سه فرضیه درباره آینده بازار مسکن/ وقت خرید خانه است؟

اقتصادسنج | کارشناسان معتقدند اگر رکود بازار مسکن تا پایان شهریور ادامه پیدا کند که به احتمال زیاد اینگونه خواهد بود، این بازار اولین مرحله از ورود به فاز رکود را سپری کرده و برای آینده آن از بین سه فرضیه‌ی رکود تورمی، رکود غیرتورمی و ثبات قیمت همراه با رونق تدریجی معاملات، گزینه سوم محتمل‌تر خواهد بود.

در هفته جاری تحرک خاصی در بازار مسکن دیده نشد و این بازار همانند دو ماه اخیر همچنان در رکود به سر برد. در این شرایط که انتظارات کاهشی در بازار ملک ایجاد شده در مواردی، سازندگان و مالکان، واحدهای خود را با تخفیف عرضه می‌کنند. البته واسطه‌های ملکی می‌گویند که آپارتمان‌های زیر قیمت هم مشتری چندانی ندارند.

درخصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن تحلیل‌های مختلفی وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ گروهی از کارشناسان به جنبه زمانی ادوار رونق و رکود بازار ملک می‌پردازند. از این منظر اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره بلندمدت رکود شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه پیدا کند ممکن است ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) شاهد کسادی معاملات باشیم.

دیدگاه دیگر بر این مبنا استوار است که بازار مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد دوره متفاوتی در مقایسه با ادوار رونق و رکود سالهای گذشته داشته است؛ چرا که طی این شش سال در مقاطعی معاملات رونق گرفته که با رشد قیمت همراه بوده است. در مقاطعی خرید و فروش افت کرده که به ثبات قیمت منتهی شده و در مقاطعی نیز شاهد رکود تورمی بوده‌ایم؛ یعنی در عین حال که معاملات کساد شده قیمت‌ها افزایش یافته است.

اما بازار ملک از یک زاویه دیگر نیز قابل بررسی است که به تحلیل شرایط واقعی آن می‌پردازد. طبق این تحلیل هر صعودی باید در یک نقطه متوقف شود؛ چرا که تمامی بازارهای مالی پس از یک دوره تلاطم برای بازیابی خود به استراحت نیاز دارند. علت نوسانات شش سال اخیر بازار ملک آن بود که از سوی بازارهای موازی بخصوص ارز تحریک می‌شد. اما دوره استراحتی که با تلنگر بخش‌های موازی همراه نشود نمی‌تواند با رشد سنگین قیمت همراه باشد اما ممکن است نوساناتی در حد نرخ تورم را به خود ببیند. کما اینکه در روزهای اخیر برخی تحلیلگران بازار خودرو معتقدند به دنبال ریزش اخیر قیمت خودرو ممکن است در آینده شاهد تورمهای اندکی به اندازه نرخ تورم ماهیانه در این بازار باشیم.

درخصوص بخش مسکن نیز با توجه به نوسانات اقتصادی و تغییر هزینه ساخت، نوسان قیمت در حد تغییر قیمت مصالح ساختمانی، منطقی به نظر می‌رسد. اما با توجه به اینکه معاملات ناشی از افت توان متقاضیان مصرفی دچار کسادی شده ظرفیتی برای رشد قیمت وجود ندارد. تنها ممکن است ساخت و ساز کاهش پیدا کند که عوارضی را برای اقتصاد مسکن به دنبال دارد. در دو سال اخیر پس از آغاز طرح نهضت ملی مسکن، ساخت و ساز در بخش مشارکت با رشد همراه شده است.

اگر بخواهیم جمع‌بندی از سه فرض مذکور درخصوص بازار مسکن داشته باشیم، تحلیل سوم می‌تواند با واقعیت موجود هماهنگی بیشتری داشته باشد. از صحبت‌های کارشناسان نیز چنین برمی‌آید که اگر شوکی از جانب بازارهای موازی به بخش مسکن وارد نشود در کوتاه مدت، رشد سنگین قیمت ملک بسیار بعید است اما برای آنکه حرکت بازار در یک وضعیت متعادل ادامه پیدا کند که هم ساخت و ساز رونق داشته باشد و هم متقاضیان واقعی به تدریج صاحب خانه شوند، نوساناتی در حد تغییر هزینه‌های ساخت می‌تواند اتفاق بیفتد.

یک کارشناس: انتظارات تورمی در بازار مسکن سرکوب شده است

فرشید پورحاجت – کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی و آینده این بازار گفت: ابتدای سال جاری با تفکر انتظارات تورمی در بازار، قیمت مسکن افزایش یافته بود اما از ابتدای خرداد امسال به بعد با توجه به ثبات اقتصادی این انتظارات سرکوب شده و شاهد تخفیفات در برخی فایل‌های ارایه شده هستیم.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: طبق برآوردهای تقریبی که از کف بازار مسکن داریم در دو ماه اخیر معاملات در بازار مسکن بالغ بر ۸۰ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

وی افزود: بخشی از ساخت و سازها در سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ برنامه‌ریزی شده و واحدهای مسکونی سال ۱۴۰۲ وارد بازار شده است. بخشی از این املاک که در ماه‌های اخیر به بازار آمده با هزینه کمتری نسبت به الان ساخته شده است. قیمت این واحدها در ابتدای سال جاری با تفکر انتظارات تورمی برای سازندگان وجود داشته اعلام شده است. این انتظارات از ابتدای خردادماه به بعد با توجه به رکود، سرکوب شده است. بنابراین شاهد تخفیفاتی در برخی فایل‌های ارایه شده هستیم.

دبیر کانون انبوه‌سازان با توصیه به متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شرایط رکودی فعلی گفت: هزینه تولید مسکن با نوساناتی مواجه شده و ممکن است در آینده بر روی واحدهای نوساز و کلیدنخورده تاثیر بگذارد. بنابراین در حال حاضر با توجه به ثباتی که در بازار ایجاد شده اگر متقاضیان برنامه‌ریزی برای خرید مسکن دارند می‌توانند ورود کنند.