چرا قیمت مسکن ۱۷ برابر رشد کرد؟/ خطرات بزرگ در انتظار بازار مسکن

اقتصادسنج؛ بازوی پژوهشی مجلس در «شروع به‌کار وزیر جدید مسکن»، راه و بیراهه نجات بازار ملک از رکود تورمی را معرفی کرد. در این گزارش رسمی با اشاره به «سقوط سرمایه‌گذاری ساختمانی» طی دهه۹۰ از یکسو و پرواز قیمت مسکن طی سال‌های اخیر از سوی دیگر، آمده است: سرمایه‌گذاران ساختمانی با شوک‌های تورمی و ارزی، از بازار ساخت‌و‌ساز رانده شده‌اند و مهاجرت آنها نیز شروع شده که خطر جدی برای آینده این بازار است. این پژوهش، سه علت رکود ملکی و سه راهکار خروج را شرح داده است.

بازوی پژوهشی مجلس، در یک گزارش جدید از وضعیت بازار مسکن، از سرمایه‌‌گذاران ساختمانی به عنوان طیف رانده‌شده از این بازار یاد کرد. در این گزارش همچنین بسته سیاستی برای رونق خرید و ساخت مسکن ارائه شده است.

در گزارشی که به تازگی از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس درباره وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در ایران منتشر شده است، نه تنها به کاهش ارزش واقعی سرمایه‌‌گذاری مولد ملکی در کشور در یک دهه گذشته اشاره شده است بلکه نسبت به خطر خروج سرمایه‌‌گذاران از این بازار هشدار داده شده است.

همزمانی انتشار این گزارش با آغاز به کار وزیر جدید راه‌وشهرسازی، دربردارنده چند پیام مهم برای سیاستگذار مسکن برای انجام اقدامات عملیاتی و اثربخش در بازار در دو بخش معاملات و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی است.

بعد از آنکه طی همه سال‌های گذشته تاکنون، صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن ضمن تاکید بر عوامل واقعی ایجاد تنش و بحران در بازار مسکن، سیاست‌های اعمال‌شده در این بخش از سوی دولت‌ها را برای مهار این بحران‌‌ها عمدتا بی‌‌اثر یا فاقد اثربخشی کافی اعلام می‌کردند، همزمان با آغاز دوره جدید مدیریتی در وزارت راه‌وشهرسازی، مرکز پژوهش‌های مجلس آسیب‌‌شناسی تازه‌‌ای از وضعیت سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد در بازار مسکن و پیامدها و تبعات منفی آن برای بازار ملک و مجموعه اقتصاد کشور انجام داده و نتایج آن را منتشر کرده است.

کاهش 40 درصدی سرمایه‌‌گذاری مولد

برآوردهای صورت‌گرفته در این گزارش نشان‌دهنده کاهش 40 درصدی حجم واقعی سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد ساختمانی در طول یک دهه گذشته است. در حالی که در این گزارش، رشد واقعی سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد ساختمانی در یک دهه گذشته به‌طور متوسط در هر سال منفی 2/ 5 درصد اعلام شده است.

این در حالی است که در تمام این سال‌ها نقدینگی به میزان محسوس رشد داشته است اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد ساختمانی نشده است. یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد، حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان از حدود 256 هزار میلیارد تومان به قیمت ثابت سال 1395، در سال 1390، به 150 هزار میلیارد تومان در سال 1400 رسیده است.

در این گزارش همچنین از خروج سرمایه از کشور و رهگیری آن در خرید ملک در برخی کشورهای همسایه خبر داده شده و همچنین نسبت به مشاهده علائم خروج سرمایه‌‌گذاران مولد و سازنده‌ها نیز هشدار داده شده که همگی نشانگر نبود بستر مناسب برای سرمایه‌‌گذاری در این بخش در داخل کشور است.

سه ریشه رکود عرضه

در این گزارش، که با عنوان «چالش‌‌های سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن و شهرسازی با نگاه به تدوین برنامه هفتم» منتشر شده است سه ریشه رکود ساخت و عرضه مسکن مورد اشاره و توضیح قرار گرفته و عنوان شده است پیامد این مسائل باعث شده است بازار ملک شاهد رانده شدن یا خروج بازیگر کلیدی برای کل بخش‌های بازار یعنی سازند‌‌ه‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی باشد.

نخستین ریشه رکود در ساخت و عرضه مسکن در این گزارش، «محدودسازی تمام برنامه‌های دولت در بخش عرضه مسکن به مسکن اقشار کم‌‌درآمد» و عدم توجه به این بخش از بازار به عنوان بخشی مستعد برای جذب سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد ساختمانی از سوی دولت، عنوان شده است.

