اقتصادسنج؛ وضعیت در بازار مسکن چندان جالب نیست. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن معامله‌شده در شهر تهران طی دی‌ماه امسال به حدود 52.7 میلیون تومان رسیده که نسبت به آذرماه رشدی نزدیک به 10 درصدی و نسبت به دی‌ماه سال قبل رشد 66 درصدی را تجربه کرده است.

اما ابعاد بحران مسکن در حومه شهرها و دقیقا جایی که کم‌درآمدها به آنجا پرت شده‌اند، بسیار جدی‌تر از شهر تهران است، به‌طوری‌که طبق آمارهای یکی از موتورهای جستجوی ملکی، میانگین افزایش قیمت پیشنهادی در آگهی‌های مسکن پاییز امسال نسبت به پاییز 1400 در مناطق 22 گانه تهران حدود 43 درصد بوده اما این میزان در حومه حدود 71 درصد بوده است.

مورد قابل‌تامل دیگر اینکه، از آنجا که موج افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره‌‌بها با فاصله چندماهه از افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد، با افزایش‌های قیمتی اخیر، مستاجران نیز در سال آینده از فشار افزایش قیمت‌های آن بازار در امان نخواهند بود؛ موضوعی که از همین امروز نیز خود را در آگهی‌های پلتفرم‌ها نشان می‌دهد. پرواضح است سیاست‌های دولت باید حول محور عرضه‌وتقاضا به‌طور موثر عمل کند. لازمه آن 1- کنترل تورم عمومی و افزایش ثبات اقتصادی، 2- تسهیل ساخت‌وساز توسط خود مردم از طریق تسهیل صدور پروانه ساختمانی و زمینه‌سازی برای صدور سند به املاک قولنامه‌ای و 3- طراحی و اجرای مالیات موثر بر بازار مسکن و زمین (عمدتا مالیات بر ملاکی و در رتبه بعدی اجرای سایر پایه‌های مالیاتی) است. خروجی این سه اقدام، افزایش عرضه مسکن از یک‌طرف و خروج سفته‌بازان و تقاضاهای سرمایه‌ای از طرف دیگر خواهد بود که هر دو آن، منجر به کاهش جهش‌های قیمتی در بازار مسکن و ثبات بخشی به این بازار خواهد بود.

رکوردشکنی تورم ماهانه در 29 ماه اخیر

آمارها نشان می‌دهد افسار قیمت مسکن نه‌تنها کنترل نشده، بلکه با التهابات ارزی ماه‌های اخیر و افزایش نااطمینانی‌ها در اقتصاد، قیمت مسکن نیز رکوردهای جدیدی را در ماه‌های اخیر به ثبت رسانده است، به‌طوری‌که قیمت (حسابی) هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در دی‌ماه امسال به حدود 52 میلیون و 780 هزار تومان رسیده که نسبت به آذرماه رشد 9.8 درصدی و نسبت به دی‌ماه سال قبل رشد 66 درصدی داشته است. اما مساله به همین جا ختم نمی‌شود، چراکه تورم 9.8 درصدی دی‌ماه بالاترین نرخ تورم ماهانه مسکن از مردادماه 1399 تاکنون است.

مورد قابل‌تامل دیگر اینکه از فروردین سال 1396 تاکنون فقط در چهار ماه اردیبهشت 1398 و خرداد 1399 با 11.3 درصد، تیر 1399 با 10 و مردادماه 1399 با 12.4 درصد، تورم ماهانه بالاتر از دی‌ماه امسال بوده است. تورم نقطه به نقطه نیز که در دی‌ماه امسال به 66 درصد رسیده، بالاترین تورم نقطه‌ای از اردیبهشت 1400 است.

معاملات 45 هزار میلیارد تومانی در یک‌ماه 

اما نگاهی به تعداد معاملات نیز نشان می‌دهد در شهر تهران طی دی‌ماه امسال بیش از 12 هزار 139 فقره معامله مسکن انجام شده که یکی از بالاترین آمارهای تعداد معاملات در سال جاری است. اگر فرض کنیم میانگین متراژ هر کدام از املاک حدود 70 متر بوده، حجم پول وارد شده به املاک شهر تهران فقط در دی‌ماه حدود 45 هزار میلیارد تومان خواهد بود. این رقم درحالی به بازار مسکن تهران وارد می‌شود که بازار سرمایه تشنه ورود نقدینگی است.

