به ازای هر ایرانی چند بنگاه املاک وجود دارد؟

اقتصادسنج؛  رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک در سراسر کشور و در سال‌های اخیر در آشفته بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین دلایلی بود که به وضعیت نابسامان این حوزه دامن زد.

نزدیک‌به ۱۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز در کشور فعالیت دارند که از این تعداد ۱۱ هزار بنگاه مربوط به شهر تهران است، این در حالی است که اگر جمعیت ایران را حدود ۸۵ میلیون نفر در نظر بگیریم به ازای هر ۴۴۰ نفر یک بنگاه املاک به صورت مجوزدار در حال فعالیت است.

از سوی دیگر، اگر سرانه استاندارد را در این بخش همانند دفاتر اسناد رسمی در نظر بگیریم، به‌ازای هر ۱۵ هزار نفر باید یک بنگاه املاک وجود داشته باشد، اما جذابیت بازار مسکن سبب شده تا نه فقط شاهد رشد کمّی تعداد بنگاه‌های املاک باشیم، بلکه در کنار آنها بنگاه‌های غیر مجاز نیز به‌ویژه در سال‌های اخیر رشد بی سابقه‌ای داشتند.

دلالی و سوداگری در این بازار رها شده با هدف کسب سود را از مهم‌ترین دلایل ایجاد بنگاه‌های املاک می توان عنوان کرد که طبق آمار و اخبار مستند در چند ماه اخیر با پلمب تعدادی از واحدهای غیرمجاز، قیمت مسکن در برخی از مناطق بسیار کاهش یافته است؛ این مساله در واقع نشان دهنده میزان تاثیرگذاری این بنگاه‌ها در روند معاملات حوزه مسکن است.

با هدف واکاوی نقش بنگاه‌های املاک غیرمجاز در نابسامان شدن بازار مسکن، خبرگزاری ایرنا میزگردی با حضور دو تن از فعالان در این حوزه برگزار کرد تا ضمن بررسی دلایل رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک، درباره اقدامات انجام شده برای مبارزه با این سوداگران بازار مسکن نیز اطلاع‌رسانی کند.

تاثیرگذاری منفی مشاوران املاک غیرمجاز در بازار مسکن

نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، یکی از کارشناس های حوزه مسکن بود که در این نشست حضور داشت. وی با اشاره به اینکه الگوی خاصی برای تشکیل مشاوران املاک در کشورهای مختلف وجود ندارد، گفت: فعالیت مشاوران املاک در کشور در چارچوب قانون است و افرادی که در این صنف به دنبال فعالیتند، تابعی از نظام صنفی هستند.

«داوود بیگی‌نژاد» بیان‌ داشت: در واقع سهولت وارد شدن به صنف مشاوران املاک سبب شده تا این تعداد بنگاه دارای پروانه باشیم که این خود یک اشکال است.

وی با بیان اینکه آسیبی که جامعه می بیند شاید از جانب این دسته از مشاوران املاک نیست و افزود: این مشاوران در چارچوب قانون فعالیت می کنند، اما بیشترین اثرگذاری و مشکلی که در بخش مسکن ایجاد می شود در حوزه مشاوران املاک فاقد پروانه است.

بیگی نژاد ادامه‌ داد: از سوی دیگر قانونگذار به همه اتحادیه‌ها، موضوع تنظیم‌گری و اختیارات حاکمیتی خود را تفویض کرده تا اتحادیه‌ها عوامل تحت مدیریت خود را ساماندهی کرده و در روند درستی قرار بدهد، اما در دوره‌های قبل این اتفاق نیفتاد و تنظیم‌گری و در چارچوب قراردادن کسانی که بخواهند فعالیت صنفی داشته باشند کمرنگ شد.

وی تصریح‌ کرد: حتی کار به جایی رسید که امروز شاهدیم میزان تاثیرگذاری مشاوران املاک فاقد پرونده در بازار مسکن نسبت به مشاوران دارای مجوز بیشتر شده است.

این مقام صنفی اضافه‌ کرد: این بنگاه‌ها به صورت پارتیزانی در یک منطقه مشخص وارد شده و تا اتحادیه آنها را شناسایی و به اتاق اصناف گزارش و دیگر دستگاه‌های مرتبط با این واحد صنفی غیرمجاز برخورد کنند، زمان‌بر است؛ اما همین زمان کافی است تا این افراد تاثیر منفی خود را بر بازار بگذارند.

لزوم حذف واسطه‌های مالکیتی

یک کارشناس حوزه مسکن نیز در این نشست با اشاره به لزوم تفکیک مشاوران خرید و فروش در بنگاه‌های املاک، گفت: یکی از راهکارهای مقابله با ایجاد بنگاه‌های غیرمجاز و از سوی دیگر پاسخگو کردن آنها، ایجاد برند حقوقی است.

