بازار مسکن در بن‌بست/ عقب‌نشینی فروشندگان هم معاملات را رونق نداد

اقتصادسنج| جهش یکباره قیمت‌ها در بازار مسکن که اوایل امسال ایجاد شد این بازار را به کما برده است. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند رشدهای اخیر در کنار عواملی همچون تورم، هزینه‌های ساخت، نوسانات بازارهای موازی و متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای اثر رکودی بر بازار ملک ایجاد کرده است.

به دنبال پرش تا ۸۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شهر تهران که اردیبهشت امسال اتفاق افتاد بازار در حالت گیجی و سردرگمی قرار گرفته است. در حال حاضر در کمتر منطقه‌ای از تهران می‌توان آپارتمان با قیمت کمتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان پیدا کرد و نرخ‌ها قابل مقایسه با دو سال قبل و حتی سال گذشته نیست. خروجی این وضعیت به رکود معاملات منجر شده است.

بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن در پایتخت گویای آن است که برخی مالکان آپارتمان از نرخ‌های پیشنهادی دو ماه قبل کوتاه آمده‌اند و کسانی که نیاز به نقدینگی دارند قیمت‌های اعلامی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند اما این مساله تغییر محسوسی در وضعیت رکود تورمی بازار ایجاد نکرده است.

مشاوران املاک می‌گویند که در حال حاضر و پس از رشد اسمی قیمت‌ها خبری از فروشنده واقعی و خریدار واقعی در بازار مسکن نیست. به نظر می‌رسد شرایط سیاسی به بازار مسکن سرایت کرده و سیاست به نوعی با این بازار گره خورده است؛ به طوری که هر زمان صحبت از توافق می‌شود با فرض رونق احتمالی بازار ملک، نرخ‌های اعلامی مقداری افزایش می‌یابد و زمانی که سطح تنش بالا می‌رود قیمت‌ها ثبات می‌یابد.

در این زمینه کیانوش گودرزی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ می‌گوید در بخش مربوط به خانه اولی‌ها و کسانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند فعلا خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود و بازار راکد است، اما معاملات توسط کسانی که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند، انجام می‌شود.

همچنین تورج سرباز ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن اظهار کرد که هیجاناتی که ابتدای امسال به بازار مسکن وارد شده بود تا حد زیادی فروکش کرده است؛ چرا که قیمت‌های اعلامی هیچگونه تناسبی با توان مالی متقاضیان مصرفی ندارد. گویی که مالکان فقط برای خودشان نرخ‌گذاری می‌کنند و توجهی به ظرفیت بازار ندارند.

وی با بیان این‌که بازار مسکن از نوسانات اقتصاد کلان متاثر شده است، می‌گوید جدا از مساله تورم و بازارهای موازی که با فاصله‌ی زمانی بر بازار ملک اثر می‌گذارد، وجود سفته‌بازان و دلالان بانک‌ها که در بازار ملک حضور فعال دارند به رشدهای سنگین قیمت دامن زده است. نظارتی هم بر روی فعالیت این قبیل افراد و شرکت‌های پوششی نیست. پایین آمدن قیمت هم از یک ساز و کار مدیریت شده ناشی نمی‌شود بلکه بیشتر به ظرفیت بازار ملک مربوط است.

به گفته سربلز، این‌که قیمت‌ها تا ۸۰ درصد بالا برود و بعد ۱۰ درصد پایین بیاید اسمش کاهش قیمت نیست. به دلیل نبود مشتری، مالکان مجبور شده‌اند از نرخ‌های خودشان کوتاه بیایند.

این عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک درباره راهکار کاهش قیمت مسکن معتقد است حاکمیت باید نقش فعال‌تری در کنترل بازار مسکن داشته باشد و همان‌طور که برای بازار اجاره سقف ۲۵ درصد تعیین کرده، برای بخش خرید و فروش مسکن نیز سیاست کنترلی اعمال کند.

به گفته او، آپارتمان باید از طریق فرمول‌های مشخص و با لحاظ سایر متغیرها قیمت‌گذاری شود و برخورد تعزیراتی با گران‌فروشی در این بخش صورت گیرد. راهکارهایی نیز برای اجرای این طرح وجود دارد. به طور مثال دفاتر اسناد رسمی برای نرخ‌های بالاتر از سقف مصوب، سند صادر نکنند.

