سقوط کم سابقه ساخت و ساز مسکن در پایتخت

بازار ساخت و ساز و مسکن در ایران و به ویژه شهر تهران در وضعیت عجیب و مبهمی قرار دارد. به گونه ای که هیچ تحلیل و پیش بینی روشنی درباره آینده بازار مسکن وجود ندارد و شاهد رکود کم سابقه ای در این بخش مهم از اقتصاد کشور هستیم.

به گزارش اقتصادسنج، میزان تولید مسکن بخش خصوصی در شهر تهران نسبت به سال گذشته تقریبا نصف شده که مهم‌ترین عوامل آن می‌تواند کاهش بازده سرمایه در بخش مسکن، تورم نهاده‌های ساختمانی، رکود معاملات و انتظار برای دیدن نتایج پروژه‌های دولتی باشد.

آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در کل کشور نیز تولید مسکن حدود ۱۳ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش نشان می‌دهد. همزمان با نزول تولید مسکن، معاملات واحدهای نوساز نیز کاهش یافته که عوامل مختلفی از جمله جهش قیمت مسکن و رکود معاملات در این مساله اثرگذار است.

اگرچه دولت عزم خود را برای تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی جزم کرده و در قالب طرح نهضت ملی مسکن تا کنون بیش از ۴۳۰ هزار واحد عمدتا در حومه شهرها به مرحله گودبرداری و فونداسیون رسیده، به نظر می‌رسد ساخت و ساز توسط بخش خصوصی در مرکز شهرها دچار رکود شده است.

طبق گزارشی که چند روز قبل مرکز آمار اعلام کرد در بهار ۱۴۰۱ برای تعداد ۵۹۴۵ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده که ۴۸.۴ درصد نسبت به فصل قبل و ۴۶.۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

بهار امسال در کل نقاط شهری کشور نیز تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان پیش‌بینی شده که در مقایسه با زمستان و بهار سال گذشته به ترتیب ۲۱.۸ و ۱۲.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

کارشناسان دلایل مختلفی را برای افت ساخت و ساز، همزمان با یکی از بزرگترین پروژه‌های دولتی مسکن عنوان می‌کنند که از جمله آن می‌توان به تورم ۵۵ درصدی مصالح ساختمانی، رکود معاملات ملکی ناشی از جهش قیمت مسکن، کاهش توان خرید متقاضیان و انتظار برای تزریق واحدهای جدید دولتی به بازار مسکن اشاره کرد.

بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن در این خصوص به ایسنا می‌گوید: وقتی دولت اعلام می‌کند که قصد دارد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد بخش خصوصی نگران می‌شود که نتواند واحدهای خود را به فروش برساند و به همین دلیل خود را از فرآیند ساخت و ساز کنار می‌کشد. این در حالی است که همواره طی دهه های گذشته ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن بر عهده بخش خصوصی بوده و دولتها نتوانسته اند بیش از ۵ درصد تاثیر ایجاد کنند.

در حال حاضر عمده چشم‌ها به پروژه نهضت ملی مسکن دوخته شده است. طبق آخرین آماری که اواخر شهریور ۱۴۰۱ توسط وزارت راه و شهرسازی ارایه شد برای یک میلیون و ۶۶۶ هزار واحد پروژه نهضت ملی مسکن تامین زمین شده، یک میلیون و ۵۹۳ هزار واحد آغاز شده و ۴۳۰ هزار واحد به مرحله‌ی گودبرداری و فونداسیون رسیده است. تعداد ۶۴۲ هزار و ۶۹۹ متقاضی برای این طرح افتتاح حساب و ۲۲ هزار میلیارد تومان واریز وجه داشته‌اند.

حدود ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر برای این پروژه ثبت نام و ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر تایید شدند. اما ۶۴۲ هزار نفر افتتاح حساب کرده‌اند. طبق بررسی‌هایی که تیرماه امسال صورت گرفت طرح جهش تولید و تامین مسکن دچار دست کم چهار پاشنه آشیل شامل کمبود زمین، عدم پایبندی سیستم بانکی به تکلیف خود درخصوص تسهیلات این طرح، تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی شده است.

اما کاهش میزان ساخت و ساز در تهران به کمتر از ۲۰۰۰ واحد در ماه که به گفته رییس کانون انبوه‌سازان کمترین میزان طی ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود، نشان‌هنده افت بازده سرمایه در بخش تولید مسکن است. در واقع طرف عرضه به دلیل رکود معاملات از ساخت و ساز دست کشیده است؛ هرچند در کسادترین ماه نیز تعداد معاملات بیش از سه برابر میزان تولید مسکن بود. در شهریورماه ۱۴۰۱ به عنوان رکودی‌ترین ماه در بازه زمانی پنج ماه اخیر ۶۰۳۳ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.

روند فعلی ممکن است منجر به ایجاد فشار تقاضا برای واحدهای نوساز در بازار مسکن شهر تهران شود. البته بر اساس برآوردها تعداد خانه‌های شهر تهران حدود ۱۰ درصد بیش از تعداد خانوارها است اما واحدهای خالی عمدتا از نوع بزرگ متراژ در شمال تهران است که طرف تقاضا توان خرید آن را ندارد.

ظاهرا بین میزان تولید مسکن و تعداد معاملات واحدهای نوساز رابطه همسویی وجود دارد. با کاهش محسوس ساخت و ساز در شهر تهران، معاملات واحدهای قدیمی بیشتر و آپارتمان‌های نوساز کمتر شده است. شهریور سال گذشته واحدهای بالای ۲۰ سال حدود ۱۳ درصد از قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند که شهریور امسال تقریبا دو برابر شده و به ۲۲ درصد رسیده است. در مقابل، سهم معاملات آپارتمان‌های کمتر از پنج سال از ۳۳ درصد در شهریور ۱۴۰۰ به ۲۸ درصد در شهریور ۱۴۰۱ کاهش پیدا کرد.