رقم 45 هزار میلیارد تومان از این منظر حائز اهمیت است که بنابر شواهد آماری، طی سال‌های اخیر 70 تا 75 درصد از معاملات مسکن تهران جزء تقاضاهای سرمایه‌ای و حتی سفته‌بازانه بوده است. به نظر می‌رسد این وضعیت آثار خود را در معاملات پیرآپارتمان‌ها نیز نشان می‌دهد؛ چراکه در رکود ساخت‌وساز، حالا بیش از 20 درصد از معاملات به املاک کلنگی اختصاص یافته و سهم املاک نوساز از حدود 55 درصد در سال‌های گذشته به کمتر از 30 درصد در سال جاری رسیده است.

وضعیت بحرانی قیمت‌ها در حومه تهران 

طی سال‌های اخیر با توقف انتشار داده‌های آماری قیمت املاک معامله‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، داده‌های رسمی از تحولات قیمت مسکن در حومه تهران و سایر شهرهای کشور منتشر نمی‌شود و عمدتا آمار کلی معاملات مسکن شهر تهران و مناطق شهری کشور از سوی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی منتشر می‌شود. اما برخی از پلتفرم‌های آگهی به صورت فصلی داده‌هایی از آگهی‌های مسکن اعم از قیمت پیشنهادی مالکان برای فروش و اجاره را منتشر می‌کنند که این آمار بسیار قابل تامل است. گرچه ارقام آگهی‌ها رقم نهایی قیمت مسکن نیست و با چانه‌زنی ممکن است قیمت‌ها به‌طور جدی تعدیل شود اما همین آمار نیز از افزایش انتظارات تورمی در بازار مسکن خبر می‌دهد.

طبق یکی از این آمارها که از موتور جست‌وجوی ملک‌رادار به صورت فصلی منتشر می‌شود، در پایان پاییز امسال قیمت‌های پیشنهادی مالکان برای مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران درحالی حدود 43 درصد نسبت به پاییز 1400 رشد داشته که این مقدار در حومه تهران (شهرهای اقماری اطراف پایتخت) رشد 71 درصدی نسبت به پاییز سال گذشته دارد. پس از حومه تهران، در بین مناطق 22گانه، بالاترین رشد قیمت آگهی‌ها مربوط به مناطق 20 (شهر ری) است که با 62 درصد در رتبه دوم قرار دارد. مناطق 10، 9 و 21 نیز در رتبه‌های سوم، چهارم و پنجم قرار دارند که میزان قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها در این مناطق بین 50 تا 55 درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد داشته است.

هجوم سفته‌بازان به پیرآپارتمان‌ها 

طی سال‌های اخیر به دنبال کاهش ساخت‌وساز و افزایش قیمت‌ها، یک اتفاق قابل‌تامل در بازار مسکن کشور رخ داده است. این اتفاق، رشد شدید سهم پیرآپارتمان‌ها یا همان املاک کلنگی (با سن بالای 20 سال ساخت) از معاملات مسکن است.

طبق آنچه در نمودار آمده، در سال 1394 که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت‌وساز نشده بود، سهم املاک کلنگی از کل معاملات مسکن حدود 8 تا 9 درصد بود. در آن سال‌ها هرچند، چندین نوع تسهیلات برای خرید مسکن و تحریک بخش تقاضا در‌حال اجرا بود، اما سهم املاک کلنگی 8 تا 9 درصد و سهم املاک نوساز (زیر 5 سال ساخت) 50 تا 56 درصد بوده است. اما اتفاقی که در سه سال اخیر رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات با رشد عجیبی حالا به 20 تا 21 درصد در مهرماه و آذرماه 1401 رسیده و برعکس آن، سهم املاک نوساز که زمانی بیش از 50 درصد بود حالا به 28 تا 29 درصد در مهر و آذرماه 1401 رسیده است.

افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق مثبتی باشد؛ چراکه تصور اولیه این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود شدید ساخت‌وساز و خروج تقاضاهای مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از آن دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند.

مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن همواره براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین‌‌تر (معمولا بین 20 تا 25 درصد پایین‌‌تر) از قیمت آپارتمان‌‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است.

توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر از قیمت مسکن (اعم از نوساز و…‌) است. این اتفاق، در کنار سایر شاخص‌های اقتصاد کلان (تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تغییرات نرخ ارز و انتظارات تورمی) که بر بازار مسکن اثر گذاشته‌اند، بخشی از افزایش قیمت‌های بازار مسکن را نیز می‌تواند توضیح دهد.