«فرشید ایلاتی» افزود: در واقع می توان به این سمت رفت که موسسات حقوقی ایجاد کرد که دارای شعبی هستند که مسوولیت دارند و در صورت تخلف، همه فعالیت برند تحت تاثیر قرار گرفته و امکان برخورد نیز وجود دارد.

وی با تاکید بر لزوم برخورد با مشاوران املاک غیرمجاز، تصریح‌کرد: در کنار این برخوردها باید به این سمت برویم که واسطه های مالکیتی زائد را حذف کنیم که البته نمی‌توان ضعف قوانین را نیز در این بخش نادیده گرفت و نباید اجازه داد که واسطه‌های مالکیتی اضافه شوند.

افزایش افسارگسیختگی در بازار مسکن همزمان با فعالیت‌های بدون برنامه پلتفرم‌ها

نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در پاسخ به وجود ضعف قوانین در حوزه مسکن در کشور، ایجاد شبکه‌ای بنگاه‌های املاک را مورد بررسی قرار داد و گفت: این مدل در کشورها و مناطقی که صرفا حوزه مسکن بار مصرفی دارد، قابل استناد است، زیرا در صورت ایجاد این شبکه و ناتوانی در کنترل آن، بزرگترین سرمایه مردم را درگیر خواهیم کرد.

بیگی‌نژاد با بیان اینکه تنظیمات در حوزه مسکن باید با چارچوب وضع موجود باید باشد، تصریح‌ کرد: اینکه در این حوزه انقلابی انجام بدهیم، در صورتی که با شکست مواجه شود برای آحاد مردم خطرناک است.

وی با اشاره به افسارگسیختگی بیش از اندازه بازار مسکن همزمان با فعالیت فضای مجازی، گفت: این فضا بستری را فراهم کرد برای بی‌قانون کار کردن در صنعت ساختمان، زیرا بخش زیادی از کسانی که در این فضا کار می‌کنند خود را مبرا از قوانین می‌دانند، در صورتی که سایر واحدها باید مجوز خود را در این پلتفرم‌ها واگذار کنند اما این الزام در ارتباط با بنگاه‌های املاک وجود ندارد.

این مقام صنفی با بیان اینکه بنگاه‌های املاک به عنوان معتمدین خود را به مردم ثابت کردند، اظهار داشت: زمانی مشکلات در حوزه بنگاه‌ها بیشتر شد که فضای مجازی بستری را برای بی‌قانون کار کردن در صنعت ساختمان ایجاد کرد.

وی افزود: امروز هر کس در این فضا به عنوان مشاور املاک فعالیت دارد و این در حالی است که بستری نیز برای نظارت در فضای مجازی وجود ندارد و می‌توان گفت که بیشترین آسیب به بخش مسکن در بستر این فضا است.

نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: راه‌حل این است که فعالان در این رسته در فضای‌مجازی باید مجوز فعالیت داشته‌ باشند.

راه‌اندازی دفاتر مشاور املاک با حداقل سرمایه

ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن نیز در این بخش با بیان اینکه راه‌اندازی یک دفتر مشاور املاک باحداقل هزینه انجام می‌گیرد، گفت: حتی افرادی که در این دفاتر کار می کنند، فعالیتشان تابع قانون کار نیست.

وی با اشاره به اینکه راه‌اندازی یک کارگاه کوچک نسبت به این بنگاه‌ها هزینه بیشتری دارد، تصریح‌ کرد: این بنگاه‌ها بخش عمده‌ای از درآمد دفتر خود را با حداقل سرمایه گذاری از معاملات نصیب خود می‌کنند که همین مسایل، فعالیت در این رسته را به صورت غیرقانونی جذاب کرده است.

ایلاتی بر لزوم واکاوی روابط قانون کار در بنگاه‌های املاک تاکید کرد و ادامه‌ داد: همچنین درباره هویت مشاوران املاک همانگونه که صاحبان دفتر باید گواهینامه داشته باشد، نیاز است که مشاوران نیز دارای این گواهینامه باشند.

وی با اشاره به راه‌اندازی مرکز آموزشی برای ارائه آموزش به مشاوران املاک، بیان‌ داشت: در کنار ایجاد این مرکز که اقدام خوبی بوده، باید گذراندن دوره‌های آموزشی در آن الزامی باشد؛ یعنی هر کسی که به دنبال تاسیس بنگاه و فعالیت در این رسته است باید در این مرکز آموزشی دوره‌هایی را دیده باشد.

