در بازار مسکن، کدام خانه ها راحت تر به فروش می رسند؟

اقتصادسنج| بازار مسکن راکد است و در غیاب آمارهای رسمی از شرایط بازار (آخرین آمار قیمت مسکن و اجاره بها مربوط به مرداد سال گذشته در شهر تهران است)، عرضه واحدها با شروع فصل نقل و انتقالات با قیمت‌هایی رو به افزایش شروع شده است.

اگر در مناطق مصرفی شهر تهران به دنبال خرید واحدی با امکاناتی مانند آسانسور یا پارکینگ هستید، حداقل 10 میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارید، واحدهایی که با قیمت‌های کمتر عرضه می‌شود، اکثراً فاقد این امکانات هستند، مثلاً بیشتر واحدها در طبقات 3 به بالا و بدون آسانسور برای فروش آگهی شده‌اند.

در مناطق 4، 5، 6، 7، 8، 11 و حتی مناطق پایین‌تر بیشتر آپارتمان‌هایی که قیمتی کمتر از 10 میلیارد تومان دارند، سال ساخت بالایی (اوایل دهه 80 به قبل) دارند، معمولاً بازسازی نشده‌اند، آسانسور و پارکینک ندارند (بیشتر واحدها انباری هم ندارند) و در مجموع در این مناطق به ندرت آپارتمانی که سال ساخت آن اواخر دهه 80 به بعد باشد و آسانسور، پارکینک یا انباری داشته باشد و قیمت آن هم کمتر از 10 میلیارد تومان باشد برای فروش عرضه شده است.

برخی مشاوران املاک می‌گویند در شرایطی که رکود بر بازار حاکم است و فروشندگان نسبت به فروش ملک به اصطلاح «دودل» هستند، معمولاً واحدهای «ضعیف» (فاقد امکانات و سال ساخت بالا) به فروش گذاشته می‌شوند و واحدهایی که امکانات دارد و در صورت عرضه به بازار در زمان کمی مشتری پیدا می‌کند، در این شرایط برای فروش عرضه نمی‌شود.

واحدی 70 متری، در ابتدای خیابان کارگر شمالی، در طبقه سوم، بدون آسانسور و پارکینگ و انباری، بدون بازسازی و ساخت 20 سال پیش، 7 و نیم میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده و در آگهی آن درج شده که این ملک زیر قیمت منطقه فروخته می‌شود. در همین منطقه، آپارتمان 70 متری، 25 سال ساخت، در طبقه سوم بدون آسانسور و پارکینگ 8 میلیارد قیمت دارد.

نکته دیگری که در جست‌وجوی واحدهایی با قیمت کمتر از 10 میلیارد تومان وجود دارد، تعداد محدود عرضه آپارتمان با این قیمت است. تعداد فایل‌های عرضه شده در چند منطقه به 10 واحد هم نمی‌رسد. عرضه واحدهای با قیمت کمتر، در چند منطقه یا شهرها و شهرک‌های اطراف تهران بیشتر است.

در شهرهایی مانند پرند یا پردیس، واحدهای با قیمت 2 تا 4 و یا 5 میلیارد تومان بیشتر مربوط به مسکن مهر است، در فاز 11 شهر پردیس مسکن مهر از یک و نیم تا 3 و نیم میلیارد و در فاز 8 از 3 تا 5 میلیارد تومان قیمت دارد. این واحدها در چند سال اخیر افزایش قیمت داشته در حالی که تا اواسط دهه 90 قیمت واحدهای مسکن مهر این شهرها کمتر از یک میلیارد تومان بود.

مشاوران املاک می‌گویند هرچند عرضه واحد مناسب برای خرید، کم است اما خریداری نیز در بازار نیست. خریداران هم صرفاً برای آگاهی از قیمت‌ها و بررسی وضعیت بازار به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند و برای خرید مصر نیستند.

