پیش بینی آینده مستاجرها در ۴سناریو/ هشدارهای مهم بازار اجاره که مستاجران باید بدانند
سیاستگذاران به کاهش نسبی تورم اجاره دلخوش هستند؛ اما نتایج یک مطالعه درباره زیرپوست بازار اجارهنشینها از «ناتوانی دهکهای پایین و قدرت شکننده دهکهای میانی در پرداخت ارقام فعلی اجارهخانه» حکایت...
اقتصادسنج| سیاستگذاران به کاهش نسبی تورم اجاره دلخوش هستند؛ اما نتایج یک مطالعه درباره زیرپوست بازار اجارهنشینها از «ناتوانی دهکهای پایین و قدرت شکننده دهکهای میانی در پرداخت ارقام فعلی اجارهخانه» حکایت دارد. یک کارشناس اقتصاد مسکن با ترسیم آینده مستاجرها در ۴سناریو، درباره «ریسکهای بیرونی» و «درآمد سرانه» هشدار داد.
دادههای رسمی از فروکش تورم اجاره طی ماههای اخیر حکایت دارد، اما این موضوع لزوما به مفهوم کاهش فشار بر مستاجران نیست. در شرایط کنونی بازار اجاره با ۴ هشدار اصلی مواجه است. اولین هشدار عدمتطبیق درآمد با نرخ اجارهبها و الزام بخشی از مستاجران به جابهجایی به خانهای ارزانتر و باکیفیت پایینتر است. اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی طی ماههای اخیر کمتر شدهاست، اما این موضوع لزوما نشان از بهبود وضعیت اقتصادی مستاجران ندارد؛ چراکه تورمهای متوالی افسارگسیخته در بازار اجارهبها طی سالهای گذشته کار را بهجایی رساندهاست که قدرت پرداخت اجارهبها برای بخشی از مستاجران در مرز شکنندگی قرار دارد و درواقع دغدغه کنونی این گروه از افراد جامعه عدمامکان تمدید قرارداد اجاره و اجبار به کوچ به خانهای ارزانتر است. در چنین شرایطی سیاستگذار نباید به فروکش سرعت تورم اجاره دلخوش باشد.
هشدار دوم در بازار اجارهبها را باید در محل رشد اقتصادی صفر و منفی در دهه۹۰ و رشد همزمان جمعیت جستوجو کرد. این موضوع با کاهش درآمد سرانه، قدرت خرید خانه را در بسیاری از اقشار جامعه از میان برده است. هشدار سوم در بازار اجاره مربوط به فاکتورهای خارج از این بازار یعنی عوامل ایجادکننده تورم و رشد اقتصادی منفی است. تا زمانیکه چالشهای بنیادی اقتصاد یعنی تورم و رشد اقتصادی مرتفع نشود، نمیتوان با اقداماتی نظیر مسکن استیجاری و یارانه اجارهبها، چالش گروههای کمدرآمد در دسترسی به مسکن را برطرف کرد.
هشدار چهارم در بازار اجارهبها، ناامیدی بخش قابلتوجهی از مستاجران از خانهدارشدن است؛ اگرچه نسبت جمعیت مستاجر به افراد صاحب خانه در کشور مطابق با دنیا است؛ اما در شرایط کنونی مستاجران چشمانداز مناسبی برای خانهدارشدن برای خود متصور نیستند. این موضوع خلاف چیزی است که در دهههای ۷۰ در کشور وجود داشت. محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری در نشستی که توسط پژوهشکده سوانح طبیعی برگزار شد ضمن بیان ۴ هشدار مهم در مورد بازار اجاره، ۴سناریو از چشمانداز پایان اجارهنشینی ارائه داد.
