رهن و اجاره نجومی آپارتمان در سه کلان شهر تهران، کرج و مشهد/ دولت چه می کند؟

اقتصادسنج| برنامه دولت برای قیمت گذاری اجاره بهای مسکن که از دوران شیوع کرونا در کشور شروع شده همچنان در روند معاملات بازار کم تأثیر و ناکارآمد است.

در حالی که حدود دو هفته به پایان فصل نقل و انتقالات مسکن باقی مانده، تب اجاره مسکن همچنان بالاست، به گونه ای که شمار زیادی از مستاجران ناچار به نقل مکان به محلات حومه ای شهرهای بزرگ شده اند تا اجاره بهای کمتری بپردازند.

این گزارش به نقل از مرکز آمار ایران حاکیست: شاخص اجاره بهای مسکن در مرداد امسال نسبت به تیر ۳.۳‌ درصد و نسبت به مرداد پارسال (تورم نقطه به نقطه) ۳۸‌درصد رشد کرده است. البته صعود اجاره بهای مسکن در کلانشهرها به مراتب بیشتر از شهرهای کوچک و مناطق روستایی است.

در تهران اجاره بهای مسکن بطور میانگین ۶۵ درصد نسبت به پارسال بیشتر شده و در کلانشهرهایی نظیر مشهد، کرج، اصفهان و تبریز هم میانگین افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به پارسال حدود ۴۵ درصد است.

این آمار نشان می‌دهد رشد هزینه اجاره نشینی امسال به مراتب بیشتر از پارسال شده است، به گونه ای که رشد سالانه اجاره مسکن در تابستان پارسال نسبت به دوره قبل از آن حدود ۳۴ درصد بود ولی این رقم امسال به ۳۸ درصد افزایش یافته است.

از طرف دیگر برنامه دولت برای قیمت گذاری اجاره بهای مسکن که از دوران شیوع کرونا در کشور شروع شده همچنان در روند معاملات بازار کم تأثیر و ناکارآمد است.

براساس دستور دولت، سقف افزایش اجاره بهای سالانه مسکن در تهران نباید بیشتر از ۲۵ درصد و در سایر شهر بیشتر از ۲۰ درصد اجاره بهای سال قبل باشد، ولی تحقیقات میدانی ثابت می کند که این سقف قیمتی حداقل در ۷۰ درصد قراردادهای جدید رعایت نشده و هیچ مالکی حاضر به پذیرش قیمت های تکلیفی دولت نیست.

این سیاست قیمت گذاری پارسال هم در بازار با شکست روبرو شد و نتوانست صعود اجاره بهای مسکن را مهار کند؛ با این وجود میزان رشد سالانه اجاره بهای مسکن در تابستان پارسال حداقل ۴ درصد نسبت به تابستان امسال کمتر بود.هم اینک در محلات مختلف تهران کمترین نرخ اجاره بهای مسکن مربوط به مناطق ۱۵، ۱۶ و۲۰ شهرداری است که بطور میانگین نسبت به پارسال حدود ۴۰ درصد گران شده است. در سایر کلانشهرهای کشور هم میانگین رشد سالانه اجاره بهای ارزانترین محلات حدود ۲۵ درصد است.

بر اساس این گزارش، هم اینک با هزینه ای کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان نمی توان در عمده محلات تهران واحد مسکونی با مساحت بین ۶۰ تا ۸۰ متر مربع اجاره کرد. این رقم در مورد واحدهای نوساز یا وسیع تر قطعاً بالاتر است.

در مشهد و کرج هم که جزو پرجمعیت ترین کلانشهرهای کشور محسوب می شوند، برای اجاره یک واحد مسکونی ۶۰ تا ۸۰ متر مربعی بالاتر از ۱۰ سال ساخت باید حداقل ۴۰۰ میلیون تومان هزینه پرداخت.

گرانی اجاره بهای مسکن حتی در شهرهای حومه ای کلانشهرها هم زندگی مستاجران را دشوار کرده؛ به عنوان نمونه در شهریار از توابع استان تهران بهای رهن و اجاره خانه نسبت به سال گذشته دوبرابر افزایش یافته است.

بر اساس بررسی های میدانی اجاره هر مترمربع مسکن نوساز در سال گذشته در این منطقه بین ۳ تا ۴ میلیون تومان بوده اما امسال این رقم به متری ۷ تا ۸ میلیون تومان رسیده است. به عبارت دیگر برای یک واحد مسکونی ۱۲ سال ساخت با ۱۱۵مترمربع مساحت ۲۰۰ میلیون تومان رهن و ۷ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شده است. همچنین واحدی با ۱۳۰ مترمربع زیربنا و امکاناتی همچون آسانسور، پارکینگ و انباری با ۳۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۲ میلیون تومان اجاره ماهانه پیشنهاد می شود.

کارشناسان معتقدند: صعود اجاره بهای مسکن در تابستان امسال نسبت به سال قبل ناشی از عدم تحقق وعده های دولت برای توسعه ساخت مسکن است.

دولت سیزدهم دو سال قبل در شروع دوره زمامداری خود وعده داد که ظرف ۴ سال ۴ میلیون واحد جدید مسکونی در نقاط مختلف کشور بسازد ولی اکنون در نیمه دوره مدیریتی خود حتی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی هم نساخته است. همچنین بخش زیادی از واحدهایی که دولت تحت عنوان نهضت ملی مسکن تاکنون تحویل متقاضیان داده، در مناطق حومه‌ای شهرهای درجه ۲ و نه کلان‌شهرها و شهرهای مواجه با بحران اجاره نشینی بوده است.

عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هفته قبل علت اصلی این ناکامی دولت در توسعه ساخت مسکن را عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات معرفی کرد و گفت: اگر این مانع از پیش روی سازندگان برداشته شود و بانک‌ها به تکالیف خود در پرداخت تسهیلات عمل کنند، شاهد جهش بلندی در ساخت مسکن خواهیم بود.

وی با بیان اینکه مردم به ویژه اقشار کم درآمد جامعه به دلیل گرانی اجاره بهای مسکن با مشکلات عدیده مواجه شده‌اند، گفت: هم اکنون مسکن سهم قابل توجهی از سبد هزینه‌ای خانواده ها را در بر می‌گیرد و افراد فاقد مسکن سالانه با نگرانی و اضطراب ناشی از گرانی اجاره بها دست و پنجه نرم می‌کنند و در تامین حداقل‌ترین هزینه‌های زندگی خود با مشکل مواجه هستند.

هم اینک حداقل ۴ میلیون نفر متقاضی واقعی مسکن در کشور وجود دارد که سالانه حدود ۷۵۰ هزار نفر به این تعداد افزوده می شود. انباشت این حجم تقاضای واقعی در بازار مسکن باعث صعود اجاره بها در سال های اخیر شده و رکود سنگین حاکم بر بازار ساخت مسکن به این گرانی دامن زده است.

از سوی دیگر مداخله دستوری دولت در بازار اجاره از طریق سقف گذاری و تعیین حد مجاز رشد اجاره قادر به تنظیم این بازار نبوده و نیست. زیرا رقم تورم عمومی اقتصاد ایران ظرف ۲ سال گذشته حداقل ۲ برابر سقف رشد اجاره بها بوده است. بنابراین هیچ موجری حاضر نیست واحد مسکونی خود را با نصف نرخ تورم عمومی اجاره دهد.