در واقع سیاست‌ها و نحوه مداخله دولت در بازار مسکن در سال‌های گذشته تاکنون به عنوان نخستین ریشه رکود ساخت و سرمایه‌‌گذاری در این گزارش مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته است. آن طور که در این گزارش آمده است: «در کشور ما تاکنون نگاه به بخش مسکن صرفا معطوف به تامین مسکن برای برخی اقشار کم‌‌درآمد و متوسط بوده و اساسا سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن و تولید مسکن مورد بی‌‌توجهی قرار گرفته، همین مساله باعث شده مسکن ساخته شده برای اقشار کم‌‌درآمد نیز به‌‌علت فشار ناشی از عدم پاسخ به نیاز بخش‌های دیگر جامعه از دسترس این اقشار نیز خارج و به محلی برای سرمایه‌‌گذاری تبدیل شود. روند طبیعی سرمایه‌‌گذاری نیز هرساله به‌‌دلیل افزایش بوروکراسی اداری و شوک‌های ارزی و تورمی بخش خصوصی را ناامید و ناتوان کرده است.»

در این گزارش همچنین با اشاره به روند نزولی ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌های اخیر اعلام شده است: میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران که همواره نقش مهمی در بازار مسکن کشور داشته است نیز روند کاهشی دارد.

همچنین به جایگزینی مواضع و سیاست‌های کم‌‌اثر در بخش تامین مسکن از سوی سیاستگذار مسکن به جای تکیه بر مواضع و سیاست‌های اثرگذار در حل مشکلات آن اشاره و اعلام شده است: در حالی که مسکن تولید شده از سوی بخش خصوصی دربردارنده آن دسته از واحدهای مسکونی در مواضع و مکان‌‌هایی است که نیاز مسکن در آنها وجود دارد (یعنی در داخل بافت‌های شهری)، طرح‌های مسکن اجرا شده از سوی دولت‌ها از گذشته تاکنون عمدتا در مواضعی کم‌‌اثر در بازار (یعنی در خارج از بافت کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ) اجرا می‌شود و کاهش انگیزه‌های بخش خصوصی سرمایه‌‌گذار برای تولید مسکن سبب تاثیر دو‌چندان و تبعات منفی مضاعف در آینده بازار مسکن می‌شود.

اثر شوک‌‌های ارزی و تورمی

در این گزارش همچنین به اثر شوک‌‌های ارزی و تورمی به عنوان دومین عامل کاهش سرمایه‌‌گذاری ساختمانی اشاره شده است. یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد، شوک‌‌های ارزی و تورمی باعث بی‌‌ثباتی در بازار مسکن شده است.

رشد حدود 22 برابری قیمت ارز سبب رشد حدود 17 برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. این در حالی است که در این میان سازندگان و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌‌ها پیدا نکرده‌‌اند و به مرور تحت تاثیر این مساله از بازار رانده شده‌‌اند.

نقش مخرب سفته‌‌بازان

در این گزارش از اثر مخرب سفته‌‌بازی و فعالیت‌‌های غیرمولد ملکی در نبود ابزارها و اهرم‌‌های بازدارنده، به عنوان یکی از عوامل مهم در بروز بحران در بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز یاد شده است که می‌توان آن را به عنوان سومین عامل کاهش سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در کشور و رکود ساخت و عرضه مسکن مورد اشاره قرار داد.

یافته‌های این گزارش حاکی است مسکن همواره به دلیل امنیت نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌‌ای دارای مزیت نسبی بوده است و بسیاری از افراد به آن به عنوان کالایی برای مقابله با سپر تورمی و در موارد بسیاری برای کسب سود بدون ریسک و هزینه نگاه می‌کنند.

این در حالی است که ساختار بازار مسکن از منظر سرمایه‌‌گذاری به علت سختی قوانین و نبود بسترهای قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش بوده و پاسخگوی نیازهای مختلف نیست. از این رو عمده مسکن‌‌های تولید شده در سال‌های گذشته تاکنون به مناطق خاصی (عمدتا اعیان‌نشین) از کلان‌شهرها در مساحت‌‌های بالا محدود شده و عمده واحدهای خالی با نیاز موجود در بازار سنخیتی ندارد که حتی در صورت عرضه به بازار زمینه‌‌ساز کاهش محسوس قیمت‌‌ها در واحدهای در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهد شد و علت آن نیز تشویق غیرمستقیم به حرکت سرمایه‌‌گذاری‌‌ها به سمت این مدل است.

این در حالی است که عدم حمایت و جهت‌‌گیری مناسب در قوانین حوزه شهرسازی و سیگنال‌‌های درست مالیاتی، تبعات این موضوع را تشدید کرده است.

در این میان همچنین برخی عوامل همچون حباب ایجاد شده در بازار به دلیل سیاست‌های اجرایی دولت‌ها، وجود عوامل برون‌زا، شوک‌‌های پیش‌‌بینی‌نشده، ناپایداری در بازارهای مالی و پولی، بازدهی متفاوت بازارها، ساختار اقتصاد و شدت و ضعف تقاضاهای منطقه‌‌ای و ضعف قوانین و مقررات در فعالیت‌‌های سوداگرانه بروز می‌کند. سفته‌‌بازی موجب تسریع در مبادلات مسکن در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت برای افزایش سودهای آنی و کوتاه‌مدت می‌شود و همین موضوع بر بازار ساخت و سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد نیز اثر منفی دارد.

