بازار مسکن در بنبست معاملاتی/ رشد هزینه ساخت رکود را تشدید کرد
اقتصادسنج| کیانوش گودرزی روز دوشنبه در گفتوگو با اشاره به روند بازار مسکن در ماههای گذشته گفت: اگر نگاهی به چند ماه قبلتر، بهویژه از دی و بهمنماه ۱۴۰۴ داشته باشیم، مشاهده میشود که بازار با وجود همه فراز و فرودها، حتی در همان ماهها نیز نشانههایی از تحرک را بروز داده بود.
به گفته وی، در مهر و آبان نیز تا حدی خرید و فروش انجام میشد و این موضوع نشان میداد که بازار در حال ارزیابی شرایط و تلاش برای بازیابی خود است.
این مقام صنفی افزود: بازار مسکن زمانی که وارد رکود میشود، برخلاف برخی بازارهای دیگر، برای بازگشت به شرایط عادی و بازیابی اعتماد عمومی به زمان زیادی نیاز دارد. جامعه زمانی میتواند دوباره به بازار مسکن اعتماد کند که نسبت به ثبات قیمتها، امکان برنامهریزی و افق آینده اطمینان نسبی پیدا کند.
گودرزی ادامه داد: در مهر و آبان، گزارشهای میدانی که از سوی مشاوران املاک و مجموعههای مرتبط تهیه میشد، نشان میداد در آن مقطع دغدغه اصلی جامعه بیش از آنکه معطوف به بازار اجاره باشد، متوجه خرید و فروش بود.
وی اظهار داشت: به طور معمول در فصل پاییز و زمستان، بخش زیادی از مستأجران به هر شکل ممکن استقرار پیدا کردهاند، فرزندانشان را در مدارس ثبتنام کردهاند و وضعیت سکونت آنها تا حدودی تثبیت شده است؛ به همین دلیل تمرکز بیشتری روی وضعیت خرید و فروش شکل میگیرد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به رخدادهای سیاسی و امنیتی اخیر اظهار داشت: با توجه به جنگ اول و دوم تحمیلی، انتظار طبیعی این بود که قیمتها یا ثابت بماند یا حتی با افت مواجه شود، اما در عمل شاهد افزایش قیمت بودیم.
وی اضافهکرد: برای این افزایش قیمت، دلیل مشخص و روشنی نمیتوان ارائه کرد، مگر آنکه اثرگذاری بازارهای موازی همچون طلا و ارز را در نظر بگیریم؛ بازارهایی که بیتردید آثار روانی و واقعی خود را بر بازار ملک نیز گذاشتند.
گودرزی افزود: این افزایش قیمت صرفا ناشی از تحولات بازارهای موازی نبود، بلکه مجموعهای از مسائل از جمله بحثهای مرتبط با سیاستگذاری در حوزه مسکن، نگاه حاکمیتی به تأمین مسکن و حتی موضوع بازسازی یا حمایت از واحدهایی که در جریان جنگ آسیب دیدهاند، همگی در شکلگیری این فضا مؤثر بودند.
وی خاطرنشان کرد: یکی دیگر از موضوعات بسیار مهم، افزایش قیمت تمامشده ساخت مسکن است. پیش از این، قیمت تمامشده ساخت به ازای هر متر مربع چیزی در حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان میشد، اما اکنون اعدادی در حدود ۴۰، ۵۰ و حتی در برخی موارد ۶۰ میلیون تومان نیز مطرح میشود.
وی گفت: طبیعی است که چنین افزایشی در هزینه تمامشده مسکن، نتیجهای جز تشدید رکود در بازار نخواهد داشت.
این مقام صنفی بیانداشت: امروز در کل کشور و بهویژه در تهران، با یک رکود بسیار شدید در بازار مسکن مواجه هستیم. این رکود از جنس رکود ناشی از افزایش قیمت است؛ یعنی نهتنها معاملات کاهش یافته، بلکه سطح قیمتها آنچنان بالا رفته که بخش قابلتوجهی از متقاضیان واقعی عملا از بازار حذف شدهاند.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تصریح کرد: نتیجه این وضعیت آن است که برای بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط و طبقات پایینتر، خرید خانه به یک رؤیا تبدیل شده است.
وی گفت: زمانی که یک خانوار بخواهد برای تأمین سرپناه وارد بازار خرید مسکن شود، حداقل باید سه مؤلفه اصلی را در اختیار داشته باشد؛ نخست درآمد کافی، دوم درآمد پایدار و سوم امکان پسانداز و برنامهریزی برای آینده. متأسفانه در شرایط فعلی، این مؤلفهها برای بسیاری از خانوارها تضعیف شده است.
گودرزی یادآور شد: در کنار این مسائل، باید شرایط عمومی کشور را نیز در نظر گرفت. ما میپذیریم که کشور با شرایط ویژه و حتی شرایط جنگی مواجه بوده و طبیعی است که در چنین وضعیتی همه باید در کنار دولت و کشور باشند.
به گفته وی، مردم ایران نیز در این مقطع همراهی کمنظیری از خود نشان دادند و در حمایت از کشور یکپارچه عمل کردند، اما این همراهی به معنای نادیده گرفتن واقعیتهای بازار مسکن نیست.
