بحران حاکم بر بازار مسکن

به گزارش اقتصاد سنج؛ امید حاجی‌مقدم کارشناس بازار سرمایه، در طول دهه‌های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبه‌رو بوده است؛ اما طی سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش ۷ برابری روبه‌رو شد.

بحران حاکم بر بازار مسکن

وضعیت مسکن در ایران بحرانی شده است به‌‌نحوی‌‌که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است درحالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است!

بحران مسکن در ایران ابعاد چندگانه دارد؛ از یک‌‌سو طی سال‌های اخیر ساخت‌‌وساز افت قابل‌‌توجهی داشته و از سوی دیگر هرچه ساخته می‌شود، به دلیل فقدان ابزارهای تنظیم‌‌گر مالیاتی، توسط تقاضاهای سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازانه بلعیده می‌شود. طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ فقط ۲۵ درصد از تقاضاها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضاهای سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلان‌شهرهای کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.

افزایش قیمت مصالح

محصولی که در بخش مسکن تولید می‌شود، بر اساس قیمت تمام‌‌شده است. ممکن است در مواقعی قیمت مصالح ساختمانی کاهش یا افزایش پیدا کند لذا در سال جاری یکسری افزایش‌‌های جدی در نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها داشتیم که قیمت تمام‌‌شده مسکن را بالا برد.  افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار عامل مهم دیگر در هزینه ساخت مسکن یعنی افزایش قیمت زمین موجب کاهش ساخت‌‌وساز بخش خصوصی و سرمایه‌‌گذاری این بخش در مسکن شده است.

کاهش تولید مسکن

با توجه به اینکه در این سال‌ها، دولت برنامه‌‌ای برای بخش مسکن نداشت، کاهش اقبال بخش خصوصی به ساخت مسکن، عامل مهم دیگری در کاهش تولید مسکن و افزایش چند برابری قیمت‌‌ها بود.  هزینه خرید مصالح و خدمات ساختمانی ۴۳درصد نسبت به بهار سال گذشته جهش کرد؛ به‌طوری‌‌که این میزان رشد هزینه تولید مسکن ۸/۱ برابر نرخ رشد قیمت فروش مسکن بوده است.

تاثیر هزینه تولید بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی

نامعادله تورم ساخت و تورم مسکن در فصل اول سال جاری عملا دست سازندگان ساختمان را در پوست گردو گذاشت چون امکان برآورد حاشیه سود حداقلی با توجه به اختلاف معکوس بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات قیمت محصول برای آنها وجود نداشت.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد افزایش چشمگیر هزینه تولید در بنگاه‌های صنعتی باعث رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در بازار شده است. این شوک هزینه‌‌ای به ساخت‌‌وساز، ابتدای امسال نقش پررنگی در مقایسه با سایر عوامل رکود‌ساز ملکی در توقف نسبی فعالیت سرمایه‌‌گذاران ساختمانی داشته است.

کاهش قدرت خرید مردم

تورم بالای هزینه ساخت از یک‌‌سو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر، اقبال سازندگان  را به ساخت ساختمان کاهش داده است.  بنا بر آمار منتشره در ۸ سال گذشته در هرسال به‌طور متوسط ۳۷۵ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته‌‌ شده است که این میزان نسبت به نیاز سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی فاصله زیادی دارد.

سال گذشته برای ۳۹۵ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده است، البته با توجه به شروع برنامه نهضت ملی مسکن و ساخت سالانه یک‌‌میلیون مسکن، انتظار این بود که آمار پروانه ساختمانی صادرشده در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال‌های قبل افزایش حدود دو برابری داشته باشد.

متولیان بخش مسکن می‌گویند با توجه به اینکه صدور پروانه ساختمانی روندی طولانی دارد برای واحدهای شروع‌‌شده مسکن نهضت ملی هنوز پروانه رسمی صادر نشده است و آمار پروانه ساختمانی واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز در آمار رسمی صدور پروانه‌های ساختمانی وارد نشده و به همین علت آمار صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته همچنان نسبت به نیاز کشور کمتر است.

البته پیش‌‌ از این وقتی سازندگان مسکن، پروژه‌‌ای را به ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی می‌‌رساندند، پروژه بعدی را شروع می‌کردند اما در حال حاضر به دلیل نبود مشتری، امکان تعریف طرح‌های جدید وجود ندارد.

تا دو سال پیش قیمت پیش‌‌فروش در مناطق متوسط شهر مشهد متری ۷ تا ۸ میلیون تومان بود  که در حال حاضر حدودا به ۱۷ تا ۳۰ میلیون تومان رسیده است. از آن‌‌طرف توان خرید متقاضیان متناسب با قیمت‌‌ها رشد نکرده و بخش مسکن وارد رکود شده است.

رونق بازار ساخت درگرو افزایش تقاضا

برای رونق بازار ساخت باید بازار تقاضا نیز رونق بگیرد. اگر سرمایه‌‌گذاران نسبت به فروش واحدهای ساخته‌‌شده با سود متعارف تردید داشته باشند ساخت‌‌وساز کاهش می‌‌یابد. تلاش دولت این است که هزینه ساخت را در برنامه نهضت ملی مسکن کاهش دهد تا از یک‌‌سو بخش خصوصی برای ساخت‌‌وساز و سرمایه‌‌گذاری از این طرح استقبال کند و از سوی دیگر متقاضیان توان خرید این واحدها را داشته باشند.

در ماه‌های باقی‌مانده از سال نمی‌توان انتظار تورم چندانی در بازار مسکن داشت زیرا اتفاقاتی که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌‌ها شود مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها رخ داده است.

تنها مولفه‌‌ای که می‌تواند در بازار مسکن تاثیر بگذارد هجوم یکباره بورس‌بازان و بخروبفروش‌ها است که با توجه به رکود معاملات مصرفی بعید به نظر می‌‌رسد.  در حال حاضر به دلیل عدم امکان پیش‌‌بینی هزینه‌های ساخت از سوی سازنده‌ها ناشی از تورم شدید مصالح ساختمانی برخی سازنده‌ها به‌‌تازگی به فعالیت‌‌های غیرمولد ملکی روی آورده و آن را جایگزین فعالیت‌‌های مولد خود یعنی ساخت‌‌وساز کرده‌‌اند.

اگرچه برخی افراد نیز اجرای قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ در ساماندهی این بازار را تاثیرگذار می‌‌دانند اما باید اذعان کرد با توجه به متوسط زمان ۵/۲ ساله شروع تا عرضه و تحویل مسکن، تداوم این وضعیت تا سال ۱۴۰۲ محتمل‌‌ترین سناریوی پیش رو است.

تداوم رکورد تا پایان سال جاری

از طرفی تجربه توسعه مسکن در شهرهای جدید در مقیاس انبوه، مشکل مسکن را حل نکرده است و این موضوع باعث شده است که بر سهم مستاجران و خانه‌های خالی اضافه شود و بیشترین سوداگری مسکن را در پی داشته باشد. در همین راستا پیش‌‌بینی می‌شود بازار مسکن با پایان سال شاهد بی‌‌رونقی و تداوم رکود حاضر باشد.