پیش بینی روند بازار مسکن در سال ۱۴۰۴/ چه سناریو‌هایی در انتظار است؟

اقتصادسنج| رکود تورمی و افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره و فروش مسکن در شهر‌های بزرگ، آفتی بود که طی سال ۱۴۰۳ به جان مستاجران و خریداران افتاده بود. اکنون در سال ۱۴۰۴ پرسش‌های زیادی درباره آینده بازار مسکن طی سال ۱۴۰۴ مطرح است.

اگرچه پیش‌بینی وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۴ هنوز زود به نظر می‌رسد، اما می‌توان برخی سناریو‌های این بازار را با توجه به وضعیتی که مسکن در سال ۱۴۰۳ سپری کرد، مورد بررسی قرار داد. «حسن محتشم»، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و کارشناس این حوزه در گفت‌و‌گو با فرارو به بررسی این موضوعات پرداخته است:

احتمال بروز تورم شدید در بازار مسکن ۱۴۰۴

حسن محتشم به فرارو گفت: «وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ ادامه‌ای بود بر آن چه در سال ۱۴۰۲ گذشت؛ درواقع یک رکود سریالی را در این ۲ سال شاهد بودیم. متاسفانه در سال ۱۴۰۳ شاهد شرایط نامطلوبی هم در بازار مسکن و هم در تولید و اجاره مسکن بودیم. دلیل هم روشن است. رکود بازار مسکن باعث شد تولید کننده نتواند مسکن خود را بفروشد و نتواند سرمایه خود را در گردش (با هدف تولید مجدد) بیندازد. بنابراین، وضعیت مذکور در ساخت و ساز هم تاثیرگذار بود و در نتیجه تولید، کاهش بسیاری را تجربه کرد. چنین وضعیتی در بازار خرید و فروش نیز تاثیر گذاشت؛ یعنی خریدار واقعی هم از خرید فاصله گرفت. در یک نمای کلی، سناریوی بازار مسکن اینطور بود: کاهش تولید، کاهش عرضه، افزایش قیمت و افزایش دوره انتظار برای خریدار. افزون بر شرایط رکود، در سال ۱۴۰۳، شرایط تورمی را تجربه کردیم. با کاهش ارزش پول ملی در اسفندماه، با افزایش شدید قیمت‌های مصالح ساختمانی (در سایه شوک‌های ارزی) رو به رو بودیم. اگر قرار باشد وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۴ را با توجه به تجربه سنواتی مدنظر قرار دهیم، با توجه به افزایش حقوق‌ها و شرایط بودجه دولت، حدس من این است که با تورم سنگین تری در بازار مسکن رو به رو می‌شویم. این تحلیل را همراه با این پیشفرض در ذهن داشته باشیم که [این مسأله در صورتی صحیح است که] التهابات سیاسی و تنش‌های اجتماعی نیز به قوت خود باقی باشند.»

وی افزود: «این یک اصل انکار ناپذیر است که تا زمانی که تنش‌های حوزه سیاست خارجی برقرار است، این وضعیت روی حوزه ارز تاثیر زیادی خواهد داشت. همچنین اگر تحریم‌ها تشدید شود، با کاهش ارزش پول ملی رو به رو خواهیم شد. بنابراین اگر روی این فرض پیش برویم که حداقل در اوایل سال ۱۴۰۴ شاهد تحول ویژه‌ای در حوزه سیاست خارجی نباشیم، طبیعتا انتظارات ما نیز شامل کاهش ارزش پول ملی و افزایش تورم خواهد بود. اما این وضعیت چه تاثیری بر وضعیت مسکن خواهد داشت؟ طی سال گذشته ما تورم و رکود را تجربه کرده‌ایم، پس بازار مسکن، بازار سرحالی نبود. به همین دلیل هم اگر طی سال ۱۴۰۴ تغییری رخ ندهد، بسیار بعید است که بازار مسکن بتواند خود را از شرایط سیاست خارجی و اقتصاد کشور فاصله دهد. در دولت چهاردهم، شاهد کاهش شدید ارزش پول ملی (پس از شوک ارزی) بودیم ولی مسکن به این اندازه افزایش قیمت نداشته و زیر نرخ تورم افزایش قیمت داشت. اما قیمت مصالح، قیمت کارگر و خدمات حوزه مسکن بالا رفته است. همه این‌ها در قیمت تمام شده ساختمان اثرگذار است و انتظار می‌رود در نهایت، این قیمت با یک ارزش افزوده به مشتری ارائه شود. اما مشتری تا چه زمانی می‌تواند در برابر افزایش نرخ تورم دوام بیاورد؟ این زمان نمی‌تواند طولانی باشد. ممکن است برخی تصور کنند، چون رکود وجود دارد، قیمت‌ها در ابتدای سال ۱۴۰۴ افزایش نخواهد داشت. اما هر اندازه رکود ادامه دار و تشدید شود، تورم هم افزایش خواهد یافت.»

