بازار اجاره تهران در دو سوی طیف/ رهن‌های چندصد میلیونی تا میلیاردی

اقتصادسنج| بازار اجاره مسکن تهران در حالی وارد شهریورماه شده که بر اساس آخرین آمار رسمی، تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه 1405 به 32.3 درصد رسیده است. تورم نقطه‌ به‌ نقطه این بخش نیز 31.8 درصد اعلام شده و شاخص اجاره مسکن در یک ماه 2.5 درصد افزایش داشته است.

در همین شرایط بررسی تعدادی از فایل‌های اجاره منتشر شده در بازار تهران، تصویری متفاوت از سطح قیمت‌ها در محله‌های مختلف پایتخت ارائه می‌دهد؛ بازاری که در آن میزان ودیعه و اجاره بسته به منطقه، متراژ، سن بنا و امکانات ملک فاصله قابل توجهی با یکدیگر دارد.

از رهن 400 میلیونی تا 8.5 میلیاردی

در میان فایل‌های بررسی‌شده یک واحد 50 متری یک‌ خوابه در خیابان ایران با بیش از 20 سال عمر بنا با 400 میلیون تومان ودیعه و 10 میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. در خواجه نظام‌الملک نیز یک واحد 53 متری یک‌ خوابه با حدود 10 سال عمر بنا 860 میلیون تومان ودیعه و بدون اجاره ماهانه قیمت‌گذاری شده است.

در سبلان یک واحد 100 متری 2 خوابه و 3 سال ساخت با 1.5 میلیارد تومان ودیعه و 40 میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است. در نصرت شرقی نیز یک واحد 80 متری دوخوابه با یک میلیارد تومان ودیعه و 55 میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

در مقابل اما در مناطق گران‌تر پایتخت سطح ودیعه به چند میلیارد تومان می‌رسد. یک واحد 160 متری سه‌خوابه و نوساز در سهروردی جنوبی با 8.5 میلیارد تومان ودیعه کامل و یک واحد 138 متری در جردن با 7 میلیارد تومان ودیعه کامل در بازار عرضه شده‌اند.

اجاره‌های سنگین در شمال و مرکز تهران

یکی از بالاترین اجاره‌های ماهانه در میان فایل‌های بررسی‌شده مربوط به فرمانیه است؛ یک واحد 120 متری 2 خوابه و 5 سال ساخت با یک میلیارد تومان ودیعه و 180 میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. در نیاوران یک دستگاه واحد مسکونی با مساحت 130 متر و 3خوابه با 3 میلیارد تومان ودیعه و 60 میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.

یک دستگاه آپایتمان مسکونی در محدوده دریاچه چیتگر با مساحت 188 متری 3 خوابه و 4 سال ساخت با 2 میلیارد تومان ودیعه و 90 میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

در این بین مقایسه فایل‌های موجود نشان می‌دهد متراژ به‌ تنهایی تعیین‌کننده هزینه اجاره نیست. برای نمونه یک واحد 230 متری سه‌خوابه در محله استخر با بیش از 20 سال عمر بنا 5 میلیارد تومان ودیعه کامل دارد؛ در حالی که واحد 160 متری نوساز در سهروردی با 8.5 میلیارد تومان ودیعه عرضه شده است.

همچنین یک واحد 155 متری سه‌خوابه در فاطمی با بیش از 20 سال عمر بنا 2.4 میلیارد تومان ودیعه کامل دارد. در حالی که واحد 138 متری سه‌ساله در جردن، 7 میلیارد تومان ودیعه می‌خواهد. این اختلاف قیمت نشان می‌دهد منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، امکانات و موقعیت ملک تأثیر بسیار بیشتری از متراژ صرف بر قیمت فایل‌های اجاره دارد.

هزینه واقعی اجاره از ماهانه 22 تا 255 میلیون تومان

برای مقایسه فایل‌های رهن کامل و ترکیبی، اگر هر یک میلیارد تومان ودیعه را معادل حدود 30 میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر بگیریم، فایل 50 متری خیابان ایران معادل حدود 22 میلیون تومان اجاره ماهانه خواهد بود.

این رقم برای واحد 53 متری خواجه نظام حدود 25.8 میلیون تومان، برای واحد 120 متری مرزداران حدود 99 میلیون تومان و برای واحد 100 متری سبلان حدود 85 میلیون تومان می‌شود.

در بخش گران‌تر بازار هزینه معادل اجاره ماهانه یک واحد 120 متری در فرمانیه به حدود 210 میلیون تومان، واحد 138 متری جردن به حدود 210 میلیون تومان و واحد 160 متری نوساز سهروردی به حدود 255 میلیون تومان می‌رسد.

بنابراین فاصله هزینه اجاره در فایل‌های مورد بررسی بسیار زیاد است؛ از حدود 22 میلیون تومان معادل اجاره ماهانه برای یک واحد 50 متری در خیابان ایران تا حدود 255 میلیون تومان برای واحد 160 متری نوساز در سهروردی.

فاصله بازار با سقف قانونی اجاره

این ارقام در شرایطی در بازار عرضه می‌شوند که برای سال 1405 تمدید قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستأجر با سقف افزایش 25 درصدی برای اجاره‌بها و ودیعه به تصویب سران قوا رسیده است.

با این حال، فایل‌های جدید بازار لزوماً قابل مقایسه مستقیم با قراردادهای تمدیدی نیستند و قیمت آنها تابع شرایط روز بازار، موقعیت ملک و توافق میان موجر و مستأجر است.

فایل‌های موجود نشان می‌دهد بازار اجاره تهران همچنان بازاری چندلایه است؛ در یک سوی آن واحدهای کوچک و قدیمی با ودیعه‌های چند صد میلیون تومانی قرار دارند و در سوی دیگر، فایل‌های لوکس و نوساز با ودیعه‌های چند میلیارد تومانی و اجاره‌های ماهانه بالای 100 میلیون تومان عرضه می‌شوند.

مطابق جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بیش از 32 درصدی اجاره مسکن، فشار هزینه مسکن بر خانوارها را همچنان بالا نگه داشته و قدرت انتخاب مستأجران را به‌شدت به میزان نقدینگی و درآمد ماهانه آنها وابسته کرده است.