این کارشناس حوزه مسکن اضافه‌ کرد: همچنین در کنار ساماندهی دفاتر املاک غیرمجاز، بنگاه‌های مجاز باید شناسامه‌دار شوند تا هویت، رزومه و روابط کاری آنها مشخص شود که همه این اصلاحات موجب می‌شود که شاهد رخ دادن اتفاقات خوبی در این صنعت باشیم.

وی افزود: بازار مسکن ما این امکان را دارد که نه تنها انگیزه‌های داخلی برای فعالیت داشته باشد، بلکه از کشورهای خارجی نیز سرمایه‌گذار جذب کند و برای تحقق این مهم ظرفیت های خوبی وجود دارد که با رفع موانع بر سر راه می‌توان آمادگی را برای انجام کارهای بزرگتر فراهم کرد.

ایلاتی با اشاره به تاثیرگذاری بنگاه‌های املاک غیرمجاز در بازار مسکن، گفت: سود بسیار بالایی در این بخش وجود دارد، از سوی دیگر وقتی قوانین بازدارنده نیست، سبب شده تا ورود به این بخش بسیار راحت باشد و همه به این سمت بیایند.

لزوم نظامند کردن فعالیت در رسته املاک

این کارشناس مسکن با اشاره به لزوم نظام‌مند کردن فعالیت در رسته املاک، بیان‌ داشت: موضوع آگهی‌ها نیز بسیار مهم است؛ در بسیاری از کشورها مالک برای اینکه وارد فرآیند آگهی ملک خود شود نخست باید مجوز برای فروش بگیرد که آیا اصلا این حق را دارد که ملک را آگهی کند یا خیر؟

وی افزود: همچنین قوانین بسیار سختی در این کشورها وجود دارد، از جمله اینکه مبنای قیمت‌گذاری در حوزه مسکن بر اساس خود اظهاری برای مالیات است.

ایلاتی ادامه حضور پلتفرم‌ها برای انتشار آگهی‌ها در حوزه مسکن را هم تهدید و هم یک فرصت عنوان کرد و گفت: با ساماندهی این پلتفرم ها و اتخاذ تدابیری مناسب، می توان تا حدود زیادی این بخش را کنترل کند.

وی با اشاره به اینکه باید تعاملی بین پلتفرم‌ها، حاکمیت و مشاوران املاک ایجاد شود، افزود: بر همین اساس نیاز است که فرآیندهای موجود در حوزه آگهی و قیمت‌گذاری را به هم پیوند داده تا دیگر نیازی به حضور بازرسان و بازرسی از بنگاه‌ها نباشد و خود سیستم بازدارنده شود.

افزایش تعجب‌آور بنگاه‌های املاک

نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تعداد قابل توجه بنگاه‌ها گفت: این مساله سبب تعجب خود ما نیز شده است، این در حالی است که برخی نهادهای دیگر مانند دفترخانه‌ها که خدمات ملکی ارائه می دهند به‌ازای هر ۱۵ هزار نفر یک دفترخانه وجود دارد و این قانون همچنان پابرجاست و تعدادشان نیز افزوده نشده است.

وی اضافه‌ کرد: تعداد بنگاه‌های املاک به حدی زیاد شده است که امروز یادمان آمده باید این بازار تنظیم شود، برای این موضوع باید از قبل برنامه‌ریزی انجام می‌شد.

بیگی‌نژاد با بیان اینکه برای از این به بعد باید چاره‌اندیشی کرد، بیان‌داشت: باید به فکر نظام‌مندکردن و قانونمداری در حوزه بنگاه‌های املاک باشیم چرا که در این صورت، وقوع جرم در آن کاهش خواهد یافت و ما نیز می‌توانیم از آبروی خودمان دفاع کنیم.

وی ادامه‌داد: در ۲۰ منطقه از تهران ۱۱ هزار مشاور املاک وجود دارد که به صورت مجاز فعالیت می‌کنند، این صنف رها شده و ابزاری نیز برای کنترل آن نداریم و در این وضعیت شناسایی بنگاه‌های املاک غیرمجاز با این ظرفیت کم اتحادیه امکانپذیر نیست.

بیگی نژاد با اشاره به شناسایی ۸۵۰ مشاور املاک غیرمجاز در سال گذشته، گفت: این در حالی است که از ابتدای سال جاری تاکنون بیش از یک‌هزار و ۱۰۰ بنگاه غیرمجاز توسط اتحادیه شناسایی شده است، اما فقط شناسایی آنها مهم نیست و دستگاه‌های دیگر برای برخورد با این بنگاه‌ها باید پای کار بیایند.