مستاجران حق اجاره ملکی که اجاره کرده اند را دارند؟

اقتصادسنج| گاهی مستاجر تصمیم می‌گیرد ملکی را که در اختیارش قرار گرفته به شخص دیگری اجاره دهد. اما آیا او چنین حقی دارد؟

سیده پگاه حسینین وکیل پایه یک دادگستری و عضو مرکز وکلای استان البرز در این باره می‌گوید: در خصوص امکان اجاره ملک توسط مستاجر به شخص سوم باید مواردی را مد نظر قرار داد. براساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند مکان اجاراه شده را به دیگری اجاره بدهد مگراین‌که در قرار داد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

این وکیل ادامه می‌دهد: از آن جهت که در متن ماده ۴۷۴ قانون مدنی، صراحتا بیان‌شده که که مستاجر می‌تواند عین مکان اجاره شده را به دیگری اجاره دهد و از طرف دیگر، چون اذن در شی اذن در لوازم آن شی نیز می‌باشد پس در نتیجه به استناد همین ماده مستاجر اولیه می‌تواند عین مستاجره را به مستاجر دوم اجاره داده و تسلیم هم کند.

او می‌افزاید:، اما باید در نظر داشت که ماده ۴۷۴ قانون مدنی در مقام بیان اجاره املاک مسکونی، اشیا و … بوده و قانون عام محسوب می‌شود، اما در مورد املاک تجاری در صورتی که مشمول قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشند، مساله برعکس خواهد بود و ماده ۱۰ قانون اخیر الذکر بیان می‌دارد که: مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جز آن یا به‌نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار کند مگر این که کتبا این اختیار به او داده شده باشد.

حسینین می‌گوید: هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستاجرین را کند. درصورتی‌که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او کند.

او ادامه می‌دهد: البته درمورد ماده ۴۷۴ قانون مدنی مطلب دیگری که مورد توجه می‌باشد ادامه ماده مذکور است که اشعار می‌دارد: مگراین‌که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. برای تشریح این قسمت از ماده باید قائل به تفکیک باشیم:

۱. در حالتی که مستاجر تعهد کرده که عین مستاجر را در مدت اجاره به دیگری اجاره ندهد: در این حالت موجر اصلی خیار تخلف از شرط داشته و می‌تواند اجاره اصلی را به استناد این خیار فسخ کند و درخواست تخلیه عین مستاجر را کند و با این اوصاف عقد اجاره دوم منفسخ می‌شود.

۲. در حالتی که موجر مباشرت مستاجر را در استفاده از عین مستاجره شرط کرده باشد: در این حالت منظور از مباشرت بدین معناست که موجر شرط کرده خود شخص مستاجر فقط می‌تواند از منافع عین مستاجره بهره‌مند شود که در این حالت نیز تخلف مستاجر برای موجر اصلی به استناد خیار تخلف از شرط حق فسخ ایجاد می‌کند و با فسخ اجاره اول، به تبع آن اجاره دوم مانند حالت قبل، منفسخ می‌شود.

۳. حالتی که مستاجر حق انتقال به غیر را حین اجاره از خود ساقط کرده باشد: در چنین حالتی اگر مستاجر تخلف کرده باشد و عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره داده باشد اجاره دوم باطل خواهد بود.