مسکن؛ کالایی چندلایه
محمود اولاد به تعریف مسکن از منظر عام اشاره کرد و گفت: هنگامی که از «نیاز به سرپناه» یا «نیاز به مسکن» سخن به میان میآید، مقصود همان ضرورت اساسی برای زندگی سالم، ایمن و پایدار است، اما چگونگی تامین این نیاز اعم از تملک، یا اجاره، نوع بنا، مساحت و سایر ویژگیهای کالبدی و حقوقی مهم است. زمانیکه درخصوص مسکن بحث میشود، صحبت از یک نوع نیاز نیست؛ درواقع مسکن در دنیای کنونی فراتر از سرپناه است. با تامین مسکن، علاوهبر تامین سرپناه، امنیت، رفاه، حریم خصوصی و… نیز تامین میشود. در دنیای کنونی، مسکن بهجایگاهی رسیده که در تعیین پایگاه اجتماعی افراد نیز اثرگذار است و بخشی از اقشار جامعه از آن برای تفاخر بهره میگیرند.
در سطوح پایین درآمدی، نیاز به مسکن، نیازی حداقلی با هدف تامین سرپناه و امنیت است، اما هرچه بر توان مالی خانوار افزوده شود، مسکن تامینکننده فاکتورهای جدیدی برای خانوار میشود. با درنظرگرفتن این ملاحظات «بد مسکنی» به مفهوم آن است که یک خانواده، خانهای دارد که برای او صرفا کارکرد تامین سرپناه را دارد اما این خانه سایر نیازهای اولیه نظیر ایمنی، دسترسی به زیرساخت، کیفیت، رفاه و… را تامین نمیکند. درواقع مسکن کالایی پیچیده و چندلایه است که قرار است به ترکیبی از نیازهای انسان پاسخ دهد. با وجود این سیاستگذار در برنامهریزی برای مسکن، از منظر ضرورت و با هدف سادهسازی صورت مساله مجبور است که مسکن متعارفی با ویژگی مشخص را تعریف کند. اما در طول سالیان گذشته و هر زمانیکه برای مسکن برنامهریزی در کشور انجامشده، هدف مسکن متعارف بودهاست. مسکن متعارف به این مفهوم که پاسخگوی نیاز خانوار در دهکهای میاندرآمدی باشد، از اینرو چگونگی تامین مالی برای ساخت این مسکن نیز مطابق با توان مالی دهکهای پایین درآمدی نیست و حتی اگر قرار باشد که تسهیلات بانکی برای خرید مسکن حمایتی با نرخ بهره قرضالحسنه نیز داده شود، دهکهای یک تا ۳ درآمدی، از پس بازپرداخت تسهیلات برنمیآیند.
اولاد تاکید کرد: در این شرایط سیاستگذاری صحیح زمانی میسر میشود که یک مدل مسکن متعارف برای تامین نیاز تمامی دهکهای درآمدی درنظر گرفته نشود؛ در واقع کیفیت و ویژگیهای موردانتظار از یک خانه بسته به دهک درآمدی متفاوت است و قرار نیست که برای تمامی گروهها، یک مدل مسکن بهعنوان خانه ایدهآل طراحی شود.
وی ادامهداد: فقرا طی سالهای متمادی راهحل چالش تامین مسکن خود را پیدا کردهاند؛ بنابراین درصد اجارهنشینی در دهک یک تا ۳ بیش از دهکهای میان درآمدی نیست. درواقع گروههای کمدرآمد به دلیل عدمبرخورداری از اشتغال پایدار و درآمد ثابت، زندگی در یک مسکن غیررسمی را به اجارهنشینی در مسکن متعارف ترجیح میدهند و این مسکن را راهنجات خود از چالش نداشتن خانه میدانند. در این شرایط اگر سیاستگذار نیز پاسخ این قشر در تامین نیاز به سرپناه یعنی مسکن غیررسمی را به رسمیت بشناسد و تلاش کند تا بهبودی هرچند محدود در شرایط زندگی بدمسکنها بهوجود آورد، قطعا نتیجه بهتری حاصل میشود، بنابراین تعریف نیاز مسکن در گروههای مختلف درآمدی متفاوت است. نکته بعدی چگونگی تبدیل نیاز به تقاضا است؛ اگر نیاز توام با توان پرداخت باشد، میتواند به تقاضا تبدیل شود. وقتی صحبت از نیاز میشود، میتوان به شکل عام گفت؛ اگر در شرایط کنونی یک فرد گرسنه باشد، نیاز به غذا دارد، اما زمانی نیاز به تقاضا برای خرید غذا تبدیل میشود که توام با نیاز، توان پرداخت مالی نیز داشتهباشد. غذایی که فرد برای پاسخ به نیاز خود به سراغ آن میرود، متناسب با توان مالی هر فرد است. در مسکن نیز همینرویه جانشینی وجود دارد؛ درواقع هر فرد بسته به توان مالی خود، دربازار مسکن از سطح باکیفیت یا متوسط به سطح باکیفیت پایین و قیمت کمتر رانده میشود. فرآیند راندهشدن از بازارها اگر پیگیری شود، نحوه مداخلات سیاستگذار استخراج میشود. حسب این موضوع، مسکن میتواند تنوع زیادی داشتهباشد.
