بازار مسکن در دوراهی گرانی و رکود معاملاتی/ خریداران توان خرید ندارند
اقتصادسنج| بازار مسکن مدتهاست گرفتار وضعیت عجیبی شده است؛ قیمتها پایین نمیآیند و خریداری هم در بازار نیست. هر بار دلار بالا میرود، دوباره بحث افزایش قیمت مسکن داغ میشود. عدهای از «جاماندگی مسکن» میگویند و عدهای منتظرند این بازار نیز مانند طلا و ارز جهش دیگری را تجربه کند.
اما به نظر میرسد داستان مسکن کمی پیچیده تر از این حرفهاست؛
۱. افزایش نرخ ارز بدون تردید بر بازار مسکن اثرگذار است، اما نمیتوان انتظار داشت هر مثلا 10 درصد افزایش قیمت دلار، دقیقاً به همان میزان قیمت مسکن را افزایش دهد. مسکن برخلاف بازار ارز و طلا با تأخیر به تحولات اقتصادی واکنش نشان میدهد. مهمتر از آن قدرت خرید خانوارهاست که اجازه نمیدهد قیمتها تا هر سطحی که فروشنده میخواهد افزایش پیدا کند.
اولین اثر افزایش نرخ ارز را باید در هزینه ساختوساز جستجو کرد. مصالح، تجهیزات، حملونقل و بسیاری از هزینههای مرتبط با ساختوساز به صورت مستقیم یا غیرمستقیم از نرخ ارز تأثیر میگیرند. سازندهای که امروز قصد آغاز یک پروژه را دارد، فقط هزینه امروز را محاسبه نمیکند، نگرانی اصلی او هزینههای فرداست.همین مسئله باعث شده فروشندگان نیز در برابر کاهش قیمت مقاومت کنند. وقتی مالک یا سازنده تصور میکند خرید زمین، مصالح یا ساخت یک واحد مشابه در چند ماه آینده هزینه بیشتری خواهد داشت، طبیعتاً حاضر نیست ملک فعلی خود را با تخفیف قابل توجه بفروشد. در اینجا همان اتفاقی رخ میدهد که سالهاست در بازار مسکن شاهد آن هستیم؛ قیمت پیشنهادی بالا میرود، اما معاملهای شکل نمیگیرد.این دو موضوع را البته نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.
ممکن است مالکی بگوید خانه ام 10 میلیارد تومان میارزد، اما اگر خریداری برای این قیمت وجود نداشته باشد، این عدد بیشتر از آنکه «قیمت واقعی بازار» باشد، قیمت پیشنهادی فروشنده است.
۲. در چنین شرایطی رقبای بازار مسکن نیز جدیتر از گذشته شدهاند. مسکن دیگر تنها گزینه سرمایهگذاری برای حفظ ارزش پول نیست. طلا و ارز در سالهای اخیر به رقبای جدی ملک تبدیل شدهاند؛ دلیل آن هم چندان پیچیده نیست. سرمایهگذار برای ورود به بازار طلا و ارز به سرمایهای بسیار کمتر از خرید ملک نیاز دارد و مهمتر اینکه خروج از این بازارها نیز بسیار سادهتر است.
فروش یک سکه یا مقدار مشخصی طلا را نمیتوان با فروش یک آپارتمان مقایسه کرد. برای فروش ملک باید مشتری پیدا شود، مذاکره انجام شود، سند و مدارک بررسی شود و در نهایت معامله شکل بگیرد. گاهی همین فرآیند ماهها زمان میبرد. برای سرمایهگذاری که بیش از هر چیز نگران حفظ ارزش پول خود است، این تفاوت اهمیت زیادی دارد.
۳. وقتی دلار و طلا در حال رشد هستند، بخشی از سرمایههایی که در سالهای گذشته ممکن بود راهی بازار مسکن شوند فعلاً ترجیح میدهند در همان بازارها باقی بمانند. این اتفاق البته لزوماً به معنای ارزان شدن مسکن نیست، بلکه بیشتر به معنای ضعیفتر شدن تقاضای سرمایهای در بازار ملک است.
از سوی دیگر بورس با شدت و کیفیت متفاوت همین نقش را ایفا میکند. زمانی که بازار سهام چشمانداز مناسبی پیدا میکند، بخشی از سرمایهگذاران ترجیح میدهند منابع خود را در سهام قرار دهند؛ بهخصوص سرمایهگذارانی که قصدشان خرید خانه برای مصرف نیست و صرفاً به دنبال کسب سود هستند. در این بین بورس یک تفاوت مهم با طلا و ملک دارد؛ ریسک آن برای بسیاری از سرمایهگذاران بالاتر است. بنابراین هر زمان اعتماد به بازار سهام کاهش پیدا کند، بخشی از این پول میتواند دوباره به سمت داراییهای فیزیکی حرکت کند. در این وضعیت باید به جابجایی دائمی پول بین بازارهای اقتصادی توجه کرد، چون پولی که یک روز در بورس قرار دارد، روز دیگر سراغ طلا میرود و ممکن است چند ماه بعد راهی زمین و مسکن شود. از این رو برای بررسی آینده بازار مسکن، فقط نباید به قیمت خانه نگاه کرد؛ باید دید پول کجاست و به کدام سمت حرکت میکند.
