قیمت مسکن تا کجا پیشروی می کند؟

اقتصادسنج؛ تورم بی‌سابقه قیمت زمین و مسکن از سال 1396 تاکنون، متقاضیان مصرفی مسکن و مستأجران را در تنگنا قرار داده و به مرز بحران کشیده است.

روند بازار مسکن در سال 1401 برخلاف برآوردها و انتظارات بود و ترکش‌های آن به بازار اجاره نیز اصابت کرد. به‌گونه‌ای که در مهر و آبان امسال و باوجود اتمام فصل جابه‌جایی مستأجران، همچنان تنور تورم در بازار اجاره داغ است و تخلیه تورم از بازار مسکن به بازار اجاره ادامه ‌دارد.

واکاوی روند متورم بازار املاک و مستغلات در 4 سال گذشته، حاکی از این است که رشد قیمت زمین مسکونی، اصلی‌ترین موتور رشد قیمت مسکن بوده که البته کل تورم آن به بازار مسکن منتقل نشده و در ادامه، بخش کمتری از آن به بازار اجاره تزریق شده است.

با وجود اینکه روند تورمی در بازار زمین، مسکن و اجاره یکسان نبوده و همواره بخشی از تورم انباشته شده، باز هم تکانه‌های تورمی بازارهای مسکن و اجاره اثرات بدی بر بازار داشته است.

پس‌لرزه‌های تورم زمین

در 8 ماه امسال، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 33 درصد رشد کرد و از حوالی 35 میلیون تومان به مرز 47 میلیون تومان رسید. البته در این بازه زمانی، شاخص تورم مصرف‌کننده 37.6 درصد و قیمت دلار در بازار آزاد 34 درصد رشد کرده و از این منظر، رشد مسکن که 4.6 درصد کمتر از نرخ تورم و یک درصد کمتر از رشد قیمت دلار بوده، می‌تواند قابل‌پذیرش باشد؛ اما نکته اینجاست که این بازار در 4 سال منتهی به فروردین امسال، رشد تورمی نجومی داشته و به همین واسطه انتظار می‌رفت با وارد شدن معاملات مسکن به دوره رکود، شتاب تورمی این بازار به‌شدت کاهش پیدا کند. به‌خصوص که در سایه بلاتکلیفی اقتصاد و نامشخص بودن چشم‌انداز سرمایه‌گذاری، جذابیت سرمایه‌گذاری ریالی در بازار املاک کاهش پیدا می‌کند و سرمایه‌گذاران، طلا و ارز را برای ایمن ماندن از تورم ترجیح می‌دهند.

بررسی روند قیمت زمین، آپارتمان و اجاره‌بهای مسکونی از پاییز 1396 تا پاییز 1400 حاکی از این است که در این دوره زمانی تورم بازار زمین مسکونی در شهر تهران معادل 934 درصد بوده؛ اما در همین بازه زمانی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی 655 درصد و قیمت اجاره 336 درصد رشد کرده است.

براساس این آمارها، در بازه زمانی پاییز 1396 تا پاییز 1400 تورم مسکن از تورم زمین و تورم بازار اجاره از تورم بازار مسکن عقب‌تر بوده که متأسفانه بخشی از این عقب‌ماندگی باید جبران می‌شد و احتمالا به همین دلیل است که در یک سال اخیر، شتاب رشد قیمت اجاره به‌مراتب بیشتر از تورم مسکن بوده است.

کاهش تولید مسکن

در شرایطی که زمین مسکونی به‌عنوان اصلی‌ترین پیش‌نیاز احداث مسکن شهری، با تورم شدید مواجه است، تولیدکنندگان مسکن برای شروع هر پروژه نیازمند سرمایه به‌ مراتب بالاتری برای خرید زمین جدید هستند و برای اجرای پروژه‌های مشارکتی در زمین دیگران نیز باید آورده بسیار بالاتری تأمین کنند.

نتیجه این معادله، افت توان تولیدکنندگان و کاهش مقیاس تولید آنهاست که به افت عرضه می‌انجامد و به لنگری برای افزایش قیمت مسکن در رابطه عرضه و تقاضا تبدیل می‌شود.

براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در بهار امسال تعداد پروانه‌های صادر شده در شهر تهران نسبت به بهار سال قبل 47.2 درصد کاهش پیدا کرده و در مقیاس کشوری نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل مناطق شهری با کاهش 15.3 درصدی نسبت به بهار 1400 مواجه بوده است.

این کاهش تولید مسکن در حالی است که طبق قواعد بازار مسکن، ساخت‌وساز در دوره‌هایی که افزایش قیمت ادامه‌دار باشد، معقول و پربازده است؛ اما ناتوانی سازندگان از افزایش تولید به‌ دلیل کسری سرمایه و همچنین بی‌اعتمادی آنها به آینده میان‌مدت بازار باعث شده تولید مسکن حتی در بازار متورم روند کاهشی پیدا کند.

افت عرضه نوسازها

کاهش مقیاس تولید مسکن و افت ساخت‌وساز مسکونی، از اوایل دهه 90 آغاز شد و به‌ تدریج به‌جایی رسید که سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5 سال، در طول 10 سال به نصف رسیده است.

طبق آمارهای بانک مرکزی، در اوایل دهه 90 سهم نوسازها و واحدهای با عمر کمتر از 5 سال معادل 60 درصد بوده اما در آمارهای آبان امسال، سهم این واحدها به 28 رسیده است.