اولاد در ادامه به بیان سهم خانوارهای ساکن در واحدهای ملکی و اجارهای در گذر زمان پرداخت و گفت: در سال۱۳۳۵برابر ۷۶.۲درصد از خانوارها در کشور ساکن واحدهای ملکی بودند؛ این سهم در سال۱۳۴۵ به ۷۸.۵درصد، در سال۱۳۵۵ به ۸۳.۴درصد، در سال۱۳۶۵ به ۸۵.۵درصد، در سال۱۳۷۵ به ۸۱.۶درصد، در سال۱۳۸۵ به ۷۳.۴درصد، در سال۱۳۹۰ به ۶۷.۹درصد و در سال۹۵ به ۶۶.۲درصد رسید.
در سال۱۳۲۷ اولین برنامه اقتصادی برای کشور تهیه شد. از آن زمان برنامه فرآیند صنعتیشدن کشور آغاز شد و این فرآیند صنعتیشدن مهاجرت از روستا به شهر و بزرگشدن شهرها را نیز بههمراه داشت. مهاجرت از روستا به شهر و بزرگشدن شهرها تقاضا برای مسکن در شهرهای کشور را زیاد کرد، اما همپای آن عرضهای وجود نداشت و در نتیجه اجارهنشینی در شهرها در دهههای بعدی رواج بیشتری پیدا کرد، درحالیکه در سال۱۳۶۵برابر ۱۴.۴درصد از خانوارها مستاجر بودند، این سهم در سال۱۳۷۵ به ۱۸.۳درصد، در سال۱۳۸۵ به ۲۶.۵درصد، در سال۱۳۹۰ به ۳۲.۰۱درصد و در سال۱۳۹۵ به ۳۳.۷درصد رسید.
کمبود خانه در دهههای گذشته در کلانشهرها به میزانی بود که بسیاری از خانوادههایی که به شهر مهاجرت میکردند، امکان اجاره یک اتاق از یک خانه را پیدا میکردند. با وجود این در آن زمان شهروندان به بهبود شرایط در آینده امیدوار بودند. درواقع شهروندانی که به شهرهای بزرگ مهاجرت کردهبودند با کسب درآمد پایدار، اشتغال بهتر و بهبود وضعیت درآمدی، پسانداز و نحوه سکونت خود درمیان و بلندمدت امیدوار بودند، بنابراین داشتن چشمانداز مثبت، آستانه تحملپذیری مردم را افزایش میداد. وی تاکید کرد: بخشی از افزایش سهم اجارهنشینها از کل خانوادههای ساکن تهران نتیجه ازدواج و تشکیل خانواده متولدین دهه ۶۰ در نیمه دوم دهه ۸۰ و دهه ۹۰ بود؛ درواقع به سن ازدواج رسیدن پیک جمعیتی دهه۶۰ در افزایش تقاضای مسکن در شهرها اثرگذار شد و بخشی از این تقاضا روانه بازار اجاره شد، اما از نیمه دوم دهه۸۰ و دهه۹۰ چشمانداز به آینده منفی شد، نااطمینانی بیشتر و تصور از آینده منفی شد.
