با چه بودجه ای می‌توانیم در پاسداران صاحب خانه شویم؟

اقتصادسنج؛ بازار اجاره مسکن در محله پاسداران به عنوان یکی از شاخص‌ترین مناطق شمال پایتخت، این روزها رفتارهای متفاوتی را از سوی موجران نشان می‌دهد؛ رفتارهایی که شرایط تأمین مسکن را برای مستأجران این محدوده وارد مرحله تازه‌ای کرده است.

پاسداران همواره به عنوان یکی از مطلوب‌ترین محله‌های منطقه سه و شمال‌شرق تهران برای سکونت شناخته می‌شود. دسترسی‌های مناسب، بافت شهری مدرن و وجود امکانات رفاهی متراکم موجب شده تا تقاضا برای سکونت در این منطقه همواره در سطح بالایی باقی بماند.

با این حال، نوسانات اقتصادی و افت قدرت خرید، ساختار معامله‌های اجاره در این محله را متحول کرده است. در حال حاضر، متقاضیان سکونت در پاسداران با دو جبهه کاملاً متفاوت از سوی موجران مواجه هستند؛ جبهه‌ای که در یک سوی آن متقاضیان رهن کامل و در سوی دیگر دوستداران اجاره‌بهای سنگین ماهانه قرار گرفته‌اند.

تحلیل وضعیت فایل‌های اجاره مسکن در پاسداران نشان می‌دهد که سن بنا به مهم‌ترین مؤلفه در تعیین نحوه پرداخت اجاره‌بها تبدیل شده است. مالکان آپارتمان‌های نوساز، کلیدنخورده یا پروژه‌هایی که به تازگی مراحل ساخت را به پایان رسانده‌اند، تمایل بسیار شدیدی به دریافت رهن کامل دارند.

این گروه از سازندگان و موجران به دلیل نیاز مبرم به نقدینگی جهت ورود به پروژه‌های ساخت‌وساز جدید یا تسویه حساب‌های خرد و کلان پروژه‌های پیشین، از دریافت اجاره ماهانه صرف‌نظر کرده و کل مبلغ پرداختی مستأجر را به صورت ودیعه یک‌جا طلب می‌کنند.

این رویکرد موجب شده تا آپارتمان‌های تازه‌ساز این محله عملاً از دسترس مستأجرانی که توانایی تامین اعتبار نقدی یک‌جا را ندارند، خارج شود.

در نقطه مقابل، صاحبان آپارتمان‌های چندسال‌ساخت و سن‌دارتر مسیر متفاوتی را در پیش گرفته‌اند. مالکان این واحدها که عمدتاً هدفشان حفظ ارزش دارایی و تامین هزینه‌های جاری زندگی در مواجهه با تورم عمومی است، دریافت اجاره‌بهای ماهانه را بر رهن کامل ترجیح می‌دهند.

در این دسته از املاک، ودیعه پرداختی تنها به عنوان یک پشتیبان و ضمانت تعیین می‌شود و ثقل اصلی قرارداد روی پرداختی‌های سنگین ماهانه قرار می‌گیرد. این مسئله فشار مضاعفی را بر درآمد جاری خانوارها وارد می‌کند، زیرا بخش عمده‌ای از درآمد ماهانه مستأجران باید به صورت مستمر صرف پرداخت اجاره‌بها شود.

موضوع تبدیل رهن و اجاره نیز در پاسداران تحت تاثیر تورم انتزاعی بازار مسکن قرار گرفته است. اگرچه فرمول‌های سنتی بازار مسکن درصد مشخصی را برای تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه پیشنهاد می‌دهند، اما موجران در پاسداران بر اساس محاسبات شخصی و میزان نیاز خود به نقدینگی، شیوه‌های خاص خود را اعمال می‌کنند.

موجرانی که نیازمند نقدینگی آنی هستند، حاضر به اعطای تخفیف در اجاره ماهانه در ازای افزایش ودیعه می‌شوند، اما مالکان واحدهای بزرگ‌متراژ قدیمی‌تر سرسختانه بر دریافت اجاره ماهانه تأکید دارند. این ناهمگونی در رفتارهای معامله‌گران موجب شده تا فرآیند جست‌وجو و انتخاب ملک برای مستأجران طولانی‌تر و پیچیده‌تر از گذشته شود.

طبق آخرین بررسی‌های صورت گرفته در بازار مسکن تهران، قیمت اجاره مسکن در پاسداران به شرح زیر است:

یک واحد ۱۱۴ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۱، با ودیعه ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۳۰ میلیون تومان فایل شده است.

واحد دیگری، به متراژ ۱۶۵ متر سه خوابه با سال ساخت ۱۳۹۵، با ودیعه ۳ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۱۵۰ میلیون تومان عرضه می‌شود.

همچنین، واحدی ۱۲۲ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، با ودیعه ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۹۲ میلیون تومان معامله می‌شود.

بازار اجاره مسکن در پاسداران منعکس‌کننده شرایط کلان اقتصاد و بازار املاک در شمال تهران است. شکاف میان توان مالی مستأجران و انتظارات قیمتی موجران باعث شده تا دوره ماندگاری فایل‌ها در دفترهای املاک افزایش یابد.

مستأجرانی که قصد سکونت در این منطقه خوش‌آب‌وهوا و پرمتقاضی را دارند، با فرآیند سخت چانه‌زنی روبه‌رو هستند. به نظر می‌رسد تا زمانی که ثبات نسبی بر بازار مسکن حاکم نشود، رویه دریافت رهن‌های سنگین در آپارتمان‌های نوساز و اجاره‌بهای بالا در آپارتمان‌های قدیمی‌تر در پاسداران ادامه داشته باشد و خریداران و مستأجران مجبور به تطبیق الگوی مصرف مسکن خود با شرایط موجود باشند.