مکانیزم تعیین نرخ رهن و اجاره چیست؟/ چند درصد قیمت ملک؟

اقتصادسنج؛ افزایش قیمت بی‌رویه مسکن و اجاره بها در سال‌های اخیر باعث افزایش افرادی شده است که قصد خواباندن سرمایه خود در بازار مسکن را دارند. اما در مجموع، رهن یک واحد مسکونی چند درصد از مبلغ کلی یک ملک است؟

افزایش قیمت ملک و اجاره‌بها در سال‌های اخیر باعث ورود سرمایه‌‌گذاران به این بازار شده است. برخی با خرید و فروش مداوم سعی در سودگیری از این حوزه دارند و برخی دیگر ترجیح می‌دهند با حفظ ملک خریداری در سایه تورم و اجاره دادن آن کسب درآمد کنند. اما قیمت رهن و اجاره متشکل از چه درصدی از قیمت کلی خانه است؟

رهن کامل چند درصد از قیمت ملک است؟

صاحبان املاک از سال‌های دور در ایران متناسب با انتظارات تورمی، قیمت اجاره ملک خود تعیین کرده‌اند و قانون‌گذاری دولت در این زمینه، مانوری نمایشی بیش نبوده است، اما قاعده‌ای کلی در این رابطه وجود دارد.

این مبلغ معادل یک پنجم تا یک چهارم قیمت ملک یعنی بین ۲۰ تا ۲۵ درصد از کل ارزش خانه تعیین شده است. منطق این قیمت‌گذاری این است که اجاره دادن خانه برای صاحب آن منبعی برای کسب درآمد و یک فعالیت اقتصادی حساب می‌شود در نتیجه باید سودآور باشد.

معمولا در ایران کمترین سود را سود بانکی (۱۶ تا ۲۰ درصد) و بیشترین سود را سود بازار (۳۶ درصد) در نظر می‌گیرند، بنابراین این مبلغ بین دو سود معیار در نظر گرفته شده است.

نکته جالب توجه در این میان، کاهش قیمت مسکن طی دو ماه گذشته است در حالی که قیمت اجاره سر کاهش نداشته و هنوز هم در مسیر صعودی حرکت می‌کند. به نظر می‌رسد تورم و انتظارات تورمی، این فرمول را زیر پا گذاشته‌اند.

افزایش اجاره‌بها در شرایط تورمی

وجود تورم فزاینده در جامعه باعث می‌شود رهن و اجاره ماهانه خانه نیز به همان نسبت افزایش پیدا کند، به این معنا که صاحبان املاک همسو با تورم قیمت اجاره ملک خود را در تمدید قرارداد بالا می‌برند، اما با شروع فصل اجاره سال جاری، شرایط به گونه دیگری رقم خورده است.

قیمت جدید اجاره‌بها امسال مستاجرها را به‌ویژه در کلانشهرها شگفت‌زده و درمانده کرده است و آنگونه که به نظر می‌آید تورم رهن و اجاره از تورم مسکن راه خود را جدا کرده و پیشی گرفته است.

برخی ساکنان تهران امسال با افزایش بیش از ۱۰۰ درصد رهن و اجاره مواجه شده‌اند و برخی دیگر که به دنبال خانه‌ای جدید می‌گردند ماه‌هاست نتوانسته‌اند واحدی متناسب با بودجه خود پیدا کنند.

در این بین، خانوارهایی نیز وجود دارند که مجبور شده‌اند به مناطق پایین‌تر یا حاشیه شهر مهاجرت کنند و هر روز ساعت‌ها برای رسیدن به محل کار و تحصیل خود در ترافیک و راه به سر ببرند.

مشاهدات میدانی نیز در آغاز فصل اجاره سال ۱۴۰۲ نشان داد با وجود اینکه برخی از مستاجران افزایش اجاره‌بهای متناسبی را پشت سر گذاشتند، اما تعدادی از آنها نیز با رقم‌های عجیب و غریبی از سوی مالکان مواجه شدند.

افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲

یکی از مستاجران منطقه ۹ در این خصوص گفت: «خانه ۴۲ متری من که سال گذشته ۵۰ میلیون رهن و سه میلیون تومان اجاره‌بها داشت، امسال تا ۳۰۰ میلیون تومان رهن و هفت میلیون تومان اجاره، افزایش قیمت داشته است؛ از پس آن بر نمی‌آیم و باید دنبال آپارتمان جدیدی بگردم.»

مستاجر دیگری در یافت‌آباد که به‌عنوان نیروی خدماتی در شرکتی شاغل است، در سال جدید با افزایش اجاره‌ بیش از ۱۴۰ درصدی مواجه شد. او در حالی که سال گذشته واحدی ۴۲ متری را در این منطقه ۵۰ میلیون تومان رهن (کامل) کرده بود، امسال باید علاوه بر اینکه رهن خود را تا ۱۲۰ میلیون تومان افزایش می‌دهد، ماهانه نیز یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برای اجاره بپردازد.

این در حالی است که حقوق یک کارگر ساده در سال ۱۴۰۲ معادل ۲۷ درصد رشد داشته و همان‌طور که به آن اشاره شد تورم اجاره‌بها در حال پیشی گرفتن از درآمد اقشار متوسط و ضعیف جامعه است.

تمایل مالکان به اجاره نسبت رهن

روند نزولی ارزش پول ملی تعداد زیادی از صاحبان املاک را بر آن داشته است تا دریافت رهن را به اجاره ماهانه ترجیح بدهند تا آنجا که تعداد واحدهایی مسکونی با اجاره ماهانه بالای ۱۰ میلیون تومانی بین آگهی‌ها فزونی داشته است.

افزایش بی‌رویه اجاره ماهانه نسبت به سود بانکی دلیلی بر این امر بوده است و این روند بین صاحبخانه‌هایی که ایده‌ای برای استفاده سالانه از پول خود ندارند فراگیرتر است.

بازار بی‌قاعده اجاره مسکن

مشکلات اخیر در اقتصاد کلان، بازار مسکن را با مشکلات متعددی مواجه کرده است و ادعای دولت مبنی بر تعیین سقف افزایش‌بها به میزان ۲۵ درصد عملا بی‌نتیجه است.

از سوی دیگر طرح مالیات بر خانه‌‌های خالی نیز تنها باعث عرضه خانه‌هایی با متراژ بالا است که گشایشی بر احوال آشفته قشر بزرگی از مستاجران با بودجه محدود ندارد.

کارشناسان معتقد هستند دولت هر چه سریع‌تر باید فکری برای بازار نابسامان مسکن و اجاره کند در غیر این صورت تورم حاکم بر مسکن و اجاره‌بها قشر بزرگی از مردم را در گرداب خود خواهد انداخت و سرنوشت آنها در وضعیت مبهمی فرو می‌برد.