افرادی که در اواخر دهه ۷۰ جوان بودند و مشغول تحصیلات دانشگاهی بودند، به یافتن شغل، خرید خودرو و ماشین در بازه ۵ساله امیدوار بودند؛ اما امروز اگر از دانشجویان مقاطع دکترا پرسیده شود که تا چند سالآینده به شغل پایدار، خودرو و مسکن دست پیدا میکنند، پاسخ کاملا متفاوت است و چشمانداز روشنی نسبت به آینده خود ندارند. این موضوع نتیجه سالها رشد اقتصادی منفی است؛ برای یک دههمتوسط رشد اقتصادی کشور به صفر رسید، این در حالی است که رشد جمعیت مثبت بود و این موضوع به مفهوم کاهش درآمد سرانه یعنی فقیرترشدن عموم افراد جامعه است.
اولاد تاکید کرد: سهم ۳۳.۷درصدی جمعیت مستاجران نسبت به آمار جهانی بالا نیست، اما مساله اصلی در ایران نداشتن چشمانداز مثبت نسبت به آینده است. در شرایط کنونی بخش قابلتوجهی از مردم امید خود به مالکشدن را از دست دادهاند و حتی در بیم آن بهسر میبرند که آیا سالبعد میتوانند واحدی که در آن مستاجر هستند را مجددا تمدید اجاره کنند یا خیر. این پژوهشگر بازار مسکن گفت: اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی کمترشده، اما میزان رشد درآمد کمتر از میزان تورم اجاره است و بنابراین در شرایط کنونی بخش عمدهای از مستاجران با واهمه از دستدادن قدرت اجارهبها در سالبعد مواجه هستند.
ریزش مستاجران از مناطق متوسط شهری به جنوب شهر و در ادامه ریزش ساکنان جنوب شهر به حاشیه شهرها در سالهای کنونی مشهود است؛ این در حالی است که اگر رشد اقتصادی در کشور مثبت باشد، باید مردم بتوانند در طول زمان بر کیفیت محل سکونت خود بیفزایند، اما از نیمه دوم دهه۸۰ به بعد روند کاهشی در کیفیت زندگی در شهر تهران حاصل شدهاست. همواره در حال از دست دان سنگرهایی هستیم که در گذشته کسب کردهبودیم. هر فردی به داشتههای خود چسبندگی دارد و عقبگرد در محل سکونت یک فرد، چالشهای اجتماعی و خانوادگی را رقم میزند.
اولاد در ادامه به پایینبودن سهم اجارهنشینی در دهکهای پایین درآمدی و بهخصوص دهک یک اشاره کرد و گفت: در سالهای اخیر سهم مستاجران در دهکهای پایین درآمدی نسبت به سالهای دهه۷۰ و ۸۰ کمتر شدهاست. این موضوع نتیجه کاهش توان خانوار دهکهای پایین درآمدی از پرداخت هزینه اجارهبها است؛ در واقع این وضعیت باعثشده تا دهک اول بهجای اجارهنشینی به سراغ سکونت در زاغه و… برود.
وی ادامهداد: همواره در طول سالیان مختلف در دهکهای بالای درآمدی، مستاجران سهم بالایی از مالکیت را به خود اختصاص دادهاند؛ اما در سالهای اخیر این سهم رو به کاهش گذاشتهاست. مستاجران دهکهای بالای درآمدی، افرادی بودند که ترجیح میدادند بهجای حبس سرمایه در بخش مسکن، آن را وارد بازار کار کنند. با وجود این افزایش ریسک اقتصادی طی سالهای اخیر باعثشده تا بخشی از این گروه، خرید ملک را بهکار اقتصادی ترجیح دهند. این موارد حاکی از آن است که تا زمانیکه ریسک در اقتصاد کلان بالا باشد، اقدام اثربخشی برای حل چالش بخش مسکن نمیتوان اجرایی کرد.