به‌عبارت‌ دیگر، در سال‌های نخست دهه 90، از هر 10 معامله مسکن که در بازار تهران انجام می‌شد، 6 واحد نوساز یا با عمر کمتر از 5 سال بوده اما در آبان امسال، از هر 10 معامله، کمتر از 3 معامله به این واحدها اختصاص داشته است.

اگرچه در این بازه زمانی 10 ساله، به‌ واسطه افزایش شدید قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها، قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌ شدت افت کرده و تمایل آنها برای خرید واحدهای با عمر بالاتر و قیمت ارزان‌تر بیشتر شده، اما بازهم کاهش عرضه مسکن جدید به بازار، روی رشد قیمت‌ها تأثیر داشته و با انتقال تقاضا به واحدهای قدیمی‌تر، آنها را نیز گران‌تر کرده است.

دود تورم مسکن در چشم مستأجران

از پاییز 1396 با شروع تنش ارزی، بازار مسکن نیز وارد رالی صعودی قیمت‌ها شد و به‌ تدریج مستأجران نیز بخشی از تورم بازار مسکن را با افزایش متوالی قیمت اجاره متحمل شدند. به‌گونه‌ای که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، از پاییز 1396 تا پاییز 1400، میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکن 336 درصد رشد کرده است.

البته همانطور که پیش‌تر نیز اشاره شد، این میزان گرانی اجاره، همچنان کمتر از تورم بازار مسکن بوده و متأسفانه در ادامه، اگر فکری به حال حباب قیمتی مسکن نشود، بخشی از این تورم انباشته بار دیگر به بازار اجاره تحمیل خواهد شد.

نکته قابل‌توجه این است که از پاییز 1396 تاکنون، تورم بازار اجاره شهر تهران در فصول پاییز بین منفی 3.1 درصد تا 1.5 درصد در نوسان بوده و عملا بازار اجاره در فصل پاییز به‌ واسطه اتمام فصل جابه‌جایی در فصل تابستان، با کمترین میزان تورم مواجه بوده است؛ امسال اما، برخلاف سنت سال‌های قبل و روال معمول بازار، نه‌ تنها قیمت اجاره در فصل پاییز و با اتمام دوره نقل‌وانتقال مستأجران کاهشی نشده، بلکه تب تورمی شدیدتری دامن آن را گرفته است. به‌ گونه‌ای که طبق آمارهای رسمی، فقط در مهرماه، شاخص اجاره مسکن در تهران و کل مناطق شهری 7 درصد افزایش پیدا کرد و در آبان‌ماه نیز رشد این شاخص در تهران به 4.1 درصد و در کل مناطق شهری به 5 درصد رسیده است.

به‌ عبارت‌ دیگر، تورم بازار اجاره در دوماهه پاییز امسال، بی‌سابقه‌ترین تورمی بوده که در فصول پاییز سال‌های قبل به این بازار تحمیل شده است.

حباب‌سنج بازار مسکن

براساس آمارهای رسمی و اظهارنظر مسئولان، 51 درصد خانوارهای تهرانی مستأجر هستند و میانگین سهم اجاره از درآمد خانوارها در پایتخت به 65 درصد می‌رسد. این آمارها، به‌تنهایی شاهدی معتبر برای لزوم توجه به اوضاع بازارهای مسکن و اجاره است و نهضت ملی مسکن دولت و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران نیز برای مقابله با بحران‌های قریب‌الوقوع ناشی از همین اوضاع به راه افتاده است.

در پاییز 1396، نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) که به‌ نام شاخص حباب‌سنج مسکن نیز شناخته می‌شود، در محدوده 13.7 قرار داشت؛ در این شرایط، مبلغ رهن کامل یک آپارتمان به‌طور میانگین معادل یک‌پنجم ارزش آن آپارتمان بود؛ اما در ادامه به‌ واسطه تورم سرکش بازار مسکن و ناتوانی بازار اجاره از متناسب‌سازی این تورم، به‌ تدریج بخش کمتری از تورم مسکن در بازار اجاره تخلیه شد و در نتیجه همین انباشت تورم، شاخص P/R در زمستان1399 به رکورد 33 رسید و بعد از آن با اندکی کاهش در پاییز 1400 روی رقم 26.7 ایستاد.

در این شرایط میانگین رهن تعیین شده در بازار معادل یک‌دهم ارزش آپارتمان بود که ازنظر مالکان رقم بسیار پایینی است اما مستأجران نیز توان پرداخت ارقام بالاتر از آن را نداشتند.

برآوردها نشان می‌دهد در پاییز امسال نیز با وجود جهش قابل‌توجه تورم بازار اجاره، نسبت P/R همچنان در محدوده بیش از 25 قرار دارد که یک تهدید جدی برای جهش‌های آینده قیمت اجاره محسوب می‌شود.

آرمانی‌ترین راهکار برای عادی‌سازی نسبت P/R بازار اجاره، کاهش حدود 50 درصدی قیمت مسکن است که البته محال به‌نظر می‌رسد؛ اما اگر طرح‌های مسکونی دولت، مجلس و شهرداری بتواند جلوی رشد قیمت مسکن را بگیرد، می‌توان امیدوار بود که طی چند سال با بهبود وضع درآمدی خانوارهای مستأجر این بحران خنثی شود.