ساخت‌وساز 50‌درصد کمتر از وعده دولت

براساس آمارهای مرکز آمار ایران طی تابستان امسال تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی احداث، حدود 97‌ هزار و 895 واحد بوده است. این تعداد رشد 4.6‌ درصدی نسبت به تابستان سال گذشته داشته است. همچنین طی 9 ماهه دولت سیزدهم (از پاییز 1400 تا تابستان 1401) تعداد واحدهای دریافت‌کننده پروانه ساختمانی حدود 386‌ هزار واحد بوده است. اگر تعداد واحدهای دریافت‌کننده پروانه در تابستان سال قبل را نیز به این اعداد اضافه کنیم، تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی یک‌سال اخیر 479‌ هزار و 916 واحد بوده است. این عدد نصف وعده یک‌میلیون واحد مسکنی است که دولت سیزدهم وعده آن را داده و البته قبل از آن، مجلس به صورت قانون مصوب کرده است.

فاصله 2.5‌برابری ساخت‌وساز با وعده دولت

فارغ از اینکه نیاز مسکن در کشور چقدر است، اگر وعده دولت سیزدهم و قانون جهش تولید مسکن مجلس بخواهد محقق شود، تعداد ساخت‌وساز فصلی باید به 250‌ هزار واحد برسد تا وعده تولید یک‌میلیون مسکن در سال محقق شود. این درحالی است که طی یک‌سال اخیر به‌طور میانگین در هر فصل فقط 96‌ هزار واحد مجوز ساخت گرفته‌اند. به عبارتی برای تحقق وعده دولت باید ساخت فصلی مسکن 2.6‌ برابر شود، وضعیتی که بدون تغییرات سیاستی، تحقق آن تقریبا تا حالا محقق نشده و امکان تحقق آن نیازمند تلاش‌های جدی و تغییر ریل در این مسیر است.

کاهش شدید ساخت‌وساز در 11 استان 

گرچه در تابستان امسال میانگین رشد ساخت‌وساز (تعداد واحدهای درج شده در پروانه‌های ساختمانی) 4.6‌ درصد در کل کشور بوده اما در 11 استان رشد ساخت‌وساز نسبت به تابستان سال 1400 منفی و در دو استان نیز این مقدار بین 1 تا 4.5‌ درصد بوده است (استان‌های آذربایجان‌شرقی و زنجان). براساس این آمارها، در استان‌های سمنان، آذربایجان‌غربی، اصفهان، اردبیل، گیلان، قزوین، مازندران، هرمزگان، بوشهر، البرز و سیستان‌وبلوچستان ساخت‌وساز در تابستان امسال کاهش 6.4 تا 59‌ درصدی داشته است.

این آمارها نشان می‌دهد بالاترین کاهش ساخت‌وساز در تابستان امسال در استان سیستان‌وبلوچستان، البرز و بوشهر به ترتیب 59، 51 و 47 درصد بوده است. نکته قابل تامل اینکه، برخی از این استان‌ها همچون سیستان‌وبلوچستان، البرز، اصفهان، گیلان و مازندران و حتی سمنان در سال‌های اخیر بالاترین جذب جمعیت اعم از اتباع افغانستانی و شهروندان استان‌های مختلف کشورمان بوده‌اند. آنطور که درخصوص حومه‌های تهران در بخش افزایش قیمت‌ها گفته شد، این مناطق در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته رشد قیمت 71‌ درصدی در آگهی‌های مسکن داشته‌اند. شاید یکی از دلایل آن، علاوه‌بر کاهش ساخت‌وساز، هجوم اتباع خارجی و مهاجرت‌های داخلی باشد.

4 پیش‌نیاز مهار جهش قیمت مسکن 

در چنین وضعیتی که وعده ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن دولت (فارغ از هر‌نقدی به این طرح)، محقق نشده، پرواضح است مهم‌ترین اقدام دولت باید کاهش تورم عمومی باشد. کاهش تورم می‌تواند تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه را از بازار مسکن بیرون کند. ایجاد ثبات در شاخص‌های کلان در فروکش کردن انتظارات تورمی اصلی‌ترین نقش را دارد، کاری که به‌هیچ‌وجه ابزارهای کنترلی و مالیاتی در شرایط غیرمعمول فعلی نمی‌توانند انجام دهند. اما در کنار کاهش تورم و ثبات‌بخشی به اقتصاد کلان، تسهیل وضعیت صدور پروانه ساختمانی باید به یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت و شهرداری‌ها تبدیل شود.