اولاد در ادامه به تورم بخش مسکن در ایران و مقایسه آن با سایر کشورهای دنیا پرداخت و گفت: تورم بخش مسکن و اجارهبها در ایران در صدر تورم در این دو حوزه در دنیا قرار دارد؛ حتی با فروکش شتاب تورم در این ۲ بخش طی یک سالاخیر نیز همچنان، تورم در این حوزهها در ایران بهمراتب بالاتر از اغلب کشورهای دنیا است. در چنین شرایطی نمیتوان از فروکش تورم اجاره در کشور طی ماههای اخیر چندان خوشحال بود. وی ادامهداد: سهم هزینه اجارهبها از کل هزینه خانوار در کشور برابر ۴۴درصد است، این رقم برای عراق ۳۵درصد و برای پاکستان ۳۶درصد است و حتی در زمینه این شاخص نیز در ضعیفترین جایگاه قرار داریم.
۴ سناریو از شاخص دسترسی به مسکن
اولاد در ادامه به بیان سناریوهای برآورد شاخص دسترسی به مسکن در افق ۱۴۱۵ پرداخت و گفت: اگر رشد اقتصادی کشور طی ۱۰ سالپیشرو تا افق ۱۴۱۵برابر ۵ تا ۶درصد باشد، نرخ تورم به زیر ۱۰درصد برسد و افزایش بیش از ۸۰درصدی درآمد سرانه و قدرت خرید نسبت به شرایط فعلی ایجاد شود، شاخص دسترسی خانوار به مسکن به ۶.۵ سالمیرسد.
اگر رشد اقتصادی کشور در ۱۰ سالپیشرو معادل ۳درصد باشد، نرخ تورم سالانه در بازه ۱۰ تا ۱۵درصد در نوسان باشد و درآمد سرانه ۳۸درصد نسبت به شرایط فعلی بهبود یابد، شاخص دسترسی به مسکن به ۱۳.۵ سالمیرسد. اگر رشد اقتصادی کشور در ۱۰سالپیشرو معادل یک تا ۲درصد باشد، نرخ تورم سالانه در بازه ۱۵ تا ۳۰درصد در نوسان باشد و درآمد سرانه ۳۰درصد بهبود یابد، شاخص دسترسی به مسکن به ۱۸.۷ سالمیرسد. اگر رشد اقتصادی کشور در ۱۰ سالپیشرو صفر یا کمتر باشد، نرخ تورم سالانه بیش از ۳۰درصد باشد و درآمد سرانه ثابت بماند، شاخص دسترسی به مسکن به ۲۳.۵ سالمیرسد.
تا زمانیکه بحرانهای ملی حل نشود، مشکلات مسکن حل نمیشود، در چنین شرایطی سیاستهای مسکن، حتی سیاست مسکن اجارهای به دهکهای پایین درآمدی اصابت نمیکند. راهحل در سیاستهای اقتصاد کلان نهفته است و حتی با مسکن استیجاری و یارانه اجاره بدون بهبود شرایط اقتصادی کشور، لزوما بهبودی در وضعیت مسکن فقرا ایجاد نمیشود. نمونهای از این وضعیت در مسکن فقرا در آمریکا تجربه شدهاست.
پیش پیش بینی قیمت مسکن ۱۴۰۵ ، پیش بینی آیند بازار مسکن سال ۱۴۰۵
1404.۸.۷
سلام و عرض ادب
هر سال بعد از ۶ ماه اول سال معمولا در شش ماه دوم سال تحلیلی براساس اتفاقات موجود در بازار مسکن و املاک برای متخصص بازار مسکن، سرمایه گذاران کلان کشور و خانواده محترم فعالان مشاورین املاک عزیز و سایر مردم عزیز کشور قرار میدهم.
