طرح زمین رایگان برای نهضت ملی مسکن هم شکست خورد؟

اقتصادسنج؛ دولت سیزدهم عنوان کرده که به دنبال حل مشکل مسکن است. در این زمینه، نهضت ملی مسکن در حالی پس از طرح های مسکن ملی و مسکن مهر، برای ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال  مطرح شده که با آن طرح ها حداقل در یک نقطه یعنی حذف قیمت زمین از مسکن، مشترک است. با این اوصاف مرکز پژوهش های مجلس با تمرکز بر این نقطه کانونی، به این طرح، اشکالات درخورتأملی وارد کرده و با معرفی «تامین مالی زمین محور» که دارای تجارب مثبت جهانی هم هست، آن را نسبت به تخصیص عمومی زمین رایگان برای رفع نیازهای اجتماعی، ابزار موثرتری دانسته است.

اشکالات زمین رایگان چیست؟

مرکز پژوهش های مجلس در گزارش 18543 با عنوان «مولدسازی اراضی؛ تامین مالی زمین محور» اصلی ترین مسئله اعطای رایگان زمین به پروژه ها و استفاده نکردن از فرصت های خلق ارزش از آن ها به نفع عموم جامعه را پایداری مشارکت دولت بیان می کند که به سه دلیل مورد تهدید قرار می گیرد:

1-نخستین دلیل این است که با نادیده گرفتن انگیزه های اقتصادی در تخصیص زمین ها، بسیاری از پروژه های دولت در حوزه مسکن، منجر به مخارج بالای زیرساختی به بودجه دولت نیز می شود. این موضوع در کنار کسری بودجه منجر به تبعات نامطلوبی برای اقتصاد خواهد شد. به عنوان مثال طبق اعلام وزارت نیرو در سال 99، صرفاً برای تامین خدمات آب و برق و فاضلاب 400 هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن، منابع لازم بیش از 10 هزار میلیارد تومان پیش بینی شده که با لحاظ تورم به نرخ کنونی به حدود 20 هزار تومان خواهد رسید. برای همین گره زدن تامین مالی چنین طرح هایی به منابع رایج بودجه ای دولت، عملاً اجرای آن ها را غیرممکن می کند یا عقب ماندگی در پوشش زیرساخت ها را رقم خواهد زد.

2-دومین اشکال زمین رایگان، به محدود بودن و اهمیت آن در ترازنامه دولت بر می گردد. زمین یکی از دارایی های اصلی دولت است که عرضه آن به صورت طبیعی، کاملاً محدود بوده و به تعبیری قابل تولید نیست. برای همین عقلانی است که خروج آن از سمت دارایی ها با ورود یک دارایی زیرساختی باید جبران شود. به خصوص این که تجارت جهانی نشان می دهد درآمد حاصل از فروش زمین و دیگر روش های تامین مالی مبتنی بر آن برای دولت، چشمگیر است.

3-سومین اشکال رایگان بودن زمین برای طرح های مسکن، به تناقض آن با عدالت اجتماعی برمی گردد. باید توجه داشت که کاهش قیمت طبق منطق اقتصاد، تحت تاثیر عرضه زیاد اتفاق می افتد و نه عرضه ارزان. به عبارت دیگر عرضه ارزان زمین در شرایط عرضه محدود و کم، صرفاً باعث انتقال رانت به دریافت کنندگان زمین و همچنین سفته بازی گسترده روی زمین ها خواهد شد. این در حالی است که دولت به عنوان نماینده کل جامعه، باید منفعت عموم جامعه را در سیاست گذاری در نظر داشته باشد.

راهبرد جایگزین زمین رایگان برای طرح های مسکن

بازوی پژوهشی مجلس با توجه به ایرادات متوجه تخصیص زمین رایگان به طرح های مسکنی، به طور خلاصه بیان می کند که دولت باید سیاست های خود را بر اساس گروه های مختلف اعم از کم درآمدها و محرومان، قشر با درآمد متوسط و گروه پردرآمد برنامه ریزی کند. به عنوان مثال به نظر می رسد واگذاری زمین به طبقه متوسط به بالا برای انواع کاربری به ارزش بازاری به همراه تخصیص یک نوع یارانه شفاف مسکن به کم درآمدها که بخشی از آن از محل منفعت حاصل از همین زمین ها تامین می شود، نسبت به تخصیص عمومی زمین رایگان ابزار موثرتری برای رفع نیازهای اجتماعی باشد.

راهکار برد- برد تامین مالی زمین محور

این مرکز با معرفی روش تامین مالی زمین محور برای دولت، آن را فرصتی برای تامین مالی دولت و در عین حال پیگیری اهداف اجتماعی (همچون حمایت از اقشار کم درآمد) دانسته است.

این روش تامین مالی از طرفی از جمله 3 مورد زیر قابلیت اجرا خواهد داشت:

1-فروش زمین توسط سرمایه گذاران و مجریان طرح ها: در این روش از مجریان طرح توسعه ای (مسکن، حمل و نقل و …) خواسته می شود زیرساخت های عمومی را نیز ایجاد و هزینه های آن را از طریق فروش زمین بازیابی کنند.

2-اجاره: به این معنا که مالکیت زمین در اختیار دولت خواهد بود، اما حق تصرف آن به صورت قرارداد اجاره در اختیار دیگر بخش ها قرار می گیرد.

3-دریافت بخشی از ارزش افزوده شده به زمین از مالکان (ناشی از زیرساخت یا تغییر قوانین): ارزش افزوده به زمین، ارزشی است که سرمایه گذاری دولتی یا به تعبیری عمومی در زیرساخت ها به وجود می آورد. منظور از دریافت اضافه ارزش زمین، این است که همه یا بخشی از کل افزایش ارزش زمین که حاصل اقداماتی نظیر سرمایه گذاری عمومی در زیرساخت ها یا تغییرات قوانین است، در جهت منافع کل جامعه دریافت شود. عوارض نوسازی، تملک اراضی حاشیه یک پروژه، قبل از اجرا توسط دولت و فروش آن پس از اتمام پروژه به قیمت بالاتر.

تجربیات جهانی

راهکار تامین مالی زمین محور طبق مستنداتی که مرکز پژوهش های مجلس به آن اشاره کرده، دارای تجربیات متعدد و قابل توجه جهانی نیز است. به عنوان مثال در سال 2007 در قاهره مصر، از حراج 3100 هکتار از اراضی حومه، 3.12 میلیارد دلار عایدی به دست آمد که برای هزینه های زیرساختی شهر جدید و بودجه دولت استفاده شد. در همان سال، در بمبئی هند، 13 هکتار از زمین های مرکز تجاری جدید به حراج گذاشته و درآمد 1.2 میلیارد دلاری حاصل، صرف پروژه های حمل و نقل منطقه ای شد. در سال 2009، در چین شهرهای هانگژو، شانگهای و پکن هرکدام با درآمدی حدود 15 میلیارد دلار از واگذاری حق بهره برداری از زمین، شهرهای پیشرو بودند. در سال 2007 حدود 15 درصد از کل درآمدهای دولت چین از واگذاری حق بهره برداری از زمین ها به دست آمد و در سال های اخیر، این سهم به بیش از 20 درصد رسیده است. در نمودار فوق درآمد حاصل از واگذاری های موردی اراضی در کشورها (بر حسب میلیارد دلار) با کل بودجه عمرانی کشور در سال 1400  مقایسه شده است.

مرکز پژوهش های مجلس/