طبق آمارهای جهانی، در ایران صدور پروانه ساختمانی 40 گام کوچک و بزرگ دارد که این وضعیت ایران را در رتبه اول طولانی‌ترین بروکراسی اداری در دریافت پروانه‌های ساختمانی قرار داده است. این آمار که از سوی بانک جهانی منتشر شده، نشان می‌دهد پس از ایران، کشور تاجیکستان با 26، لیبریا با 25، تانزانیا و رومانی با 24، سودان‌جنوبی با 23 و کشورهای فیلیپین، کرواسی، ساحل عاج، پورتوریکو، مجارستان و لبنان هرکدام با 22‌ گام، در رتبه‌های ۲ تا 12 جهان قرار دارند. طبق این آمارها، کمترین گام و بروکراسی اداری در دریافت پروانه‌های ساختمانی مربوط به کشورهای دانمارک، لیختن‌اشتاین، سوئد، هنگ‌کنگ، آلمان، مونته‌نگرو، مقدونیه‌شمالی، انگلیس، بحرین، فرانسه، مالزی و سنگاپور است که بین 7 تا 9 گام است. به‌عبارتی، بروکراسی اداری صدور پروانه ساختمانی در ایران 4 برابر برخی کشورهای جهان است.

بر این اساس، بروکراسی پیچیده و چندلایه صدور پروانه‌های ساختمانی که خود منشأ فساد نیز شده، منجر به افزایش زمان انتظار برای دریافت پروانه‌های ساختمانی نیز شده است. طبق آمارهای داخلی، زمان صدور پروانه در کشورمان به‌طور میانگین حدود 7 ماه (210 روز) طول می‌کشد. این درحالی است که در کشور کره‌جنوبی زمان صدور پروانه ساختمانی تنها 28 روز (4 هفته) است. این مدت‌زمان در سنگاپور 36 روز، در امارات 48 روز، در مالزی 53 روز، در مراکش 58 روز، در فرانسه 62 روز، در گرجستان و آمریکا 63 روز، در دانمارک 64، در فنلاند 65 و در اردن 66 روز است.

همچنین مقایسه مدت‌زمان صدور پروانه ساختمانی در ایران با 164 کشور جهان نشان می‌دهد با 210 روز (7 ماه) انتظاری که در کشورمان برای صدور پروانه ساختمانی وجود دارد، این پروسه طولانی ایران را در رتبه 137 جهان در بین 164 کشور جای داده است. به‌عبارتی، فرآیند صدور پروانه ساختمانی در ایران بدتر و طولانی‌تر از 136 کشور جهان است. در کنار دو اقدام قبلی که اولی در سمت تقاضا و دومی در سمت عرضه می‌تواند به کنترل جهش قیمت در بازار مسکن کمک کند، یکی دیگر از گرفتاری‌ها در کشورمان، معضل قولنامه‌هاست که مانع جدی برای تولید مسکن از سوی مردم شده است.

براساس اظهارات برخی از مسئولان، برای مثال در استان البرز حدود 40 درصد از املاک فاقد سند بوده و با قولنامه خرید و فروش می‌شوند. تسهیل صدور سند و اقدام حاکمیتی برای صدور سند و همچنین ممنوعیت اعتبار دائمی قولنامه‌ها و اسناد عادی می‌تواند باعث ترغیب مردم به ساخت‌و‌ساز در کشور شود. اما مورد چهارم، بحث ابزارهای کنترلی است. ابزارهای کنترلی عمدتا در پایه‌های مالیاتی خلاصه می‌شود. پایه‌های مالیاتی در زمان تورم‌های بالا چندان عملکرد مناسبی ندارند اما اگر این ابزارها، مناسب با شرایط انتخاب شوند، کارکرد آنها در کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بسیار بالا خواهد بود.

در سطح دنیا گرچه از همه ابزارهای مالیاتی بهره گرفته می‌شود اما مهم‌ترین ابزار مالیاتی در بازار مسکن، مالیات سالانه از همه املاک یا مالیات بر ملاکی است. کارکرد بسیار خوب این ابزار در دنیا درحالی است که در ایران بیشتر به پایه‌های فرعی همچون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه تاکید می‌شود که قابل دور زدن از طرق مختلف است.

فرهیختگان/