براساس تحلیل بنده تصویر فوق که تهیه کرده ام، از چند تصویر تحلیل کاملی از سال ۱۴۰۵آینده بازار مسکن است. متن تحلیل تصویر فوق اماده است ولی موارد رو لازم دانستم که باید بهش اضافه کنم که در حالا تهیه است. چرا که بسیاری از دوستان و عزیزان و همکاران تقاضا دارند، تحلیل سال آینده با مقایسه با بازارهای مثل دلار و طلا و بورس و.. مقایسه شود تا دقیق تر متوجه سود و زیان و فرصت و ریسک زیاد بازار مختلف اقتصادی شوند ، اما تخصص بنده در بازار املاک است ولی چون بسیاری افراد امروز جهت سرمایه گذاری با حجم زیادی از نظرات افراد فاقد تخصص وتجربه کافی در فضای مجازی روبرو هستند نمیدانند کدامش را انتخاب کنند برای همین ابتدا باید تمام موارد فوق را با تحلیل کوچک بیان کرد. بارها اعلام کردم طی سالهای گذشته مشکلات بازار املاک چگونه است، افزایش جهشی قیمت ها و هزینه ساخت در مقابل کاهش درآمد های مردم و کوچک شدن توان مالی و قدرت خرید خانواده ایرانی مردم در خرید املاک و حتی بحث کاهش توان اجاره املاک مسکونی و تجاری و رکود بیشتر و فشار بیشتر و ارزش افزوده کمتر و کمتر در نتیجه تورم بیشتر و بیشتر، و این چرخه ادامه دارد تا اینکه دیدگاه جدید باعث ایجاد ، ایجاد فرصت جدید ،و جهت دهی جدید سرمایه مالی و.. به سمت ثبات اقتصادی و رشد متناسب اقصاد و رشد توان خرید و استفاده صحیح شود.
یک سوال خوب و عالی از سروران در مورد باز املاک ۱۴۰۴.۸.۷
سلام جناب مهندس ظفر یاری وقت بخیر ، به نظر شما که در کار املاک تخصص دارید ، وضعیت ملک در قبل از سال افزایش داره مثل طلا ؟
سلام و عرض ادب
آنچه نظر بنده است .
دو موضوع وجود دارد هدف از سرمایه گذاری خرید ملک شخصی جهت استفاده است حتما خرید انجام بدهید ، مخصوص اگر میخواهید خانه خود را ارتقاء بدهید و از لحاظ قدمت ساخت ، متراژ بزرگتر وامکانات بهتر بخرید و قصد دارید یک محله بهتر از لحظه فرهنگی و اجتماعی و خانوادگی و کاری و… تغییر مکان دهید، و یا اصلا مستاجر هستید و یا خانه اولی هستید برای اولین بار میخواهید صاحب خانه و جایگاه امن برای خود و خانواده بشوید و اصلا ریسک طلا و دلار و بحث ، بازی اقتصادی و غیر وارد نشوید .
( هر فرد و خانواده ای نیاز به خانه و سر پناه دارد ، جهت زندگی و کسب آرامش روحی و روانی و جسمی ، افزایش امید به زندگی ، قدم اول جهت موفقیت های بزرگ تر در جامعه امروز است و
دقت کنید موضوع مهم و (پنهان قدرت اقتصادی معاملات املاک: که در مقاله ای جداگانه کامل بیان کردم ) در تمام دنیا تقریبا ۷۰ درصد سرمایه اقتصادی مالی هر کشور به ملک و املاک آن کشور اختصاص دارد و این موضوع چه در ایران و چه در اروپا و چه امریکا و چه افریقا صدق میکند، این ۷۰ درصد شامل ثروت بسیاری زیادی در تمام جهت اقتصادی کشور از زمینهای کشاورزی تا باغات ، معادن تا صنایع و زیر ساخت های اساسی و دولتی و نظامی وکارخانه و ادارات واماکن تجاری، خدماتی وتوزیعی تا بحث املاک مسکونی ویلای وآپارتمان و.. میباشد واین سبد اقتصادی ملک واملاک در تمام دنیا امن ترین و بهترین وسود اور ترین مال است، که معمولا مادم العمر است ،غیر قابل استهلاکی و خراب نشدنی و با استفاده از منفعت آن تمام نشدنی است و برای نسلهای بعدی نیز ماندگار است و حتی در آیندگان با افزایش روز به روز فناوری های جدید اطلاعات و ارتباطات ، و آینده مثل هوش مصنوعی نمی توان جایگزینی برای املاک و زمین ایجاد کرد، که این ویژگی های را داشته باشد ،( ولی بحث دلار وطلا فقط در زمان بحران اقتصادی و سیاسی و.. ثبات ارزش اقتصاد داخلی در مقابل اقتصاد خارجی است است و در تناسب جهانی فعالیت کسب درآمدی سود آور سود ندارد، و در تمام دنیا امروز و همه کشورهای از جهان اول تا جهان سوم به راحتی قابل سرقت است و خودش برای مالک این دارایی باعث +امنیت اقتصادی مالی + است ولی در عوض- امنیت جانی و بحث سرقت تمام دارای منقول در کسری از ثانیه و غفلت- ممکن درخطر باشد.)