۴. بزرگترین مشکل بازار مسکن را باید جای دیگری جستجو کرد. موضوعی که به آن اشاره شد، یعنی قدرت خرید خانوار. افزایش قیمت دلار و به دنبال آن رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی برای توضیح افزایش هزینه مسکن کافی است. اما برای اینکه خانه واقعاً معامله شود، یک طرف دیگر معامله نیز باید توان پرداخت داشته باشد. این بخش ماجرا سالهاست ضعیف شده است.
فرض را بر این میگیریم قیمت یک دستگاه آپارتمان از 5 میلیارد تومان به 7 میلیارد تومان برسد. مالک از نظر حسابداری ثروتمندتر شده است، اما اگر درآمد خریدار تغییری نکرده باشد، تعداد کسانی که توان خرید آن خانه را دارند کاهش پیدا کرده است.بنابراین افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای رونق بازار نیست و حتی ممکن است دقیقاً برعکس باشد.
۵. در چنین شرایطی خانواری که توان خرید خانه را از دست داده، ناچار است نیاز خود را از بازار اجاره تأمین کند. به این ترتیب بخشی از فشار بازار خرید مسکن به بازار اجاره منتقل میشود.
خانواری که چند سال قبل میتوانست به خرید خانه فکر کند، امروز همان منابع مالی را برای تأمین رهن و اجاره هزینه میکند. این یکی از تلخترین واقعیتهای بازار مسکن است. به همین دلیل درباره آینده بازار مسکن نباید فقط به نمودار دلار نگاه کرد. افزایش نرخ ارز میتواند هزینه ساختوساز و انتظارات تورمی را بالا ببرد و در نتیجه فشار برای افزایش قیمت مسکن را بیشتر کند، اما اگر درآمد خانوار همزمان افزایش پیدا نکند، ظرفیت بازار برای پذیرش این قیمتها محدود خواهد بود. در چنین شرایطی فاصله میان قیمت مورد انتظار فروشنده و توان پرداخت خریدار بیشتر میشود؛ فروشنده حاضر به کاهش قیمت نیست و خریدار نیز توان خرید ندارد. نتیجه، بازاری است که قیمتها در آن بالا میروند، اما معاملات کاهش پیدا میکنند.
۶. افزایش نرخ دلار میتواند قیمت اسمی مسکن را بالا ببرد، اما برای رونق بازار کافی نیست. رونق زمانی اتفاق میافتد که خریدار نیز بتواند وارد بازار شود. اینجاست که یک پرسش قدیمی دوباره مطرح میشود: آیا مسکن از طلا و دلار عقب مانده است؟ در نگاه اول شاید پاسخ مثبت باشد. وقتی طلا و دلار رشد زیادی کردهاند، این تصور شکل میگیرد که مسکن نیز حتماً «جامانده» و باید خود را به این بازارها برساند.اما این مقایسه به تنهایی چندان قابل اتکا نیست. مسکن یک دارایی یکدست نیست و به قول وزیر مستعفی راه و شهرسازی یک کالای ناهمگن است. قیمت یک آپارتمان به محله، سن بنا، کیفیت ساخت، دسترسی، متراژ و دهها عامل دیگر بستگی دارد. علاوه بر این، مسکن هزینه نگهداری دارد، نقدشوندگی آن پایینتر است و ورود به آن سرمایه بزرگی میخواهد.
در مقابل، طلا و ارز بسیار سریعتر به اخبار و تحولات اقتصادی واکنش نشان میدهند. ممکن است طلا در چند ماه جهش کند و مسکن با تأخیر حرکت کند، اما این تأخیر لزوماً به معنای وقوع یک جهش قطعی در آینده نیست. اگر قدرت خرید مردم همچنان پایین باشد، بازار میتواند مدت زیادی با همین فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت معاملهشده ادامه پیدا کند. اینجا دوباره پای «پول سرگردان» به میان میآید. اگر دلار و طلا همچنان برای سرمایهگذار جذاب باشند، بخشی از نقدینگی از ملک دور خواهد ماند. اگر بورس رونق بگیرد، رقیب دیگری برای مسکن شکل میگیرد. اما اگر بازدهی بازارهای رقیب کاهش پیدا کند و سرمایهگذار دوباره به دنبال یک دارایی نسبتاً امن و بلندمدت باشد، زمین و مسکن میتوانند مقصد بخشی از این پول شوند. بنابراین آینده بازار مسکن را باید در رفتار نقدینگی دنبال کرد، نه فقط در نمودار قیمت دلار.
۷. پولی که امروز در بازار ارز قرار دارد، اگر فردا به سمت طلا برود، اثر متفاوتی بر بازار مسکن خواهد داشت تا زمانی که همین پول وارد زمین و ملک شود. اگر نقدینگی وارد بازار مسکن شود، داستان بازار میتواند تغییر کند. اما اگر مقصد آن همچنان طلا، ارز یا بورس باشد، بازار مسکن ممکن است همچنان در رکود معاملاتی باقی بماند و فقط قیمتهای پیشنهادی بالاتر بروند. در این میان این واقعیت که بازار مسکن زمانی از رکود واقعی خارج میشود که فاصله میان قیمت خانه و درآمد خانوار کمتر شود، همچنان پابرجاست.تا آن روز احتمالاً شاهد بازاری خواهیم بود که در آن خانه گران میشود، زمین گران میشود، هزینه ساخت افزایش پیدا میکند، اما تعداد زیادی از مردم همچنان فقط نظارهگر قیمتها هستند.
بدون نظر! اولین نفر باشید