این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: نمیتوانیم بگوییم چون کشور در شرایط خاص قرار دارد، پس مسائل و مشکلات اقتصاد مسکن را نبینیم یا درباره آن سخن نگوییم. بازار مسکن بخشی از واقعیت اقتصاد کشور است و باید بهصراحت درباره آن صحبت کرد.
فراهمسازی سطح دسترسی صنف به دادههای سامانههای کاتب و املاک
وی در ادامه با اشاره به مساله آمار و اطلاعات بازار مسکن گفت: پیش از این سامانهای به نام «املاک و مستغلات» داشتیم که بخش مهمی از آمار و اطلاعات از طریق آن در اختیار حاکمیت قرار میگرفت و خود ما نیز از طریق همان سامانه دادههای لازم را ارائه میکردیم.
وی افزود: این اطلاعات عملا در اختیار دستگاههای مسئول بود و زمانی که خبرنگاران یا مراجع رسمی به دنبال آمار بودند، از همان دادهها استفاده میشد و امکان ارائه تصویری روشنتر از بازار وجود داشت.
این مقام صنفی ادامه داد: در حال حاضر دو سامانه در کشور فعال هستند؛ یکی سامانه «کاتب» و دیگری سامانهای دیگر که در حوزه ثبت و اطلاعات معاملات کار میکند.
وی گفت: بارها اعلام کردهام که دادههای این سامانهها متعلق به خود حاکمیت است، اما انتظار ما این است که حداقل سطحی از دسترسی برای رئیس اتحادیه یا نهادهای صنفی تخصصی فراهم شود تا بتوان تحلیل دقیقتری از وضعیت بازار ارائه کرد.
گودرزی ادامهداد: امروز آن سطح دسترسی لازم را نداریم که بگوییم در کدام مناطق تهران خرید و فروش بیشتری انجام شده، در کدام مناطق فایلهای متراژ پایین یا بالاتر بیشتر معامله شده یا تغییرات بازار در هر منطقه چگونه بوده است و آنچه در حال حاضر در اختیار ما قرار دارد، بیشتر مبتنی بر گزارشهای میدانی است.
وی اظهار داشت: این گزارشهای میدانی نشان میدهد که در برخی مناطق، بهویژه در بخشهایی از مرکز شهر و مناطق بالاتر، افزایش قیمت مشاهده شده و در مناطق جنوبی نیز در برخی نقاط چنین افزایشی وجود داشته است. با این حال، باید توجه داشت که بازار مسکن تهران بازاری بسیار متکثر است و قیمت ملک حتی از کوچهای به کوچه دیگر و از خیابانی به خیابان دیگر میتواند متفاوت باشد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران اضافهکرد: در محلههای مختلف تهران، برخی خیابانها بهطور سنتی جایگاه بهتر و شناختهشدهتری دارند و بعضی دیگر به دلایل مختلف از جذابیت کمتری برای خرید و فروش برخوردارند. بنابراین، نمیتوان با یک حکم کلی و قاطع گفت که قیمت در کل تهران دقیقا به چه میزان افزایش یافته است، اما میتوان گفت که افزایش قیمت در سطح شهر تهران گسترده بوده و در عین حال، بهدلیل همین افزایش قیمت، رکود معاملات نیز تشدید شده است.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره سقفهای اعلامی برای رشد اجارهبها نیز گفت: در سالهای گذشته، سیاست تعیین سقف رشد اجارهبها بهصورت شاخص کشوری دنبال میشد اما اکنون اختیار تعیین سقف اجارهبها تا حدی به استانداریها واگذار شد تا هر استان با توجه به شرایط تورمی، اقتصادی و جغرافیایی خود، عدد و رقم مناسب را تعیین کند.
به گفته وی، این شیوه میتوانست کارایی بیشتری داشته باشد، چراکه با واقعیتهای متفاوت مناطق مختلف کشور سازگارتر بود.
گودرزی ادامه داد: با این حال، امسال با وجود شرایط خاص کشور و رخدادهایی که پیش آمد، بار دیگر یک شاخص کشوری ۲۵ درصدی نسبت به سال گذشته اعلام شد.
وی گفت: این عدد از نظر روانی و در حوزه پیامدهی عمومی میتواند مؤثر باشد، اما درباره میزان رعایت واقعی آن، به دلیل همان فقدان دسترسی به دادههای دقیق سامانهای، نمیتوانم با قاطعیت اظهار نظر کنم.
همراهی مالکان در شرایط حساس کشور قابل تقدیر است
این مقام صنفی افزود: با این وجود، یک نکته روشن است و آن اینکه مردم در شرایط حساس همیشه همراهی کردهاند و کمک کردهاند؛ بهویژه مالکان که در بسیاری از مقاطع، همراهی و همکاری قابلتوجهی از خود نشان دادهاند. من همواره از مالکان تشکر کردهام، زیرا در شرایط حساس کشور، مردم رفتار مسئولانهای از خود بروز دادهاند.
بدون نظر! اولین نفر باشید