حالا در ایران عزیز
مخصوص در شهر بزرگ مثل تهران ، و مشهد و… که قیمت اصلا از سال قبل تغیر نکرده است با توجه به گرانی تمام تعرفه دولتی ،اجناس و کالا های ساختمانی ، بهترین فرصت برای خانه اولی ها است ،
ولی برای بحث سرمایه گذاری در املاک جهت کسب سود ،سود مالی جهانی ، ۹۸ درصد فایل های املاک در بازار ایران سود ریالی دارد و با توجه به درآمد ریال نسبت به درآمدی دلاری ارزش سرمایه گذاری اقتصادی جهانی ندارد (مگر زمین و املاک و پروژه های خاص که برنامه خاص و درآمدهای دلاری دارد در نهایت ارزش جهانی و یا فرصت پنهان است )
حالا با توجه به اتفاقات فعلی جهان و اینکه آقای ترامپ فردی اقتصاد دان خود را معرفی میکند و جهت افزایش قدرت مالی آ مریکا برنامه دقیق با افراد متخصص و تحلیل گران اقتصادی و سیاسی و اجتماعی دارد ، مثل سابقه ی موفق فعالیتش در بازار املاک آمریکا ، میخواهد برای اقتصاد بیمار امریکا ، با نسخه درمان جدید، قدرت جدید و فرصت های جدید نو ایجاد کند، حالا با فشار تحریم کشور های مهم از نظر موقعیتی و یا با جنگ نیابتی و پنهان و غیر مستقیم و ایجاد عدم تعادل در بازارها جهانی و ایجاد فرصت بیشتر و با زمان طولانی درجهت کسب سود اقتصادی ار منابع سایر کشورها دنیا مخصوص منطقه ثروت مند از نظر منابع خاورمیه
(یعنی در اصل ارزش واحد پول ایران ریال کاهش دارد و طلا و دلار در جایگاه ارزش جهانی خودش است،سود ندارد بلکه تناسب ارزش جهانی دارد، در نهایت سال آینده تقریبا ۴۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت طلا و دلار در ایران وجود دارد)
چرا که افزایش قیمت طلا و دلار باعث افزایش قدرت مالی و سلطه اقتصادی وسیاسی امریکا در جهان بر سایر کشورهای هستند، که واحد پولشان جهانی نیست و پایه مادر دلار و طلا است، مثل ایران عزیز که میخواهد یکی بازیگران اصلی و دارای استقلال و آزادی و دارای قدرت تصمیم گیری جهت منفع ملت و پیشرفت مردم در همه جهات باشد و حال اگر سیاسیت و برنامه ریزی دقیق و بروز و متناسب بحران ها نباشد و یا هم برنامه و سیاست دقیق و بروز جهت پیشرفت باشد ولی در عمل و واقعیت درست و یا به موقع زمانی مناسب انجام نشود ،این وسط ارزش خدمات دست مزد ،ارزش پول ، سایر کالا تولیدی و حتی زمین و املاک در کشور ایران کاهش پیدا میکند، مخصوص ایران عزیز ،
و در نهایت با روش سنتی فعلی حتی سرمایه گذاری دلاری در ایران در زیر ساخته های اساسی مهم ارزش دلاری و سود دلاری جهانی ندارد و کشور با کمبود زیر ساخت مثل آب و برق و گاز و سوخت و سایر مثل بحث مثل آب والودگی وآفات و بیماری ، کشاورزی و دامداریی و کاهش کیفیت وکمیت تولید کارخانه ها و… ایجاد میشود و بانک ها با بحران نقدینگی جاری و برگشت سرمایه و بحث تبدیل سرمایه و… مواجه میشوند و چرا که بزرگترین سرمایه بانک ها املاک و بازهای اقتصادی پویا هستند ، عدم صرفه اقتصادی و علمی با روش های سنتی مدیریتی در هر گونه مشاغل و حتی موسسات و ادارات و سازمانها با تعرفه ثابت تعیینی سالانه و ۶ ماه دوره ها با قیمت ریالی وهزینه دلاری و مجتمع تجاری و مجتمع مسکونی بزرگ و املاک گران قیمت بیشترین زیان را میکنند، چرا که هزینه دلاری مصرفی و نگهداری و درآمد وتعرفه ریالی نهایت باعث زیان است.
