مشاوران املاک بخوانند؛ نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک تغییر می کند؟

اقتصادسنج| افزایش قیمت مسکن برای دریافت حق کمیسیون بالاتر، همواره یکی از اتهاماتی بوده که در دوره های جهش قیمت مسکن به مشاوران املاک نسبت داده شده است؛ در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهکاری برای رفع این معضل،ارائه شده که اثرپذیری حق کمیسیون از ارزش روز معامله را از بین می برد.

کارشناسان می‌گویند چون حق کمیسیون بر مبنای درصدی از قیمت مسکن مورد معامله محاسبه می‌شود، بنگاه‌های املاک تمایل دارند ملک با قیمت بالاتری به فروش برود تا درآمد بیشتری کسب کنند. برای رفع این معضل، اخیرا هیات وزیران بر مبنای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تعرفه مشاوران املاک را به شیوه جدیدی تعیین کرد.

بر این اساس حق‌الزحمه مشاوران املاک بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین خواهد شد و از این پس قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود. قرار است نرخ جدید تا ۳ ماه آینده توسط کمیسیون‌های نظارت هر شهرستان مشخص و اجرایی ‌شود. با این فرمول جدید، قیمت معاملات منطقه‌ای که اول هر سال سازمان مالیاتی برای هر محله و منطقه در شهرها تعیین می‌کند، مبنای حق کمیسیون مشاوران املاک خواهد بود و تا پایان سال هم ثابت خواهد بود.

برای آگاهی از علت تغییر نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک، در میزگرد تلویزیون همشهری با حضور هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن، سمانه محرمی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و احمدرضا سرحدی، پژوهشگر به بررسی این موضوع پرداختیم.

بنگاه‌های املاک باید به صورت شرکت حقوقی اداره شوند

هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن: تعدد بنگاه‌های مشاوران املاک به معنای ایجاد حق برای آنها نیست. با پیشرفت فناوری‌ها طبیعی است که برخی اصناف کمرنگ شوند مثل تاکسی‌های اینترنتی که جایگزین آژانس‌ها شدند و ارائه خدمات به مردم بهتر شد و اشتغال هم کاهش نیافت. در عرصه مشاوران املاک هم باید روش‌های جدید مبتنی بر فناوری را توسعه داد.

بنگاه‌های مشاوران املاک دو مسئولیت دارند: احراز هویت و احراز مالکیت و غیر از این مسئولیت دیگری ندارند. در کشورهای دیگر دنیا بنگاه‌های مشاوران املاک، مسئولیت‌های بیشتری دارند.

در ایران اطلاعات و خدمات بنگاه‌های املاک هیچ‌گونه قابل پیگیری برای مردم نیست. اگر بنگاه‌های املاک، اطلاعات نادرستی به مراجعان بدهند، قابل پیگیری نیست و هیچ بنگاهی بابت ارائه اطلاعات نادرست، جریمه نمی‌شود.

در کشورهای دیگر، بنگاه املاک اگر خانه‌ای را به مشتری نشان می‌دهند تمام اطلاعات و اسناد آن را بررسی کرده و از صحت آن اطمینان پیدا می‌کنند و سپس به مشتری نشان می‌دهند یعنی مسئولیت‌پذیری قانونی دارند.

در ایران بهتر است بنگاه‌های املاک، به صورت شرکت‌های حقوقی مدیریت شوند نه اینکه مثل الان حقیقی هستند. وقتی بنگاه املاک، شرکت حقوقی باشد مسئولیت‌پذیری آن تداوم پیدا می‌کند و امتداد مسئولیت ایجاد می‌شود، یعنی مالک بنگاه نمی‌تواند با جمع کردن مغازه‌اش، از پاسخگویی درباره کارهایی که قبلا انجام داده است فرار کند.

به فرمول جدید معترضیم

سمانه محرمی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران: کمیسیون معاملات پیش از این نیم‌درصد ارزش معامله (هر طرف ۲۵‌صدم درصد) بود. اینکه بنگاه‌ها برای کسب کمیسیون بیشتر اقدام به بالابردن ثمن معاملات می‌کنند با توجه به سامانه‌های آنلاین آگهی که مردم را متوجه دامنه قیمت‌ها می‌کند، دیگر قابل اجرا نیست.

در کل کشور بنگاه‌های مشاور املاک دارای مجوز ۲۰۰ هزار نفر هستند. تغییر فرمول محاسبه کمیسیون املاک، بر مبنای قانون جدید است که از چرخه چند وزارتخانه مثل وزارت راه و صمت تا هیات دولت رفته و هیچ پیشنهادی از بنگاه مشاوران املاک اتخاذ نشده است.

طبق این قانون، کمیسیون بنگاه‌های املاک باید بر مبنای ارزش معاملات منطقه‌ای باشد که ارزش معاملات طبق ارقام اعلامی اداره مالیات مشخص می‌شود و با قیمت مسکن تفاوت ماهوی دارد.

از نگاه بنگاه‌های مشاوران چند ایراد به فرمول جدید محاسبه کمیسیون وارد است. طبق این قانون، باید ۵۰ درصد حق کمیسیون را در بنگاه بگیریم و ۵۰ درصد دیگر را پس از امضای قرارداد در دفاتر اسناد رسمی بگیریم.

همچنین طبق قوانین جدید، مشاوران بنگاه‌های املاک باید از سازمان ثبت پروانه تخصصی بگیرند.

در آلمان حق کمیسیون ۳ تا ۷ درصد ارزش معامله، فرانسه ۴.۵ تا ۸ درصد، آمریکا ۴ تا ۷ درصد، امارات ۲ تا ۵ درصد و مالزی ۲ تا ۳ درصد پرداخت می‌شود. در ایران تاکنون نیم درصد بوده است.

بنگاه‌های املاک مسئولیت‌پذیر نیستند

احمدرضا سرحدی، پژوهشگر: سامانه‌ای‌کردن کل فرایند معاملات مسکن با توجه به وضعیت اینترنت در کشور ایجاد مشکل می‌کند. با توجه به جمعیت بنگاه‌های مشاوران املاک، حذف بنگاه‌ها کار درستی نیست. به نظر من اگر در بنگاه‌های املاک احتمال ۵۰ درصد بروز کلاهبرداری وجود دارد در فضای مجازی این احتمال ۲ برابر است.

در دنیا مشاوران املاک باید حداقل شناخت از ساختمان‌سازی و بازار مسکن داشته باشند. بنگاه‌های املاک در قبال حق کمیسیونی که می‌گیرند باید مسئولیت هم داشته باشند اما متاسفانه چنین مسئولیتی را قبول نمی‌کنند و فقط مشخصات خریدار و فروشنده را احراز کرده و پس از جوش خوردن معامله، کمیسیون خود را می‌گیرند. در دنیا بنگاه‌های املاک با احراز ملک، مانع کلاهبرداری می‌شوند.