بر اساس اعلام مرکز آمار، در اردیبهشت ماه، تورم مسکن 39.5 درصد بود. از ابتدای امسال، میزان تسهیلات خرید خانه در شهر تهران به 500 میلیون و برای زوجین به یک میلیارد رسید، از سویی برآورد متوسط قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران به 100 میلیون تومان رسیده است. بنابراین با وام خرید برای زوجین حداقل 10 متر آپارتمان را می‌توان در شهر تهران خرید.

قیمت مسکن از سال 1397 جهش بالایی داشته و از سال 1400 تا اواسط سال قبل نیز همچنان قیمت‌ها صعودی بود، حدود دو سال است که شتاب رشد قیمت مسکن کند شده اما با توجه به رشد پیاپی قیمت در چندین سال، اکنون سطح قیمت‌ها از قدرت خرید بسیار بالاتر رفته و درآمد خانوار با قیمت مسکن فاصله معناداری پیدا کرده است. ضمن اینکه طرح‌های حمایتی در قالب تسهیلات‌دهی نیز پاسخگوی جهش به وجود آمده قیمت نیست.

برخی متقاضیان که در بنگاه‌ها فایل‌ها را نگاه می‌کردند از این موضوع شاکی هستند که واحدی متناسب با نقدینگی که دارند، پیدا نمی‌کنند.

آنها می‌گویند چند سال پس‌انداز کرده‌اند اما هر سال به خاطر تورم بالا، ارزش پس‌اندازشان از رشد قیمت خانه کمتر شده است، اکنون بعد از چند سال پس‌انداز، تازه به «سرخط» برگشته‌اند و از ماراتن تورم جا مانده‌اند. شکایت دیگر متقاضیان از شرایط بازار مسکن، به واحدهای عرضه شده است. آنها می‌گویند بیشتر واحدهایی که برای فروش آگهی شده‌اند در تعریف واحد متوسط (از نظر امکانات) نمی‌گنجد و به نظر می‌رسد واحدهایی که روی دست مالکان مانده، حالا با قیمت بالاتری به فروش گذاشته شده‌اند که آنها اصطلاح «بنجل» را برای این واحدها به کار می‌برند.

فعالان بازار مسکن این شکایت متقاضیان را می‌پذیرند و می‌گویند، فروشندگان واحدهای مناسبی که دارند را نمی‌خواهند با قیمت کمتر از 10 میلیارد تومان بفروشند. از سوی دیگر، مردم توان مالی پرداخت قیمت‌های بالاتر را ندارند، بنابراین فروشندگان از این فرصت می‌خواهند استفاده کنند و واحدهایی که «روی دست‌شان باد کرده» را با ترفند «قیمت پایین‌تر از قیمت منطقه» اما در واقع با قیمتی غیرواقعی بفروشند.

به گفته این فعالان بازار، قیمت بسیاری از واحدهای سال ساخت بالا، با ارزش واقعی آن همخوانی ندارد و قیمت‌ها بسیار بالاتر از ارزش ملک است. بنابراین متقاضیان در هنگام خرید باید تمام جوانب را بسنجند.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده دولت برای مهار التهابات قیمتی در بازار مسکن راهکارهایی دارد که یکی از این راهکارها برآورد قیمتی در مناطق مختلف است. به این ترتیب که «از ماه آینده با انتشار آمار تفکیکی شهر و مناطق تهران، برای اولین بار عموم مردم می‌توانند به قیمت‌های شفاف و واقعی مسکن و اجاره دسترسی داشته باشند.»

پیش‌بینی کارشناسان بازار مسکن، ادامه رکود بازار تا ماه‌های آینده است. به اعتقاد آنان، بازار مسکن، کشش رشد بیشتر قیمت را ندارد هر چند نسبت به بازارهای دیگر مانند طلا و ارز در ماه‌های گذشته بازدهی کمتری داشته است ولی باید به بنیه خرید مردم و متقاضیان مصرفی هم توجه داشت چون بازار بدون حضور خریدار رونق واقعی ندارد.