چرا قیمت اوراق مسکن در اوج رکود بازار مسکن افزایش یافت؟

اقتصادسنج| هفته گذشته، قیمت اوراق مسکن، برگه‌هایی که با خرید آن، امکان دسترسی به وام مسکن فراهم می‌شود به قله ۲۲ ماهه رسید.

به دنبال جهش قیمت اوراق مسکن به «قله ۲۲ ماهه»، این طور در شبکه‌‌های اجتماعی تحلیل شد که «بازگشت تقاضای خرید مسکن به بازار» باعث افزایش تقاضای اوراق وام مسکن و در نتیجه سبب رشد قیمت اوراق شد.

این تحلیل، «ناقص» و «نادرست» است، چون آمارهای رسمی از نبض «جریان خرید اوراق مسکن به قصد خرید خانه» و «خرید اوراق به قصد دیگر»، با این تحلیل، ‌‌ «ناسازگاری محسوس» و معنادار دارد.

قبل از توضیح و تشریح این آمارها، آنچه در درون بازار معاملات مسکن تهران، شهرهای بزرگ و تقریبا همه مناطق شهری ایران، قابل ردیابی و مشاهده است، «رکود سخت خرید مصرفی خانه» است.

در همین تهران، ‌‌ طی ماه گذشته، «حجم خرید آپارتمان» به پایین‌‌ترین میزان از ابتدای دهه ۹۰ بر اساس میانگین ماهانه معاملات مسکن رسید. سطح بسیار بالای قیمت آپارتمان نسبت به «قدرت حداکثری خرید تقاضای مصرفی» باعث شده حتی به‌رغم «کاهش سریالی قیمت مسکن در تهران از ابتدای تابستان تاکنون»، هنوز امکان بازگشت محسوس خریداران مصرفی به داخل بازار معاملات ملک فراهم نباشد.

در بقیه شهرهای ایران هم وضعیت، مشابه تهران است؛ چه بسا، رکود سخت‌‌تر از پایتخت. پس در حالی که «خانوارهای متقاضی خرید مسکن، به شکل محسوس (در مقیاس بالاتر از ماه‌‌های قبل) وارد بازار معاملات خرید نشده‌‌اند، چه اتفاقی رخ داده که قیمت اوراق مسکن پرواز کرده است؟»

جعبه‌‌سیاه این اتفاق به «وام تجهیز آپارتمان» به عنوان «نسخه مکمل وام جعاله (تعمیرات) مسکن» برمی‌‌گردد.

نوسانات جریان تقاضای اوراق مسکن از سه فاکتور تبعیت می‌کند؛ حجم انتشار و عرضه اوراق مسکن توسط عامل اصلی انتشار و عاملان فرعی، حجم تقاضای خرید آپارتمان در بازار طبیعی معاملات مسکن و همچنین حجم تقاضا برای وام جعاله مسکن. البته فاکتور چهارمی هم از سال ۹۸ به بعد، وارد میدان اثرگذاری بر بازار اوراق مسکن شد و آن، «نوسانات بورسی» است به‌طوری که در سال‌های عصر جهش قیمت‌ها از ۹۷ تاکنون- هیجان بورس‌‌بازی در بازار سرمایه و رشد‌‌های تند «شاخص» روی اوراق مسکن هم اثر گذاشت؛ اما امروز، اثر این فاکتور چهارم، ‌‌ آنچنان نیست.

در ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۲، هم مطابق واقعیت درونی بازار معاملات مسکن و هم با استناد به «آمار استفاده از وام خرید مسکن»، تقاضا برای استفاده از این نوع وام –تسهیلات خرید خانه افزایش پیدا نکرده است.

طی ۹ ماه اول امسال، حجم ریالی پرداخت تسهیلات خرید مسکن مطابق گزارش بانک مرکزی، حدود ۸۳‌ هزار میلیارد تومان بوده که در مقایسه با مدت زمان مشابه در سال ۱۴۰۱، رشد ۶۶ درصدی داشته است. ظاهر این رشد پرداخت، رشد تقاضای خرید اوراق مسکن به قصد خرید خانه را بیان می‌کند اما یک «خطای دید» این وسط وجود دارد و آن، «افزایش ۲ برابری سقف مبلغ وام مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته» است. با لحاظ افزایش مبلغ وام‌‌های مسکن از جعاله تا خرید- مشخص می‌شود، طی ۹ ماه اول امسال، در واقعیت، میزان استفاده از وام خرید مسکن، بیش از ۲۰‌ درصد کمتر از حجم استفاده در سال گذشته است.

این کاهش واقعی استفاده از وام خرید مسکن با کاهش حجم معاملات خرید مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته، همخوانی نسبی دارد. به این ترتیب، کاهش استفاده از وام خرید مسکن، به معنای «کاهش استفاده از اوراق مسکن به قصد خرید مسکن»، محرز است. اما طی همین امسال ۹ ماه اول- حجم استفاده از «وام تعمیرات مسکن و تجهیز منزل» که آن هم از محل «خرید اوراق مسکن» امکان‌‌پذیر است، ۱۳۶‌درصد نسبت به مدت مشابه پارسال، افزایش پیدا کرده است؛ این نرخ رشد بر اساس حجم پرداخت وام جعاله در گزارش رسمی بانک مرکزی، ‌‌ محاسبه شده است. رشد ۱۳۶ درصدی پرداخت وام جعاله مسکن از محل اوراق مسکن، با توجه به افزایش سقف ریالی این تسهیلات در سال‌جاری یعنی رشد نزدیک به ۴۰ درصدی «استفاده خانوارهای دارای خانه از وام تعمیر خانه.» این فاکتور یعنی «شیفت تقاضای وام مسکن از وام خرید به وام تعمیرات»، یک علت اصلی افزایش چشمگیر قیمت اوراق مسکن در ماه‌‌های اخیر است.

در ماه‌‌های اخیر، ‌‌ فقط وام ۱۶۰ میلیون تومانی جعاله مسکن نبود که تقاضای به اصطلاح تعمیر آپارتمان را روانه بازار وام مسکن کرد؛ در کنار این وام، یک وام ۲۵۰ میلیون تومانی هم از محل اوراق مسکن تحت عنوان «وام تجهیز واحد مسکونی» به متقاضیان پرداخت شد (در سال‌جاری) که این وام اتفاقا، تقاضای بیشتری به بازار وام پمپاژ کرد. شیفت خانوارها از وام خرید مسکن به وام جعاله، نشانه‌‌ای بارز از «کم‌‌کار شدن قدرت پوششی وام خرید خانه» است که تلنگری می‌تواند برای سیاستگذار باشد از این بابت که بازار رهنی ایران برخلاف کشورهایی که در یکی دو سال اخیر درگیر تورم مسکن شدند، نتوانسته «جریان تقاضا در بازار مسکن» و «تورم مسکن» را تحت کنترل دربیاورد.

همین چهارشنبه‌‌ای که گذشت در گزارشیتحلیلی درباره بازار وام مسکن انگلیس، نوشت: در آنجا، موسسات پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن توانستند در ۲۰۲۳، ‌‌ قیمت مسکن را کاهش دهند و الان در تدارک رونق خرید مصرفی خانه در انگلیس هستند.