پیش بینی مهم قیمت مسکن/ الان خانه بخریم یا نخریم؟

عرفان غلامی| اقتصادسنج| آگاهان و فعالان بازار مسکن می گویند که بازار مسکن با سایر بازارها متفاوت است و اگر بخواهیم تاثیر هر گونه تحول سیاسی به خصوص انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و حضور دوباره ترامپ را بررسی و پیش بینی کنیم باید گفت که تجربه تاریخی نشان داده بود که مسکن بعد از مدتی تحت تاثیر این تغییر قرار گرفت و اتفاقا رشد قیمت را تجربه کرد.

تاریخ به خوبی نشان می دهد که وقتی ترامپ از برجام خارج شد و قیمت مسکن طی تنها یک سال، ۶۷ درصد رشد کرد و از پنج میلیون و ۵۳۰ هزار تومان در هر متر به ۱۱ میلیون و ۴۰ هزار تومان رسید. اگر چه الان دیگر برجام وجود خارجی ندارد که این اتفاق بیافتد اما سوال این است که آیا باز هم تاریخ تکرار می شود و با روی کار آمدن ترامپ و کاهش درآمدهای نفتی به لحاظ افت فروش نفت، قیمت مسکن در پی رشد نرخ ارز تغییری می کند؟

هفته گذشته با اتمام انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، چهل و هفتمین رئیس جمهور این کشور انتخاب و مشخص شد که ترامپ رئیس جمهور آمریکا است. این اتفاق در حالی صورت گرفت که برخی بازارهای موازی با بخش مسکن آماده بودند تا واکنشی سریع نسبت به هر انتخابی نشان دهند.

اکثر کارشناسان پیش بینی کرده بودند که اگر ترامپ مجددا بعد از ۴ سال به ریاست جمهوری آمریکا برسد احتمال افزایش نرخ ارز و متعاقب آن طلا و سکه زیاد است. اما این پیش بینی ها یک روز بعد از انتخابات به گونه ای دیگر رقم خورد بطوریکه نه تنها قیمت ها صعودی نشد بلکه کاهش هم داشت.

حال بعد از گذشت چند روز از انتخاب ترامپ به عنوان رئیس جمهور آمریکا، اگر چه برخی از بازارهای دیگر مثل رمزارزها جهشی بودند اما افت نرخ ارز و حتی طلا در بازارهای جهانی این پیام به بازار مسکن مخابره شده است که احتمال اینکه، سرمایه ها این بار وارد بازار مسکن شوند بسیار زیاد است.

برخی کارشناسان مسکن نیز بر این باور هستند که نباید از بازار مسکن انتظار واکنش سریع همانند بازار ارز و طلا داشت. این بازار، بر خلاف سایر بازارها دیر از خواب بیدار می شود و وقتی رونق می گیرد تا حدودی می تواند خود را با سایر بازارهای موازی تطبیق دهد و به نوعی عقب ماندگی خود را نیز جبران می کند.

هر چند برخی فعالان و آگاهان بازار مسکن نیز بالا رفتن ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را اینطور تحلیل می کنند که این افزایش ریسک باعث شده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن جذابیت خود را از دست بدهد و این موضوع برای اقتصاد مسکن و آینده کشور بسیار پر خطر است.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که انتخاب مجدد ترامپ به عنوان رئیس جمهور آمریکا به دلیل اینکه بازار مسکن تجربه آنرا چهار سال پیش داشته است آیا می تواند نگران کننده برای متقاضیان خرید مسکن باشد؟ گفت: ابتدا باید اینطور موضوع انتخابات آمریکا و تاثیر آن را بررسی و تحلیل کرد که ایران کشوری کاملا مستقل است و سیاست‌های کلی نظام در حوزه سیاست خارجه مشخص است.

او افزود: اما اگر بخواهیم این مساله را باز کنیم و آنرا و تاثیر انتخابات ریاست جمهوری را بر بازار مسکن تحلیل کنیم باید با قاطعیت بگوییم که تا همین امروز اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ نداده است چرا که بازار مسکن، بازاری شبیه به بازار ارز و یا سکه و طلا نیست که سریع تاثیر بگیرد و واکنش نشان دهد.

پورحاجت خاطر نشان کرد: بازار مسکن این روزها به یک ثبات نسبی قیمتی رسیده است و همانطور که می دانید بنا به دلایلی ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار به شدت بالا رفته است. آنچه که بدیهی است، تمام شوک‌های تورمی که به واسطه بودجه و اتفاقاتی که در کشور طی دو سه ماهه اول سال رخ داده، آثار خود را روی بازار مسکن نشان داده است. اما تا همین امروز اتفاق جدیدی رخ نداده و بازار مسکن در یک ثبات قرار دارد.

او در خصوص اینکه آیا این ثبات بازار مسکن به منزله این است که متقاضیان مسکن می توانند وارد خرید مسکن شوند؟ گفت: بازار مسکن در حال حاضر در شرایط بسیار مساعدی برای خرید و فروش قرار دارد. اما کاهش تقریبا ۵۰ درصدی تولید مسکن که از سال‌های ۹۱ استارت خورد و امروز در بهترین شرایط، حدود ۳۵۰ هزار واحد در کشور تولید می‌شود نشان می دهد که اوضاع بازار مسکن نمی تواند به لحاظ عرضه و تقاضا تناسب داشته باشد.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور اظهار داشت: در همان سال ها بخش خصوصی به راحتی بین ۷۵۰ هزار تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می‌کرده است؛ این موضوع نشان می‌دهد که سیاست‌گذاری در کشور، از سال‌ ۸۸ اشتباه و غلط بوده است.

پورحاجت تاکید کرد: اما همانطور که عرض شد بازار مسکن با سایر بازارها که لحظه ای از اوضاع سیاسی تاثیر می پذیرند متفاوت است و تا امروز اتفاق جدیدی در بازار مسکن رخ نداده و به‌نظر می‌رسد، بازار مسکن فعلا یک بازار باثبات است.

اما به هر سوی همچنان برخی فعالان و حتی متقاضیان مصرفی و سرمایه ای مسکن بر این اعتقاد هستند که چرا دلار که افزایش می یابد مسکن تغییری نمی کند؟ از مشخصه های قابل تامل که در روزهای اخیر و همزمان با افزایش نرخ ارز به نحو ملموسی قابل مشاهده بوده، عدم تاثیرپذیری فوری و هیجانی بازار مسکن از این رویداد بوده است.

این در حالی است که در سال های گذشته و به خصوص پس از خروج یکجانبه دولت آمریکا از توافق برجام و تحریم و فشارهای اقتصادی علیه ایران و همینطور جهش چندین دور نرخ ارز، شاهد پرواز قابل توجه قیمت ها در بازار مسکن بودیم.

اما این بی تفاوتی بازار مسکن را نیز باید اینگونه تحلیل کرد که با نوعی رکود عمیق در بازار مسکن روبرو هستیم که تا حد زیادی تحت تاثیر تورم عمومی و افت قابل توجه قدرت خرید متقاضیان است. در حقیقت مسکن به قدری به کالای لوکس تبدیل شده و بخش بزرگی از سبد درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است که تناسبی با دستمزد عامه مردم ندارد و همین مساله موجب شده تا شاهد کاهش خرید و فروش و رکود عمیق در بازار مسکن باشیم.