تغییر نقشه اجاره‌نشینی در تهران/ رشد تقاضا برای واحدهای زیر ۴۰ متر

اقتصادسنج؛ بازار اجاره مسکن تهران در حال تجربه یک تغییر جدی در الگوی تقاضاست کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و دشوارتر شدن شرایط اقتصادی برای زوج‌های جوان، بسیاری از مستأجران را از واحدهای متوسط به سمت آپارتمان‌های زیر ۴۰ مترمربع سوق داده است.

با این حال، افزایش تقاضا برای خانه‌های کوچک باعث نشده این واحدها ارزان باقی بمانند و اکنون حتی سوئیت‌ها و آپارتمان‌های نقلی نیز با هزینه‌های قابل توجهی در بازار عرضه می‌شوند.

برنا نوشت: بررسی فایل‌های موجود در بازار رهن و اجاره تهران نشان می‌دهد واحدهای ۲۰ تا ۳۵ متری در بسیاری از مناطق پایتخت به یکی از پرتقاضاترین بخش‌های بازار تبدیل شده‌اند. در مناطق جنوبی و نیمه‌جنوبی تهران، همچنان می‌توان سوئیت‌هایی با ودیعه حدود ۱۰۰ میلیون تومان پیدا کرد، اما مستأجران باید ماهانه بین ۱۰ تا ۱۸ میلیون تومان نیز اجاره پرداخت کنند. به عنوان نمونه، یک واحد ۳۴ متری در محدوده جیحون با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

با حرکت به سمت مناطق مرکزی و غربی تهران، قیمت همین واحدهای کوچک افزایش چشمگیری پیدا می‌کند. یک آپارتمان ۳۵ متری در یوسف‌آباد با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۶ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده و در شهرک غرب نیز واحدهای حدود ۳۰ متری با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه به بازار آمده‌اند. در شرق تهران نیز اگرچه قیمت‌ها پایین‌تر است، اما یک واحد ۳۵ متری در تهرانپارس با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. همچنین در برخی مناطق مانند نارمک جنوبی و زرکش، مالکان برای رهن کامل این واحدها ارقامی بین ۵۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان پیشنهاد می‌کنند.

فاصله قیمت امروز با سال‌های قبل بیشتر شد

روند چند سال اخیر بازار اجاره تهران نشان می‌دهد هزینه سکونت در پایتخت به شکل قابل توجهی افزایش یافته و همین موضوع یکی از دلایل اصلی تغییر رفتار مستأجران بوده است. بر اساس گزارش‌های رسمی، شاخص اجاره مسکن در تهران طی سال‌های اخیر چندین موج رشد شدید را تجربه کرده و در برخی مقاطع، افزایش سالانه اجاره‌بها از ۵۰ درصد نیز عبور کرده است.

در سال ۱۴۰۳ نیز شاخص کرایه مسکن اجاری شهر تهران نسبت به سال قبل رشد قابل توجهی داشت و گزارش‌ها از افزایش حدود ۴۵ درصدی اجاره‌بها به صورت نقطه‌به‌نقطه حکایت داشتند. هرچند سرعت رشد تورم اجاره در ادامه کاهش پیدا کرده، اما سطح قیمت‌ها همچنان بالا باقی مانده است؛ به‌طوری که طبق تازه‌ترین آمار، تورم سالانه گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در اردیبهشت ۱۴۰۵ حدود ۳۵.۶ درصد اعلام شده است.

مقایسه بازار امروز با چند سال گذشته نشان می‌دهد واحدهایی که زمانی به‌عنوان گزینه‌های اقتصادی شناخته می‌شدند، اکنون خود به بخش مهمی از بازار گران اجاره تبدیل شده‌اند. سوئیت‌های ۲۰ تا ۳۵ متری که در گذشته با هزینه پایین‌تر در اختیار مستأجران قرار می‌گرفتند، امروز در بسیاری از محله‌های تهران نیازمند ودیعه‌های چندصد میلیون تومانی و اجاره‌های ماهانه دو رقمی هستند.

تهران در مقایسه با همسایه‌ها

روند افزایش هزینه مسکن و حرکت مستأجران به سمت واحدهای کوچک‌تر تنها محدود به تهران نیست و بسیاری از شهرهای بزرگ منطقه نیز با چالش افزایش هزینه سکونت مواجه هستند. با این حال، تفاوت در سطح درآمد، سیاست‌های مسکن و میزان عرضه واحدهای کوچک باعث شده فشار اجاره در کشورهای مختلف شکل متفاوتی داشته باشد.

در ترکیه، به‌ویژه شهر استانبول، رشد شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر باعث شده بسیاری از خانوارها به سمت آپارتمان‌های کوچک‌تر و مناطق حاشیه‌ای حرکت کنند. افزایش تقاضا برای واحدهای یک‌خوابه و متراژهای پایین، یکی از نشانه‌های تغییر رفتار مستأجران در این بازار است.