دولت باید در سال ۱۴۰۴ نقدینگی را به سمت تولید ببرد

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان در ادامه گفت: «اگر دولت نتواند نقدینگی سال ۱۴۰۴ را به سمت تولید هدایت کند، قاعدتا چند مسیر مشخص برای استفاده از این سرمایه‌ها و نقدینگی سرگردان در جامعه باقی خواهد ماند. ثبت نام خودرو و به طور کلی بازار خودرو تا حدودی این سرمایه‌ها را جذب می‌کند. بخشی هم به سمت بورس می‌رود، هر چند که مردم با توجه به تجارب سال‌های اخیر، اعتماد چندانی به بازار بورس ندارند. همچنین بازار طلا هم برای سرمایه گذاران خاص مورد توجه است؛ چرا که هم نگهداری طلا خطرناک است و هم ریسک زیادی بر بازار طلا حاکم است. خرید طلا و ارز با توجه به مسائل امنیتی تا حدودی خطرناک است و بنابراین حدس زده می‌شود بخشی از این سرمایه‌ها وارد بازار مسکن شود. وقتی سرمایه وارد بازار مسکن می‌شود، تقاضا ایجاد می‌کند. این تقاضا، تقاضای موثر مصرفی نیست؛ اما واقعیت این است که تقاضا وجود دارد. بنابراین بازار مسکن از یک سو باید کمبود ناشی از تورم را جبران کند، از سوی دیگر باید ضریبی را هم به عنوان تقاضای سرمایه‌ای به خود اختصاص دهد و دقیقا چرخه‌ای را که در سال‌های پیش دیده بودیم، تکرار خواهیم کرد.»

وی در خصوص عملکرد وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۳ گفت: «نکته اول این است که این وزارتخانه، بخش عمده‌ای از توجه خود را روی «راه» گذاشته است. بخش «مسکن» نیز تا زمانی که این وزارتخانه خود را قانع نکند که دست از متولی‌گری بردارد، تحول خاصی را تجربه نمی‌کند. متأسفانه دولت هیچوقت کارفرمای خوبی نبوده و اکنون هم حاضر نیست به عنوان ناظر و کنترل کننده یا برنامه ریز عمل کند. تا زمانی که دولت نپذیرد مسئولیت‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند، پیشرفت زیادی در حوزه تحقق اهداف دولت در بخش مسکن نخواهیم داشت. برای نمونه، «نهضت ملی مسکن»، عملا حتی در سه سال گذشته نتوانسته یک میلیون واحد بسازد؛ چه برسد به یک سال و یک میلیون واحد مسکن. در نتیجه این شرایط، مردم با توجه به عدم تحقق وعده‌های زمانی دولت برای تحویل مسکن، بخشی از امتیازات مسکن خود را به سایرین می‌فروشند و این چرخه اشتباه ادامه پیدا می‌کند. تا امروز که عزم و اراده‌ای جدی از سمت وزارت مسکن برای تحقق وعده‌ها ندیده‌ایم. اگر دولت بتواند طی سال جاری با دنیا تعامل کند، تحریم‌ها را کاهش دهد و گشایش‌های اقتصادی ایجاد کند، می‌توانیم انتظار شرایط بهتر را داشته باشیم. جذب سرمایه‌های خارجی در حوزه مسکن نیز پشت در‌های بسته تحریم مانده و این در حالی است که با جذب سرمایه‌های خارجی می‌توانستیم تحولات جدی ایجاد کنیم. حتی در بخش داخلی نیز در جذب سرمایه با مشکلاتی مواجهیم.»

فرارو/