنین شرایطی، حتی کاهش محدود قیمت‌ها نیز الزاماً به افزایش معاملات منجر نمی‌شود؛ زیرا مسئله اصلی، ضعف قدرت خرید و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد است.

بنابراین گزارش، وضعیت رکود معاملاتی در بازار مسکن پس از آن رخ داد که در ماه‌های فروردین و اردیبهشت، مقطع پایان جنگ ۴۰ روزه، قیمت‌های پیشنهادی به یکباره پرش کرد. آنطور که واسطه های ملکی می‌گویند مراجعات به دفاتر املاک در برخی مناطق دیده می شود که عمدتا از سوی خریداران مصرفی است اما با توجه به نبود توان خرید، مراجعات به معاملات منجر نمی‌شود. محدودیت قدرت خرید مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای را نیز کاهش داده است. چشم‌انداز ماه‌های آینده نیز بیش از هر چیز به نرخ تورم، وضعیت بازار ارز، هزینه ساخت‌وساز و تحولات سیاسی و اقتصادی وابسته خواهد بود.

برخلاف نرخ‌ها در بخش خرید و فروش مسکن که در ماه‌های اخیر روند افزایشی به خود گرفته سرعت رشد اجاره بها چندان بالا نبوده است. جدیدترین گزارش مرکز آمار در تیرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد اجاره بها در یک سال اخیر ۳۲ درصد افزایش داشته است. هزینه‌های ماهیانه مسکن، آب، برق و گاز نیز در تیرماه ۲.۸ درصد رشد داشته که مقداری کمتر از رقم ۳.۱ درصد شاخص تورم عمومی ماهیانه بوده است.

مرتضی دلخوش ـ کارشناس اقتصادی ـ معتقد است: در شرایط فعلی ظرفیت رشد جهشی در اجاره وجود ندارد، اما احتمال آن در آینده دور از انتظار نیست؛ مشابه اتفاقی که برای قیمت مسکن در ماه‌های اخیر رخ داد که پس از چند سال ثبات، با امضای توافقات، جهش دو برابری را تجربه کرد.

به گفته دلخوش، در حال حاضر قیمت مسکن به سقف ظرفیت خود رسیده و به همین دلیل شاهد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها هستیم، هرچند این بازار احتمالا به دنبال جبران عقب‌ماندگی‌هاست.