در امارات متحده عربی و به‌خصوص دبی، اگرچه سطح درآمد و قدرت خرید با تهران قابل مقایسه نیست، اما هزینه بالای اجاره باعث شده بسیاری از کارمندان و مهاجران به سمت آپارتمان‌های استودیو و یک‌خوابه کوچک‌تر بروند. در این بازار، موقعیت مکانی و دسترسی به حمل‌ونقل عمومی نقش مهمی در تعیین قیمت دارد.

در قطر، به‌ویژه دوحه، افزایش تقاضا در سال‌های اخیر موجب رشد بازار واحدهای کوچک شده است. بسیاری از مستأجران برای کنترل هزینه‌ها به سمت آپارتمان‌های نقلی یا زندگی اشتراکی حرکت کرده‌اند؛ هرچند سطح درآمد متوسط در این کشور فاصله زیادی با ایران دارد.

در عراق، به‌خصوص بغداد و شهرهای بزرگ، رشد جمعیت شهری و افزایش تقاضای سکونت باعث شده واحدهای کوچک‌تر سهم بیشتری از بازار اجاره پیدا کنند. با این حال، هزینه مسکن در مقایسه با کشورهای ثروتمند منطقه پایین‌تر است و فشار اجاره بیشتر به دلیل محدودیت عرضه در مناطق پرتقاضا احساس می‌شود.

در آذربایجان، به‌ویژه باکو، افزایش هزینه‌های زندگی و تمرکز تقاضا در پایتخت باعث شده آپارتمان‌های کوچک‌تر مورد توجه بیشتری قرار گیرند. بسیاری از جوانان و خانوارهای کم‌جمعیت برای کاهش هزینه‌ها به سمت واحدهای با متراژ پایین‌تر حرکت کرده‌اند.

بررسی این پنج بازار منطقه نشان می‌دهد کوچک شدن متراژ خانه‌ها به یک روند مشترک در کلان‌شهرهای منطقه تبدیل شده است؛ اما تفاوت اصلی میان تهران و بسیاری از این شهرها در نسبت میان درآمد و هزینه مسکن است. در حالی که در برخی کشورهای همسایه افزایش اجاره با رشد درآمد جبران می‌شود، در تهران کاهش قدرت خرید باعث شده کوچک‌تر شدن خانه به یک انتخاب اجباری برای بخش بزرگی از مستأجران تبدیل شود.

روایت مشاوران املاک از تغییر رفتار مستأجران

علی رضایی، مشاور املاک در منطقه ۱۰ تهران، معتقد است: «در گذشته بخش زیادی از متقاضیان به دنبال واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری بودند، اما امروز بسیاری از آنها ابتدا میزان اجاره قابل پرداخت خود را مشخص می‌کنند و بعد به دنبال خانه می‌گردند. همین موضوع تقاضا برای واحدهای کوچک را افزایش داده است.»

مهدی احمدی، فعال بازار اجاره در شرق تهران در این باره می‌گوید: «فایل‌های مناسب زیر ۴۰ متر بسیار سریع‌تر از گذشته اجاره می‌روند. نزدیکی به مترو، نوساز بودن ساختمان و داشتن آسانسور باعث شده حتی واحدهای کوچک با قیمت‌های بالاتری معامله شوند.»

احمد بختیاری، مشاور بازار مسکن در مناطق مرکزی تهران، نیز معتقد است: «ریزمتراژها دیگر فقط انتخاب افراد مجرد نیستند. امروز بخشی از زوج‌های جوان و خانوارهایی که توان پرداخت اجاره‌های سنگین را ندارند، به این واحدها روی آورده‌اند.»

هوشنگ رفیعی، مشاور املاک غرب تهران، می‌گوید: «در مناطق غربی، یک واحد کوچک، اما دارای امکانات مناسب می‌تواند با قیمت بالایی عرضه شود؛ بنابراین کاهش متراژ دیگر به معنای کاهش محسوس هزینه مسکن نیست.»

نصیر امامی، فعال بازار معاملات ملکی، معتقد است: «رشد تقاضا برای واحدهای کوچک نشان می‌دهد بازار به سمت تغییر الگوی مصرف حرکت کرده است، اما عرضه این نوع واحدها هنوز متناسب با نیاز واقعی شهر نیست.»

در مجموع، بازار اجاره تهران نشان می‌دهد کوچک‌تر شدن خانه‌ها به مهم‌ترین راهکار بسیاری از مستأجران برای کنترل هزینه تبدیل شده، اما افزایش قیمت‌ها باعث شده حتی کوچک‌ترین واحدهای مسکونی نیز دیگر گزینه‌ای کم‌هزینه محسوب نشوند.