سانتی‌متری مسکن چقدر نقدشونده است؟/ «خانه‌ریز» زیر تیغ ابهام و کسری میلیونی مسکن

اقتصادسنج؛ عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره طرح «خانه‌ریز» که توسط شهرداری اجرا می‌شود،گفت: به نظر نمی‌رسد کسی با خرید سانتیمتری مسکن خانه‌دار شود، نقدشوندگی این طرح هم جای سوال است، شهرداری تهران پیش از این به دفعات خواسته به مقوله ساخت و ساز ورود کند، اما عملا خروجی قابل قبولی درخصوص افزایش عرضه و کنترل بازار مسکن دیده نشد.

حسن محتشم درباره طرح «خانه‌ریز» که شهرداری تهران از آن رونمایی کرده است، اظهار کرد: طرح‌هایی مثل «خانه‌ریز» که به صورت محدود در بعضی مناطق اجرا می‌شود شاید منجر به تولید مسکن شود، اما اینکه بتواند به خانه‌دار شدن مردم کمک کند، موضوعی کاملا متفاوت است.

وی افزود: ما پیش‌تر تجربه بورس مسکن و فروش متری مسکن را داشتیم که خودِ شهرداری نیز در آن ورود کرده بود. هرچند از هر نوع تولید مسکنی استقبال می‌کنیم، چرا که تولید به افزایش عرضه کمک می‌کند، اما اینکه طرحی با نام عامه‌پسند خانه‌ریز معرفی شود و بگویند فرد می‌تواند یک‌صدمِ یک سانتی‌متر از یک ملک را خریداری کند، ارتباطی به خانه‌دار شدن ندارد.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران خاطرنشان کرد: در گذشته نیز فروش متری مسکن اجرا شد و خریدِ یک یا دو مترمربع، کمکی به تملک مسکن برای متقاضیان نکرد. تبلیغِ فروش بخش‌های خُرد (سانتی‌متری) به نظر نمی‌رسد گره‌ای از مشکل خانه‌دار شدن مردم باز کند. راهکار اصلی این است که دستگاه‌های دولتی دست به دست هم دهند و با فراهم کردن امکانات، یک واحد مسکونی را به مردم معرفی کنند و آن را در اختیارشان بگذارند؛ به‌طوری‌که یا اجاره‌بها را با رقم کمتری بپردازند و یا بهای تمام‌شده خانه را به‌صورت اقساطی تسویه کنند.

بحران کسری مسکن و ناکارآمدی طرح‌های محدود

محتشم با بیان اینکه اگر از طریق طرح خانه‌ریز تولید مسکن افزایش یابد، باید دید آیا با نیاز سالانه یک میلیون واحد همخوانی دارد یا خیر بیان کرد: ما در حال حاضر حدود شش میلیون واحد کسری مسکن داریم تا به نقطه سربه‌سر برسیم. البته در اواسط دهه ۹۰ که طرح جامع مسکن رونمایی شد، برآوردها حاکی از ۱۰ میلیون واحد کسری بود. طبق برآوردهای جدید وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۵، این کسری به شش میلیون واحد رسیده است؛ بنابراین، این شکاف عظیم با تعداد محدودی واحد تولیدی پر نمی‌شود.

وی با اشاره به طرح «مسکن استیجاری» که توسط وزارت راه و شهرسازی اجرا می شود، گفت: به‌عنوان نمونه، وزارت راه و شهرسازی طرحی تحت عنوان «استیجار عمومی» مطرح کرد که قرار بود ۱۰ هزار واحد خریداری شود؛ در حالی که می‌گویند حدود ۵۰ درصد آن خریداری شده است، مشخص نیست چه تعداد از این واحدها عملاً در اختیار مستأجران قرار گرفته است. این ۱۰ هزار واحد در مقایسه با کسری چند میلیونی، بسیار ناچیز است.

ابهامات در عملکرد شهرداری و لزوم شفافیت

به گفته محتشم،  شهرداری تهران نیز به دفعات خواسته به مقوله ساخت مسکن ورود کند، اما عملاً خروجی قابل قبولی ندیده‌ایم. برای نمونه در طرح «نهضت ملی مسکن»، شهرداری ادعا کرد که سالانه ۱۸۰ هزار واحد می‌سازد و تفاهم‌نامه‌هایی نیز منعقد کرد، اما این موارد صرفاً روی کاغذ باقی ماند و ما ندیدیم که واحدی ساخته و به مردم ارائه شود.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: اکنون درباره طرح خانه‌ریز پرسش‌های بی‌پاسخی وجود دارد؛ این طرح با چه امکانات، توسط کدام پیمانکاران و با چه قیمتی اجرا می‌شود؟ موعد تحویل آن چه زمانی است؟ اگر فرد ۱۶۰ میلیون تومان بابت یک مترمربع پرداخت کند، در واقع انگار حدود ۱۰ گرم طلا خریده است، با این تفاوت که طلا قابلیت نقدشوندگی بالایی دارد اما سرعت نقدشوندگی دارایی در طرح خانه‌ریز جای ابهام دارد.

ضرورت مشارکت انبوه‌سازان و رویکرد عرضه زمین

وی با بیان اینکه اگر شهرداری می‌خواهد به این مقوله ورود کند، باید با همکاری مجموعه تولیدکنندگان و انبوه‌سازان حرفه‌ای وارد عمل شود گفت: درباره احتمال گرانی مسکن باید گفت که شاید شهرداری نیازی به افزایش قیمت نداشته باشد؛ این موضوع بستگی به مبنای قیمت‌گذاری و عرضه دارد. اگر شهرداری زمین را با قیمت مناسب عرضه کند و به‌جای پیگیری منافع درآمدی، صرفاً بر افزایش عرضه و تعادل‌بخشی به بازار تمرکز کند شرایط متفاوت خواهد بود. همه این مسائل زمانی شفاف می‌شود که طرح به نتیجه محسوسی برسد.

محتشم تاکید کرد: در نهایت معتقدم هر واحد مسکونی به هر شکلی که در بازار عرضه شود، به اندازه سهم خود به تعادل بازار مسکن کمک می‌کند، اما طرح «خانه‌ریز» بدون شفافیت و همکاری با بخش خصوصی، راهکار خانه‌دار شدن مردم نیست.

بنابراین گزارش، پس از حدود هشت ماه بحث و تبادل نظر درباره طرح «خانه‌ریز» از روز ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ این طرح توسط شهرداری تهران آغاز شد. طبق اعلام سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری تهران، نخستین پروژه طرح «خانه‌ریز» با متراژ کل زیربنای ۱۰ هزار و ۲۹۰ متر مربع و متراژ مفید ۶ هزار و ۴۸۰ متر مربع، در ۹ طبقه شامل ۵۴ واحد مسکونی است. مشارکت‌کنندگان در این طرح به ازای هر ۱۰۰ خانه‌ریز خریداری‌شده، از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از این پروژه بهره‌مند خواهند شد و همزمان با پیشرفت پروژه، از رشد مربوط به پیشرفت فیزیکی و تورم مسکن به‌ صورت توأم بهره‌مند می‌شوند.