از بازار مسکن در تهران چه خبر؟/ کدام مناطق بیشترین و کمترین رشد قیمت را داشتند؟

اقتصادسنج| وزارت راه و شهرسازی گزارش از وضعیت قیمت مسکن شهر تهران در شورای عالی مسکن ارائه داده که نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت مسکن پایتخت در شهریور امسال ۰.۶ درصد کاهش پیدا کرده است. البته این رقم، برآیند تغییرات قیمت در کل مناطق ۲۲ گانه تهران بوده که قیمت آن ها بین مثبت ۹.۶ تا منفی ۱۱.۸ درصد متغیر است.

گرچه نتیجه کلی آمارهای وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۲، بر کاهش جزئی میانگین قیمت مسکن در این ماه حکایت دارد؛ اما در شهریورماه میانگین قیمت در ۱۲ منطقه تهران افزایشی بوده که در برخی موارد رکورد افزایش آن نسبت به شرایط عادی و حتی نسبت به دوره رونق بالاتر است در وضعیت فعلی بازار مسکن، کسادی و رکود به‌گونه‌ای است که فروشندگان جز با تخفیف جذاب قادر به فروش ملک خود نیستند؛ پس ماجرا این رشدهای چشمگیر در برخی مناطق چیست؟

اگر از منظر کلی به کاهش ۰.۶ درصدی قیمت مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۲ نگاه کنیم، این کاهش قیمت، هیچ اتفاق خاصی محسوب نمی‌شود. به‌خصوص که بازار مسکن حتی در دوره‌های صعودی نیز به‌صورت مقطعی شاهد کاهش چند درصدی قیمت‌ها بوده است؛ اما این کاهش‌های مقطعی هرگز روند بلندمدت را تغییر نداده است.

در آمارهای وزارت راه، بیشترین افزایش قیمت مسکن در شهریورماه به مناطق ۱۱، ۱۲ و ۷ اختصاص داشته که ترتیب ۹.۶ درصد، ۹.۴ درصد و ۸.۲ درصد افزایش پیدا کرده و در مقابل، رکورد بیشترین کاهش قیمت نیز مربوط به مناطق ۲۲، ۱۸ و ۱۳ بود که به ترتیب معادل ۱۱.۸ درصد، ۹.۷ درصد و ۹.۴ درصد کاهش یافته است.

همچنین طبق این آمار، قیمت مسکن در منطقه یک تهران معادل ۴.۹ درصد رشد کرده؛ اما در منطقه ۲ حدود ۸.۴ درصد و در منطقه سه بالغ‌بر ۷.۴ درصد کاهش داشته است.

جدای از نقد بزرگی که به این گزارش آماری و میانگین آن وارد است، وزارت راه و شهرسازی مدعی است که سرعت گرفتن نهضت ملی مسکن از عوامل اصلی روند کاهشی قیمت مسکن در شهر تهران بوده که رد یا اثبات آن با توجه به وضعیت فعلی بازار امکان‌پذیر نیست؛ به‌خصوص که بر اساس تجربه قبلی در دوران رونق و رکود مسکن، این بازار بعد از هر دوره جهش قیمت و رکود تورمی، تا مدت زیادی کم معامله و کساد است و معاملات آن به‌گونه‌ای است که آمارهای آن نمی‌تواند ملاک تحلیل بازار باشد.

از یک‌سو، مسکن یک کالای بسیار ناهمگن است که قیمت‌گذاری دو واحد از آن می‌تواند به‌شدت متفاوت باشد؛ ازاین‌رو در بازار راکد امسال که برخی از مشاوران املاک می‌گویند حتی در ۶ ماه نیز یک معامله انجام نداده‌اند، مقایسه معاملات محدود یک ماه منطقه با ماه دیگر، به‌احتمال‌زیاد نتیجه غیرمعقولی خواهد داشت که در آمارهای فعلی در قالب رشدها ۹.۶ تا ۸.۲ درصدی در سه منطقه پیش‌رو و افت‌های ۱۱.۸ تا ۹.۴ درصدی در مناطق عقب‌مانده از بازار مشهود است.

متولیان حوزه مسکن می‌توانند این آمارها را برای هر مقصودی تفسیر کنند؛ اما واقعیت این است که در بازار فعلی، حتی اگر قیمت عرفی مسکن در هر منطقه کاهش نداشته باشد، معاملات خریدوفروش با تخفیف جذاب نسبت به قیمت‌های رایج بازار انجام می‌شود و این اتفاق جزئی از ذات بازارهای درگیر با رکود است. همان‌گونه که در دوره‌های اصلاح بورس، کسانی که نیازمند نقدینگی هستند حاضر می‌شوند سهام خود را زیر قیمت پایانی و ارزان‌تر از ارزش بازار سهم بفروشند، در بازار مسکن نیز فروشندگان ناچار به ارزان‌فروشی هستند.

واقعیت این است که در بازار فعلی مسکن، کسی که نیازمند نقدینگی نباشد، دست به فروش ملک نمی‌زند؛ اما کسی که پای فروش می‌آید هرگز نمی‌تواند خریداری پیدا کند که ملک را حدود ۱۰ درصد بالاتر از قیمت یک ماه پیش بخرد مگر اینکه ملکی که کیفیت و ارزندگی ملکی که می‌فروشد، بیش از ۱۰ درصد بهتر از ملکی باشد که در ماه قبل در همان منطقه فروخته شده و حالا مبنای آمارهای وزارت راه قرار گرفته است.