پیش‌بینی ۱۳ کارشناس از آینده بازار مسکن

اقتصادسنج| بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با رکود طولانی‌مدت و کاهش ارزش دلاری مواجه بوده است، اما بعضی کارشناسان معتقدند با بازگشت ثبات سیاسی و اقتصادی، امکان رشد تدریجی قیمت‌ها وجود دارد.

در ادامه، ۱۳ تحلیل و پیش‌بینی فعالان بازار مسکن درباره آینده این حوزه ارائه شده است:

حامد قناعی (کارشناس مسکن):

بازار مسکن چند سال در رکود و درجا زدن بوده و ارزش دلاری هر متر مربع به حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافته است.

به محض بازگشت ثبات سیاسی و اقتصادی، این بازار ظرفیت رشد قابل توجه دارد.

حتی نشانه‌های کوتاه‌مدت آرامش می‌تواند باعث افزایش معاملات و رشد ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن شود و در صورت تحقق توافق سیاسی، این روند ادامه‌دار و قوی‌تر خواهد بود.

سمانه محرمی نمین (نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک):

بازار مسکن هنوز کاملاً از رکود خارج نشده، اما افزایش محدود معاملات و رشد قیمت‌ها به‌ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ قابل مشاهده است.
با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت، روند قیمت‌ها صعودی اما غیرهیجانی خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود از اواخر بهمن به بعد هم معاملات و هم قیمت‌ها با شیب ملایم افزایش یابد.

بهراد منتظری:

با توجه به کمبود عرضه و بالا بودن هزینه‌های ساخت، کاهش محسوس قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ بعید است و بازار همچنان مسیر افزایشی را طی می‌کند.

در نبود تحولاتی مانند افت نرخ ارز یا جهش ساخت‌وساز، مسکن وارد دوره‌ای از تعادل نسبی با رشد آرام قیمت‌ها می‌شود و معاملات همچنان با احتیاط انجام خواهد شد.

فرشید پورحاجت (دبیر کانون انبوه‌سازان):

پس از هفت سال رکود، بازار مسکن به‌تدریج در حال خروج از ایستایی است و افزایش معاملات و امتناع برخی سازندگان از فروش، نشانه‌های پایان رکود محسوب می‌شود.

در صورت کاهش تنش‌های سیاسی و موفقیت مذاکرات، مسکن نسبت به طلا، ارز و بورس بازدهی بهتری خواهد داشت و افزایش آرام و پلکانی قیمت‌ها محتمل‌ترین سناریوی پیش‌روی بازار است.

خشایار باقرپور (مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران):

بازار مسکن که در آذر و دی نشانه‌هایی از خروج تدریجی از رکود داشت (پالس‌های مثبت و افزایش معاملات)، با تشدید بی‌ثباتی‌های سیاسی دوباره متوقف شد و تا زمان بازگشت ثبات کامل سیاسی و اقتصادی، نمی‌توان به رونق امیدوار بود.

قیمت دلاری مسکن که در دوره‌های باثبات بین ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده، اکنون به حدود ۷۵۰ دلار رسیده و حتی ممکن است کمتر شود.

با تورم نقطه‌به‌نقطه دی‌ماه ۶۰ درصد و تورم ماهانه ۷.۹ درصد، جاماندگی شدید قیمت مسکن از تورم، ساخت‌وساز را به سمت رکود عمیق‌تر و حتی ورشکستگی برخی فعالان سوق داده است.

تورج سرباز (عضو هیأت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران):

در شرایطی که قیمت دلار به حدود ۱۶۰ هزار تومان و سکه از ۲۱۰ میلیون تومان عبور کرده، بازارهای ارز و طلا از منطق اقتصادی فاصله گرفته‌اند و تنها بازار نسبتاً منطقی، مسکن است که به دلیل دیرپذیری و نقدشوندگی پایین، فعلاً در رکود به سر می‌برد.

اگر تنش سیاسی یا جنگی به کشور تحمیل نشود، احتمال رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده وجود دارد؛ اما در صورت وقوع درگیری، بازار ملک وارد رکودی سنگین و طولانی‌مدت خواهد شد.

سعید لطفی (عضو هیأت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران):

پیش از التهابات سیاسی اخیر، قیمت‌های پیشنهادی مسکن طبق روال پایان سال ۱۰ تا ۱۵ درصد (و در برخی گزارش‌ها تا ۲۰ درصد) افزایش یافته بود، اما طی حدود یک هفته گذشته بازار به‌طور کامل قفل شده و عملاً معامله‌ای انجام نمی‌شود.

