اگر ملکی به دو یا چند نفر فروخته شود تکلیف چیست؟

اقتصادسنج| اکوپدیا؛ در بسیاری از مواقع در خصوص کلاهبرداری های ملکی بسیار شنیده اید که یک شخص، از نا آگاهی خریداران سو استفاده کرده و  یک زمین را  به چند نفر فروخته است. یا اصلا ممکن است خودتان قربانی چنین  موضوعی شده باشید که ملکی که سال‌ها در آن زندگی کرده اید را به شخص دیگری فروخته باشند. به زبان ساده فروش دوباره مال با سند رسمی، معامله معارض است. یکی از رفتارهای مجرمانه که در بسیاری از موارد بین طرفین معامله کشف می شود و خسارات زیادی را برای افراد به بار می آورد معامله معارض است‌ که به عنوان یکی از رفتارهای مجرمانه در قانون برای آن مسئولیت کیفری و مجازات پیش ­بینی شده است.

معامله معارض چیست؟

به هر گونه معامله ای که اموال و یا املاک مشخصی، چندین مرتبه به افراد مختلفی فروخته شود، معاملات معارض گفته می شود و فردی که در این معاملات به عنوان شخص خریدار است، مال غیر را خریداری کرده است. در نتیجه به زبان ساده تر معامله معارض به نوعی از معاملات گفته می شود که مالک در ابتدا یک ملک را به شکل سند رسمی و یا قولنامه ای به فردی می فروشد و یا انتقال می دهد، ولی بعدها مجددا همان ملک به چندین شخص دیگر نیز فروخته می شود.

معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر، یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:

۱_ هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.

۲_ معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

چه اموالی شامل معامله معارض می شود؟ 

به موجب این ماده معامله معارض شامل هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول می شود. بنابراین در اموال دیگر از جمله اتومبیل، موتور سیکلت و .. چنان‌چه با تنظیم سند رسمی یا عادی انجام شود نیز امکان تحقق این جرم هست.

مال غیرمنقول

آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از آن که استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان به نحوی که نقل و انتقال آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن باشد. بنابراین، خانه، زمین و باغ و ساختمان اموال غیر منقول هستند.

مال منقول

اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون آنکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، منقول است. مانند اتومبیل، دوچرخه و یخچال و …

اگر ملک به چند نفر فروخته شود، مالک کیست؟

از نظر قانون، زمانی که یک ملک یا مالی توسط مالک آن بیش تر از یک بار به چندین نفر فروخته شده باشد، معامله معارض صورت گرفته و خریدار نیز مال غیر خریده است. در این شرایط، قانون خریدار اول را به رسمیت می شناسد و باقی خریدارها جهت جبران ضرر و زیان خود از فروشنده کلاهبردار می توانند شکایت کنند.

علت این امر این است که پس از معامله اول، ملک از دست اولین فروشنده خارج می شود و دیگر صاحب آن نخواهد بود و در نتیجه، معاملات بعدی که او روی همان ملک مورد نظر صورت می دهد، دیگر توسط شخص مالک فروخته نشده است و همین دلیل موجب می شود تا معاملاتی که بعدها صورت می گیرد، بی اساس بوده و فاقد اعتبار و ارزش قانونی باشند.

از نظر حقوقی در معاملات معارض، مالک قانونی و حقیقی ملک فردی است که برای بار اول آن ملک را معامله کرده و لازم است جهت رسیدگی به موضوع به دادگاه شکایت کند و خواستار ابطال معاملات بعدی شود. به علاوه، باید دقت کنید که در این مسئله هیچ تفاوتی ندارد که سند مالک اول به شکل رسمی و یا عادی تنظیم شده باشد، مالک واقعی اوست.

نکته جالب این‌جاست که اگر خریدار اول زمان عقد قراردادش زودتر بوده و فقط یک مبایعه نامه ساده داشته باشد، ولی خریدار دوم حتی اگر سند هم به نامش خورده باشد، قانون حق را به خریدار اول می دهد و سند خریدار دوم را باطل می کند. این جاست که می گویند اول فروشنده را خوب بشناسید و یا از مشاور املاک مورد اعتماد خود مشورت بگیرید و سپس جهت خرید اقدام کنید.

آیا خریدار در معامله معارض مجرم است؟

در معامله معارض خریدار هم می تواند مجرم باشد و هم بی گناه که این به اطلاع او از جرم صورت گرفته بستگی دارد؛ یعنی در صورتی که خریدار به هیچ وجه اطلاعی از این که ملک به چندین نفر فروخته شده است نداشته باشد و نداند که مالک آن فروشنده نیست، مجرم نخواهد بود، ولی باید ملکی را که خریده است به صاحب اصلی آن بازگرداند.

مجازات اشخاصی که ملک فروخته شده به چند نفر را به ثبت می رسانند چیست؟

اگر ملک به چند نفر فروخته شده دارای دو سند باشد که هر دوی این سندها رسمی باشد و تنها تاریخ آن ها متفاوت باشد در این صورت برای سردفتری که برخلاف اخطارهای اداره ثبت معامله معارض را به ثبت برساند مجازاتی پیش بینی شده است و اما این مجازات برای او انفصال دائم او از شغل سردفتری خواهد بود. حال اگر شخصی که این جرم را مرتکب شده است از کارکنان اداره ثبت باشد مجازات وی انفصال موقت از کارمندی خواهد بود البته این انفصال موقت از دو سال نیز کم تر نخواهد بود.

توجه داشته باشید که بعضی از جرم ها قابل بازگشت هستند، یعنی اگر شاکی رضایت بدهد مجازات جرم منتقی خواهد بود و اما بعضی از جرم ها هم هستند که غیر قابل بازگشت هستند، یعنی حتی با رضایت شاکی باز هم این جرم بخشیده نمی شود و تنها باعث تخفیف جرم فرد می شود. معاملات معارض به دلیل این که با آرامش جامعه مغایرند جز جرم های عمومی محسوب می شوند و اما تنها رضایت شاکی باعث می شود تا در جرم برای فرد تخفیف قائل شوند.

مراحل شکایت بابت معامله معارض

هنگاهی که شخصی از فردی به علت فروش بدون اجازه مال خود در دادگاه اعلام شکایت می کند دادگاه با توجه به شواهد و مدارک مستند و عینی نسبت به مجازات مرتکب و رد مال توسط مرتکب رای صادر می کند. و سعی دارد ضرر و زیان ایجاد شده را جبران و مرتکب را به مجازات کار خود برساند، جرم انتقال مال غیر جدا از جنبه خصوصی، جرم جنبه عمومی دارد و از این جهت از طرف قانون قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.

اگر خریدار از تعلق مال خریداری شده، به دیگری بی اطلاع باشد در این‌صورت قانون خریدار را مقصر نمی داند در این موارد خریدار موظف است که مال خریداری شده را به مالک برگرداند. اما ممکن است خریدار با آگاهی از این‌که مال به فروشنده تعلق ندارد نسبت به انجام معامله مبادرت کرده باشد، در این موارد خریدار برابر قانون به جرم همکاری در جرم مجازات خواهد شد.

سهیلا حسن وند|