سرباز یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن را خرید و فروش‌های سریالی دانسته و می‌گوید معاملات وکالتی با هزینه‌های پایین که عمدتا توسط دلالان انجام می‌شود در رشد قیمت مسکن اثرگذار است. خوشبختانه جلوی این مساله گرفته شده و در حال حاضر هزینه معاملات وکالتی با نقل وانتقال قطعی برابر شده است. بنابراین وقتی طرف می‌بیند که باید هزینه نقل و انتقال را بپردازد ترجیح می‌دهد سند قطعی دریافت کند و این مساله در کاهش نقل و انتقالات بی‌مورد و بالطبع کاهش قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن، مدتی قبل نیز به فعالیت شبکه‌ای دلالان شناسنامه‌دار اشاره کرده و گفته بود این افراد با استفاده از سپرده‌های مردم و از طریق واسطه‌های نامحسوس، اقدام به خرید و فروش، احتکار و نوسان‌گیری در بازار مسکن مناطق مرفه‌نشین تهران می‌کنند و در جهش ۷۰ تا ۸۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن پس از جنگ موثر بودند.

سرباز با تاکید بر اینکه تمرکز این دلالان عمدتاً بر مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران است، گفته که نکته تامل‌برانگیز اینجاست که بانک‌ها با سپرده‌های ۲۳ درصدی مردم، در بازار ملک نوسان‌گیری‌های چند صد درصدی انجام می‌دهند. در واقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانک‌ها می‌رود و مردم عادی تنها نظاره‌گر آب رفتن قدرت خرید خود هستند.

قیمت‌سازی در فضای مجازی و شوک به متقاضیان

این مقام صنفی، قیمت‌سازی‌های کاذب در سایت‌های خرید و فروش اینترنتی را لایه دیگری از فعالیت این شبکه دانسته و معتقد است وقتی قیمت‌ها به صورت دستوری و مجازی بالا می‌رود، شوکی به بازار وارد می‌شود که خریداران مصرفی را از ترس گران‌تر شدن، به بازار می‌کشاند. درست در همین لحظه، دلالان بانکی واحدهای احتکار شده را با چندین برابر قیمت خرید به مردم می‌فروشند.

با همه این احوالات، به نظر می‌رسد عوامل متعددی به نوسانات قیمتی در بازارهای مسکن، خودرو و حتی رشدهای اخیر بازار سرمایه منجر شده که سرنخ همه این موارد به تورم می‌رسد. بر اساس اعلام مرکز آمار، خرداد امسال نرخ تورم سالیانه ۶۲ درصد و تورم نقطه به نقطه ۸۶ درصد بود. تورم ماهانه نیز ۴.۳ درصد اعلام شد.

روند رشد قیمت مسکن به عنوان یک بازار دیرپذیر از اواسط سال گذشته آغاز شد و در جنگ ۴۰ روزه متوقف شد. پس از جنگ نرخ‌های اعلامی آپارتمان به یکباره افزایش یافت که در روزهای اخیر قیمت‌ها به ثبات نسبی رسید.

در همین راستا، رئیس انجمن صنعت ساختمان با بیان اینکه بازار مسکن و صنعت ساختمان از مهم‌ترین بخش‌های اثرپذیر از ثبات سیاسی و اقتصادی هستند، اظهار کرد که اگر توافقی مقتدرانه محقق شود و امنیت اقتصادی به منطقه بازگردد، بخش قابل توجهی از سرمایه‌هایی که امروز به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول ملی در بازارهایی مانند ارز و طلا نگهداری می‌شود، می‌تواند دوباره وارد اقتصاد مولد به‌ویژه صنعت ساختمان و بازار مسکن شود.

به گفته پژمان جوزی، در برخی برآوردها از ارقامی در حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیارد دلار سرمایه صحبت می‌شود که امروز در اقتصاد کشور گم یا غیرمولد شده است. اگر فضای امنیت و ثبات شکل بگیرد، این سرمایه‌ها می‌تواند به اقتصاد ایران بازگردد و یکی از نخستین بخش‌هایی که از این بازگشت منتفع می‌شود، بازار مسکن و صنعت ساختمان خواهد بود.

وی معتقد است صنعت ساختمان به دلیل پیوند گسترده با بیش از ۱۵۰ شغل، رسته و صنعت وابسته، یک صنعت پیشران محسوب می‌شود. بنابراین ورود سرمایه به این بخش، فقط به معنای رونق ساخت‌وساز نیست، بلکه می‌تواند زنجیره‌ای از صنایع مرتبط را فعال کند، اشتغال ایجاد کند و به حرکت عمومی اقتصاد کشور کمک کند.

جوزی معتقد است گشایش سیاسی می‌تواند مسیر ورود سرمایه ایرانیان خارج از کشور را نیز هموار کند. علاوه بر سرمایه‌های داخلی، منابع مالی ایرانیان خارج از کشور نیز در صورت فراهم شدن شرایط، قابلیت ورود به اقتصاد ایران را دارد. بازگشت این سرمایه‌ها می‌تواند در بخش‌هایی مانند مسکن، پروژه‌های ساختمانی، نوسازی شهری و توسعه زیرساخت‌ها اثرگذار باشد و به شکوفایی اقتصاد ملی کمک کند.