پیش بینی مهم از بازار مسکن تا پایان سال/ رکود بازار مسکن تشدید می‌شود؟

عباس زرین| اقتصادسنج| یک کارشناس بازار مسکن گفت: دولت چهاردهم سیاست‌های انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این باعث می‌شود بخش رکود بخش مسکن که از دو سال قبل آغاز شده باقی بماند و تشدید شود.

حسن محتشم ، اظهار کرد: بازار مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ که شروع به جهش قیمت کرد در سالهای ۹۸ و ۹۹ نیز به رشد ادامه داد تا جایی که قیمت‌ها به قدری بالا رفت که مسکن از دسترس بسیاری از اقشار جامعه خارج شد. از ۱۴۰۰ به بعد سرمایه‌ای وارد بازار مسکن نشد و متقاضیان مصرفی هم توان خرید نداشتند. در حال حاضر معاملات مسکن در تهران به ۳۶۰۰ فقره رسیده که عدد بسیار پایینی محسوب می‌شود و علت آن نبود توان خرید است.

وی افزود: بازار مسکن در چهار دهه گذشته همواره نوسانات سینسوسی را سپری کرده است. به طور مثال بین سال‌های ۹۱ تا ۹۶ دوره رکود را داشتیم که رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود اما از سال ۹۷ که شوک ارزی در اقتصاد پدید آمد بازار مسکن شروع به جهش کرد. در حال حاضر به نوعی شاهد تکرار دوره سالهای ۹۱ تا ۹۶ هستیم که از سال ۱۴۰۱ آغاز و دو سال از رکود بازار مسکن سپری شده است.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: دولت چهاردهم احتمالا سیاستهای انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این باعث می‌شود بخش مسکن در رکود باقی بماند. اینکه تا کی رکود ادامه خواهد یافت بستگی به این دارد که دولت تا چه حد از کاهش قدرت پول ملی جلوگیری کند. از آن طرف متقاضی مصرفی به تدریج تقویت و جلوی تقاضای سرمایه‌گذاری گرفته شود. به نظر می‌رسد با سیستمی که دولت جدید انتظار می‌رود اعمال کند دوره رکود که از حدود دو سال قبل شروع شده ادامه پیدا می‌کند و ممکن است تشدید شود.

ساخت یک میلیون مسکن در سال به نتیجه نرسید

محتشم با اشاره به برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: شعار ساخت سالیانه یک میلیون خانه آنطور که باید و شاید به نتیجه نرسید؛ چرا که زیرساختهای اجرای چنین پروژه عظیمی فراهم نبود. با وجود نیاز کشور به یک میلیون واحد مسکونی امکانات و شرایط اجازه اجرای چنینی طرحی را نمی‌دهد. تحقق این هدف منابع، برنامه، ساختار و نیروی انسانی می‌خواهد؛ مشابه آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد.

وی تاکید کرد: در طرح مسکن مهر با وجود نقدهایی که به آن وارد است، سرعت عملی در انعقاد قراردادها صورت گرفت و از برهه‌ای به دلیل ایجاد تورم امکان ادامه طرح از دست رفت. بنابراین پروژه روی ۲.۲ میلیون واحد متوقف شد. قراردادها ۱۸ ماهه بسته شده بود اما به دلیل کمبود منابع، امکانش نبود که ۱۸ ماهه تمام شود.

رکود بازار مسکن احتمالا تشدید می‌شود

این کارشناس مسکن تاکید کرد: در طرح نهضت ملی مسکن بهتر بود از تجربه مسکن مهر درس گرفته شود اما اعلام کردند یک میلیون واحد را می‌سازیم. نقاط قوت مسکن مهر نیز که می‌توانست به بحث اجرای نهضت ملی مسکن کمک کند را نیز نادیده گرفتند. مثلا بحث شفاف ساختن مالیات و بیمه و قراردادهای نظام مهندسی در ابتدای نهضت ملی مسکن اصلا وجود نداشت.

محتشم با اشاره به راه اندازی سامانه ثبت نام نهضت ملی مسکن گفت: سامانه که خانه نمی‌سازد اما اگر خوب برنامه‌ریزی شود شاید در سرعت عمل بروکراسی اداری موثر باشد. ولی سیستمی که ایجاد کردند مثل سامانه سپامک که مربوط به انبوه‌سازان است کار را بدتر کرده است. شرکتی که ۲۰ سال کار کرده سابقه و تجربه دارد نمی‌تواند برای تمدید پروانه از این سامانه عبور کند. این که کمکی به تولید مسکن نمی‌کند بلکه بازدارندگی در صدور مجوز ایجاد کرده است. دو سال است ما مرتب می‌گوییم و در جلساتی با وزارت راه و شهرسازی  ایرادات را گوشزد می‌کنیم. در جلسات می‌گویند قبول است ولی بعدش هیچ قدمی برداشته نمی‌شود.

وی خاطرنشان کرد: وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۵ طرح جامعی تهیه و اعلام کرد ما باید ما سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم و تا ۱۰ سال آینده در نیاز به تامین مسکن به نقطه سر به برسیم. الان ۸ سال از ۱۰ سال مدنظر گذشته و به نقطه سر به سر نزدیک هم نشده‌ایم.

افزایش وام مسکن فقط اقساط را سنگین می‌کند

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران تصریح کرد: متقاضی مسکن پول ندارد. دولت می‌خواهد کمک کند ولی ردیف بودجه ندارد. سقف وام این واحدها در ابتدا ۴۵۰ میلیون تومان بود که بعد به ۵۵۰ میلیون تومان و اخیرا به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافته اما بالا رفتن مبلغ وام فقط به سنگین‌تر شدن اقساط متقاضیان منجر می‌شود. از طرف دیگر با تورم ۴۰ درصد برای بانکها توجیه ندارد که وام ۲۳ درصد پرداخت کنند و ۲۰ سال دیگر پس بگیرند. بنابراین از این تسهیلات شانه خالی می‌کنند. وقتی پول تزریق نمی‌شود  طرحها به مشکل برمی‌خورند. کما اینکه بسیاری از پروژه‌ها یا متوقف شده یا به کندی پیش می‌رود و کمتر پروژه‌ای به مراحل آخر رسیده است.

محتشم با اشاره به آمار وزارت راه و شهرسازی مبنی بر اینکه ۲.۶ میلیون واحد مسکونی به مرحله ساخت رسیده است گفت: بخشی از این آمار مربوط به تفاهم‌نامه‌هایی است که با بعضی ارگانها بسته‌اند. دادن زمین به افرادی که پول و تخصص ندارند کمکی به تولید مسکن نمی‌کند. اگر این افراد بخواهند مسکن بسازند ممکن است شش سال طول بکشد. بنابراین زمین را به شخص دیگری واگذار می‌کنند و به این ترتیب متقاضی واقعی، باز هم بدون مسکن می‌ماند.

وی تصریح کرد: راهکار این است که دولت از تولی‌گری دست بردارد. دولت در قالب مشارکت، امکانات، زمین و تسهیلات را در اختیار بخش خصوص قرار دهد. مساله بیمه و نظام مهندسی و صدور پروانه را از بروکراسی اداری در بیاورد. این موارد محدود کننده اگر برداشته شود بسیار کمک کننده خواهد بود و طرح نهضت ملی مسکن روی ریل اجرا قرار می‌گیرد.