با افزایش قیمت در نتیجه فعالیت‌‌های سوداگرانه در بازار مسکن، عملا تقاضای موثر که همان تقاضای مصرفی است و به عنوان آخرین حلقه از زنجیره ساخت و سرمایه‌‌گذاری مولد ساختمانی از اهمیت کلیدی برخوردار است به دلیل جهش قیمت‌‌ها و از دست رفتن قدرت خرید به اجبار به حاشیه بازار رانده می‌شود.

در نبود این طیف موثر تقاضای ملکی، عملا سازنده‌ها نیز با بحران خریدار موثر مواجه شده و روند طبیعی گردش سرمایه برای آنها مهیا نمی‌شود. این موضوع نیز از عوامل از بین رفتن انگیزه سازنده‌ها برای سرمایه‌‌گذاری مولد ساختمانی شده و رکود ساختمانی را تشدید می‌کند. از این زاویه نیز، بر تعداد رانده‌شده‌های بازار ساخت و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی افزوده می‌شود.

این در حالی است که همواره با تاکید بر ابزارهای بازدارنده مالیاتی برای مقابله با سوداگری و تشویق به سرمایه‌‌گذاری مولد در بخش مسکن (ساخت‌وساز) به‌طور عام و به‌طور خاص با اعلام رویکردهای هدفمند در بخش مسکن می‌توان موجب افزایش سرمایه‌‌گذاری در این بخش و بهره‌‌مندی از اثرات مثبت آن در بازار مسکن شد.

براساس آنچه در این گزارش به آن اشاره شده است، این آسیب‌‌ها همان‌گونه که در این گزارش آمده است منجر به رانده شدن و حتی مهاجرت گروه‌هایی از سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی شده است و خطر جدیدی برای بازار مسکن محسوب می‌شود. چرا که این خطر وجود دارد که در صورت تشدید این شرایط حتی در وضعیتی که شرایط مناسب برای سرمایه‌‌گذاری و بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت و عرضه مسکن فراهم شود و شرایط رونق غیرتورمی نیز مهیا شود، احتمالا کشور با بحران کمبود سازنده و سرمایه‌‌گذار در این بخش رو‌به‌رو خواهد شد.

سه پیشنهاد موثر برای سیاستگذار

در این گزارش همچنین مجموعه‌‌ای از پیشنهادهای اجرایی برای بهبود وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و در نتیجه ایجاد شرایط بهتر در مجموعه بازار مسکن از این مسیر مورد اشاره قرار گرفته است که مهم‌ترین و کلیدی‌‌ترین این پیشنهادها را می‌توان در سه بخش خلاصه یا طبقه‌بندی کرد.

نخستین پیشنهاد بر بازتنظیم قواعد و قوانین شهرسازی و همچنین ارائه مشوق‌‌های مالی و شهرسازی در جهت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در استطاعت برای اقشار مختلف تمرکز دارد. بر این اساس لازم است سیاست‌هایی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با مساحت‌‌های گوناگون از 30 تا 80 مترمربع مورد تمرکز قرار بگیرد که نیاز اصلی بازار امروز اجاره و خرید مسکن از سوی اقشار متوسط و کم‌‌درآمد است و از سوی دیگر به دلیل وجود تقاضا برای این واحدها برای سرمایه‌‌گذارها نیز مطلوب خواهد بود.

سیاست دوم، نوعی سیاست دو‌بعدی در حوزه اعمال ابزارهای مالیاتی در جهت ایجاد مانع در مسیر سفته‌‌بازها و تشویق و ترغیب سازنده‌ها به سرمایه‌‌گذاری‌‌های مولد ملکی در این بازار است. بازتعریف قوانین مالیاتی با هدف جلوگیری از سوداگری با وضع قوانین مالیاتی بازدارنده از یک سو و همچنین اعمال معافیت‌‌های مالیاتی برای سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای حمایت از تولید مسکن و ساخت‌و‌ساز باید در دستور کار قرار بگیرد. در حالی که این رویه هم‌‌اکنون معکوس است؛ سازنده‌ها مالیات ساخت‌وساز می‌دهند اما سفته‌‌بازها هیچ مالیاتی از بابت هزینه ملاکی پرداخت نمی‌کنند.

در سومین پیشنهاد عملیاتی ارائه شده در این گزارش، ایجاد ابزارهای مالی جهت مشارکت در پیش‌خرید و خرید مسکن و تامین مالی کوتاه‌مدت و میان‌مدت سه تا هشت‌ساله مورد اشاره قرار گرفته است. هم‌‌اکنون بازار پیش‌‌فروش مسکن به عنوان یک روش مناسب تامین مالی برای سازنده‌ها از یک سو و یک روش مناسب برای خانه‌‌دار شدن از سوی مصرفی‌‌ترین طیف تقاضای مسکن (خانه‌‌اولی‌‌ها) از سوی دیگر، عملا مسدود است. لازم است با اصلاح قوانین و مقررات در این بخش، بازار دوم معاملات مسکن (پیش‌‌فروش) به نفع هر دو سمت سازنده و تقاضای مصرفی فعال شود.