***
ولی این وسط ،هر وقت جای افرادی و کشوری زیان میکنند، جای دیگر افرادی و کشوری سود میکنند ، سودش برای افرادی و کشوری است که درآمد و سرمایه دلاری دارند، مثلا طرف خانه در کشور خارج بفروشد، بیاید ایران ۲۰ خانه مثل همون بهش میدهند و یک باره از فردی عادی به فرد ثروت مند تبدیل میشود هم خودش هم نسلش .
یا مثل طلا فروشی های و تاجران دلاری که طی این چند سال اخیر به سرعت و جهشی ثروتمند شده اند. حالا طلا فروش و تاجر چه میخرد ؟اون مال و کالا و اون خدمات وحتی ملک و املاک رشد دلاری دارد و سود عاقلانه.
(البته دولت محترم از چند سال قبل برنامه دارد پایه پولی ایرانی تبدیل به طلا و سکه میکند و ورود طلا طی سالها آزاد کرده است هی سکه و شمش طلا ، پیش فروش میکند . تا در مقابل این حوادث مقاوم باشد، امروز هر ایرانی سریع پول نقد، سکه و طلا میخرد)
راه حل این مشکلات و بحران اقتصادی فعلی در ایران در تغییرات در دیدهگاه اقتصادی و اجتماعی و سیاسی در طرفین است ، اولا تغییرات در داخل اجتماعی و اقتصاد و سیاسی ، پایه پولی دارای ثبات جهانی طلا و دوم بحث ایجاد فرصت ها جدید ، جذب و ایجاد اطمینان و اشتیاق ، و جهت دهی درست سرمایه های سرگردان بازاهای دلالی به بخش تولیدی مفید و بروز و بروز کردن زیر ساخت های اساسی و سود متناسب جهانی سرمایه را کد سرمایه داران و مردم و… که امروز هر فردی سرمایه نیروی انسانی عادی و متخصص ، سرمایه ی مالی و غیر مالی دارد و حتی جذب سرمایه متناسب جهانی از سایر کشورها جهان و مردم مشتاق سود بیشتر در بازار ها ی ایران و ابتدا رشد متناسب اقتصادی ایران تا (سال ۱۴۰۷ به بعد باید من و شما زبان جهانی+ انگلیسی و قوانین تجارت + در بازارهای جهانی و استفاده از فناوری+ اطلاعات و ارتباطات و هوش مصنوعی و هوش واقعی فردی و تحلیلی در سیاست و اقتصاد و اجتماع و فرصت شناسی و امتیاز ویژه که در کشور و شهر و موقعیت جغرافیایی و.. و جایگاهی هستیم استفاده کنیم ) و بعد از این زمان جهش اقتصادی شروع میشود.
با آروزی سلامتی و موفقیت در هر جایگاهی فردی و اجتماعی که در ایران عزیز هستید.
( انتشار و استفاده از این مطالب با ذکر منبع مجاز و حلال میباشد)
در مقاله بعدی
مقاله مهم مشاوران املاک در ایران: نقشهای روزمره و قدرت اقتصادی پنهان آنها در جهت دهی اقتصاد خرد و کلان کشورها