نسل Z و آینده بازار مسکن/ پایان تقاضای میلیونی، آغاز دوره جدید ساخت‌وساز

اقتصادسنج| «بازار مسکن تا ۱۴۱۵» عمدتا با نیاز سکونتی «نسل Z» به شکل تقاضای خرید و اجاره روبه‌رو است؛ جمعیت متولدین اواخر دهه ۷۰ تا اواخر دهه ۸۰ که در مقایسه با نسل قبل از آن، یعنی نسل Y، تقریبا ۴۰ درصد کمتر است.

بازار مسکن طی ۱۰سال پیش‌رو با نوع متفاوتی از تقاضا روبه‌رو می‌شود که هم به لحاظ نسلی و هم جمعیتی کاملا با دهه‌های ۸۰ و ۹۰ تفاوت دارد. نسل Z بازیگر اصلی «مسکن تا ۱۴۱۵» است و نیازی که آنها در کنار گونه‌های دیگر «تقاضای جدید خانه» در بازار شکل می‌دهند، تقریبا ۴۰درصد کمتر از دوره «انفجار تقاضای خانه» است.

«بازار مسکن تا ۱۴۱۵» عمدتا با نیاز سکونتی «نسل Z» به شکل تقاضای خرید و اجاره روبه‌رو است؛ جمعیت متولدین اواخر دهه ۷۰ تا اواخر دهه ۸۰ که در مقایسه با نسل قبل از آن، یعنی نسل Y، تقریبا ۴۰ درصد کمتر است.

بازار مسکن ایران از اواسط دهه۸۰ به مدت حدود ۹سال با «موج بزرگ» تقاضا روبه‌رو شد. در آن مقطع، با ورود دهه شصتی‌ها به دوره اشتغال، ازدواج و استقلال از خانواده، «تقاضای جدید خرید یا اجاره مسکن» ناگهان به سطح ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در سال رسید. اما اکنون، متولدین سال‌های ۷۸ تا ۸۹، بخش زیادی از جمعیت «نسل Z» را تشکیل می‌دهند که ورود آنها به بازار تقاضای مسکن به شکل محسوس آغاز شده است.

سال گذشته، تعداد ازدواج‌ها در کشور به «پایین‌ترین» حجم از سال ۷۱ رسید؛ ۴۳۱ هزار مورد که در مقایسه با متوسط نزدیک به ۸۰۰هزار ازدواج در دهه۸۰ و پیک ۸۹۰هزار موردی در سال۸۹، بیانگر افت بیش از ۴۰ درصدی تقاضای مسکن از محل تشکیل خانواده است.

اما کل نیاز به مسکن جدید در چشم‌انداز پیش‌رو فقط به «ازدواج‌ها» ختم نمی‌شود. میل به «تجرد قطعی» در نسل جدید بیش از نسل گذشته است و در نتیجه باعث افزایش محسوس «تقاضای مسکن» ناشی از «استقلال از خانواده» شده است. همچنین افزایش «آمار طلاق» در سال‌های دهه۱۴۰۰ و بالارفتن نسبی سهم افرادی که تمایل به ازدواج دوباره ندارند، گروه دیگری از «تقاضای مسکن جدید» را تشکیل می‌دهند.

در کنار این گروه‌ها، «آسیب‌دیدگان» شرایط اقتصادی یک دهه گذشته که تحت‌تاثیر «تورم بالا» و «درآمد پایین» دچار «فقر مسکن» یا «بدمسکنی» شده‌اند نیز بر روند تقاضای مسکن اثرگذار خواهند بود.

دکتر محمود اولاد، رئیس تیم مطالعاتی نسخه جدید طرح جامع مسکن، اعلام کرد: نیازسنجی‌هایی که براساس گونه‌های مختلف تقاضای آتی مسکن انجام شده، متوسط سالانه نیاز به ساخت مسکن جدید در کشور را ۵۹۰هزار واحد مسکونی برآورد می‌کند. نسخه جدید طرح جامع مسکن نیز تاکید می‌کند: ظرف بازار مسکن نسبت به دو دهه قبل، محدود شده؛ چون نسل جدید نسبت به نسل قبلی کوچک شده است.

نتایج اولیه نیازسنجی نشان می‌دهد، طی سال‌های منتهی به ۱۴۱۵، سالانه ۴۴۰هزار واحد مسکونی جدید برای ازدواج‌ها، ۵۰هزار واحد برای تقاضای ناشی از طلاق و حدود ۱۰ تا ۲۰هزار واحد برای تقاضای مربوط به «تجرد قطعی» باید تولید شود. با در نظر گرفتن واحد‌های مورد نیاز برای جبران استهلاک و نوسازی و نیز بهبود مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری، متوسط نیاز به مسکن جدید در ۱۰سال آینده، ۵۹۰هزار واحد مسکونی است.

از سال۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴، سالانه متوسط ۴۹۶هزار تقاضای جدید مسکن از محل ازدواج‌ها شکل گرفت که ۲۰۰هزار مورد کمتر از سال‌های دهه۹۰ و حدود ۴۰۰هزار مورد کمتر از سال‌های دهه۸۰ بوده است.

مقیاس تقاضای مسکن در ۱۰سال آینده، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری ساختمانی را ترسیم می‌کند. سرمایه‌گذاران بازار ساخت‌وساز با دو دسته تقاضا روبه‌رو هستند؛ «نیاز مصرفی» که مطابق برآورد‌ها حجم آن کمتر از سالی ۶۰۰هزار واحد است و «تقاضای سرمایه‌ای» که برحسب شرایط اقتصادی و سیاسی کشور تغییر خواهد کرد.

در عین حال، قیمت ملک نیز در سال‌های آینده با «معادله جدید تقاضا» و عواملی مانند مهاجرت، تغییرات اقلیمی و شرایط اقتصادی، دستخوش تغییراتی در روند افزایشی خواهد شد.