چرا سازندگان، مسکن نمی فروشند و خریداران نمی خرند؟

اقتصادسنج؛ حجت‌اله میرزایی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن گفت: مهم‌ترین عامل رکود و ثبات قیمت مسکن علاوه بر کاهش نرخ ارز در سه ماه اخیر چالش قدرت خرید است.

وی اعلام کرد: البته این کاهش قیمت که از مشاهده سطوح پیشنهادی قیمت در بازار معاملات مسکن‌ شهر تهران و سایر شهرها رصد می‌شود مبنای رسمی ندارد و تا زمانی که آمارهای رسمی در خصوص تحولات قیمت مسکن از سوی مراجع آماری مانند بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نشود نمی‌توان در خصوص میزان دقیق آن اظهارنظر کرد.

میرزایی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر با توجه به بالا بودن ارزش جایگزینی در بازار مسکن، می‌توان برخی از تحولات را مقطعی و کوتاه‌مدت دانست. تحت‌تاثیر برخی عوامل بیرونی مانند نوسان نرخ ارز، برای مدتی قیمت مسکن دست‌خوش تحولاتی (افت وخیزهایی) می‌شود اما در نهایت بالا بودن ارزش جایگزینی در این بازار روند بلندمدت را تعیین می‌کند.

وی خاطرنشان کرد: از یک زاویه دیگر، میزان رشد قیمت مسکن به قدری در سال‌های اخیر بالا و قابل‌توجه بوده است که کاهش‌های مقطعی و کوتاه‌مدت نمی‌تواند اثری در بهبود موثر قدرت خرید خانوارها برای بازگشت توانایی حضور در بازار معاملات املاک داشته باشد. میرزایی ادامه داد: به همین دلیل بعضا دیده می‌شود اگر در مقاطعی تحت‌تاثیر برخی متغیرهای بیرونی، قیمت‌ها تا حدی کاهش می‌یابد اما به دلیل بالا بودن ارزش جایگزینی بار دیگر، سیر صعودی خود را طی خواهد کرد.

بنابراین آنچه هم‌اکنون به عنوان عامل اصلی در کاهش و ثبات قیمتی بازار مسکن می‌توان به آن اشاره کرد چالش قدرت خرید است. از سوی دیگر، به دلیل دشوار و پرهزینه‌بودن تامین مالی در بازار مسکن برای تولیدکننده‌ها، در شرایط فعلی، سازنده‌ها مگر در موارد ضرورت اقدام به فروش واحدهای خود نمی‌کنند. یا اگر به عنوان مثال ۱۰ واحد آماده در اختیار دارند تنها برای تامین هزینه‌های خود یک یا دو واحد را با بهای کاهش یافته به فروش می‌رسانند. همین موضوع باعث شده است که نتوان به هیچ عنوان کاهش رخ داده در قیمت فروش واحدهای مسکونی که تحت‌تاثیر یک دوره طولانی جهش در بالاترین سطح نسبت به قدرت خرید خانوارها قرار دارد، را به عنوان وقوع یک حراج فراگیر در بازار مسکن دانست. با این حال، پیش‌بینی محتمل آن است که به دلیل فاصله بسیار زیادی که همچنان بین قدرت خرید و قیمت مسکن وجود دارد تغییری جدی در قیمت فروش آپارتمان‌ها حداقل تا پایان امسال رخ ندهد. به این ترتیب برای بازار مسکن تا پایان امسال می‌توان وضعیت رکود معاملاتی همراه با ثبات قیمت را پیش‌بینی کرد و برای سال آینده تحولات ارزی می‌تواند به عنوان متغیر موثر در تحولات قیمتی مسکن وارد عمل شود.