جهش هیجانی طلا و دلار فاصله‌ای غیرمنطقی با مسکن ایجاد کرده و نبود آمار شفاف معاملات همراه با اختلال در سامانه‌های ثبت قرارداد، رکود بازار ملک را تشدید کرده است.

ایرج رهبر (رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران):

اگرچه به‌دلیل نااطمینانی‌های سیاسی، شروع پروژه‌های جدید کاهش یافته، اما پروژه‌های در حال اجرا متوقف نمی‌شوند و سازندگان ترجیح می‌دهند واحدها را با مبنای دلار حدود ۷۰ هزار تومان و قیمت‌های دو سال قبل عرضه کنند.

با تداوم رکود دو‌ساله بازار مسکن، ساخت‌وسازها عمدتاً به پروژه‌های کوچک و متوسط محدود شده و در بازار اجاره نیز به‌دلیل کمبود عرضه و همراهی با تورم، روند افزایشی اجاره‌بها ادامه خواهد داشت.

فرشید ایلاتی (کارشناس بازار مسکن):

بازار هم‌اکنون از لحاظ قیمتی مناسب است و تورم عمومی هنوز وارد آن نشده، بنابراین متقاضیان مصرفی بهتر است قبل از نوروز ۱۴۰۵ اقدام به خرید خانه کنند.

فروشندگان واقعی به خریدارانی که نقدینگی کامل دارند تخفیف ارائه می‌دهند و کاهش قیمت از محدوده فعلی محتمل نیست.

همچنین مسکن از تورم حدود ۶۰ درصدی جا مانده و در صورت ثبات اقتصادی، امکان جهش ۴۵ درصدی قیمت‌ها نیز وجود دارد.

حسین عبده تبریزی (اقتصاددان و استاد دانشگاه):

مسکن به دلیل ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیاز به منابع مالی سنگین، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی وارد رکود می‌شود.

نااطمینانی، ترس از سرکوب قیمتی یا مالیات‌های جدید، و ابهام اقتصادی موجب خروج همزمان مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران از بازار می‌شود.

رکود مسکن معمولاً مزمن و فرسایشی است و اطلاعات ناکافی و نبود داده‌های رسمی باعث می‌شود عمق رکود از دید سیاست‌گذاران پنهان بماند، اما اثر آن بر صنایع ساختمان، اشتغال و نقدینگی خانوارها آشکار است.

وی هشدار می‌دهد که سرمایه‌گذاری هیجانی در این بازار می‌تواند زیان‌بار باشد و تصمیم‌های بلندمدت و محتاطانه، از جمله استفاده صحیح از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، ضروری است.

با سیاست‌گذاری درست و حمایت‌های هدفمند دولت، امکان هدایت بازار به سمت رونق وجود دارد؛ در غیر این صورت، رکود ادامه خواهد یافت و تبعات منفی گسترده‌تری خواهد داشت.

بیژن مرادی (مشاور املاک):

بعد از جنگ ۱۲ روزه، رکود سنگینی در معاملات شکل گرفت. با اینکه قیمت‌ها کاهش نیافته، اما افزایش هزینه‌های ساخت مانع پایین آمدن نرخ مسکن شده است.

فروشندگان نیازمند پول هم غالباً با قیمت‌های پارسال معامله می‌کنند و در صورت ادامه این روند سال آینده به دلیل کاهش نقدینگی سازندگان و عرضه‌کنندگان، امکان دارد مسکن به قیمت ساخت نیز وارد بازار شود و این یعنی ریزش قیمت‌ها.

پژمان جوزی (رئیس انجمن صنعت ساختمان):

چنین رکودی در پنج دهه اخیر بی‌سابقه است. در حال حاضر شش میلیون تقاضای انباشته وجود دارد، اما ساخت‌وساز کافی انجام نشده است.
اگر دولت به این مسئله توجه نکند، رکود عمیق‌تر خواهد شد، در غیر این صورت امکان رونق بازار مسکن وجود دارد.

قاسم اکبری (مشاور املاک تهران):

بعد از جنگ، قیمت مسکن بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافت، اما تقاضا کاهش پیدا کرد و فعلاً تنها کسانی که قصد تبدیل به احسن دارند، وارد بازار می‌شوند.

برخی قیمت‌ها که حباب داشت، پس از جنگ اصلاح شد، اما فقط خانه‌های کیفیت پایین کاهش قیمت داشتند و خانه‌های خوب همچنان مقاوم هستند.

رکود فعلی باعث شده هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه جدید نداشته باشد و برای خروج از این شرایط، نیاز به تسهیلات هدفمند و سیاست‌های ضدتورمی وجود دارد؛ و در غیر این صورت رکود ادامه خواهد داشت.