متوسط قیمت یک متر آپارتمان در تهران متری ۸۰ میلیون تومان اعلام شد/هجوم دلالان به منطقه ۲۲

اقتصادسنج| تازه‌ترین گزارش رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد که در دی ماه امسال متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران از متری ۸۰ میلیون تومان فراتر رفته است. اما مرکز آمار ایران می‌گوید در یک بازه یکساله، میزان تورم مسکن ۱۱ درصد کاهش پیدا کرده است. مرکز آمار در آخرین گزارش خود از دو شاخص برای بررسی وضعیت بازار مسکن در تهران استفاده کرده است. یکی از این شاخص‌ها، متوسط قیمت است که به دو صورت «وزنی» و «حسابی» محاسبه شده است.

متوسط قیمت همان میانگین قیمت خانه‌های معامله‌ شده در پایتخت طی آذر ۱۴۰۲ است. این شاخص بیشتر برای آگاهی از «سطح قیمت‌ها» مناسب است و چون کیفیت واحدهای مسکونی را در خود جای نداده توصیه نمی‌شود که از آن برای تحلیل «تغییرات قیمت» استفاده شود. میانگین وزنی در سطح منطقه برابر مجموع ارزش املاک فروش رفته به مجموع مساحت املاک فروش رفته است و در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (برای از بین بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است. برای به دست آوردن میانگین حسابی نیز در سطح منطقه، میانگین حسابی یک مترمربع زیربنای آپارتمان‌های مسکونی محاسبه و در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای استفاده شده است.

افزایش ۲ درصدی تورم مسکن در یک ماه

همزمان با شوک قیمتی در بازار دارایی‌هایی چون ارز و سکه یا طلا در نخستین ماه زمستان امسال، قیمت مسکن نیز از این شوک بی‌نصیب نمانده و ۲ درصد در یک ماه افزایش پیدا کرده است. ضمن اینکه همین نوسانات در بازار ارز موجب شده تا از نظر تعداد معاملات نیز بازار مسکن پایتخت با تب‌‌وتاب بیشتری همراه شود.

در آذر ماه تعداد معاملات مسکن در این شهر ۴ هزار و ۷۲ مورد بوده در حالی که در دی به ۴ هزار و ۴۶۵ مورد افزایش یافته است.

همچنین به گفته مرکز آمار، میانگین وزنی هر مترمربع مسکن در تهران در دی امسال ۸۰ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بوده است. این رقم در آذرماه ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بوده است. بنابراین میانگین وزنی قیمت مسکن در پایتخت با افزایش مواجه شده است.

میانگین حسابی قیمت نیز از هر مترمربع ۷۵ میلیون و ۹۲۳ هزار تومان در آذرماه به ۷۷ میلیون و ۴۱ هزار تومان در دی‌ماه افزایش یافته است.

با این حساب، تورم ماهانه مسکن در تهران در دی سال جاری ۲.۲ درصد بوده است. یعنی در این ماه قیمت هر مترمربع خانه به‌طور میانگین ۲.۲ درصد نسبت به آذر ماه افزایش یافته است. این رقم در آذرماه منفی ۲.۹ درصد بوده است. تورم منفی به معنای کاهش قیمت است. به بیان دیگر، در آذر امسال قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت ۲.۹ درصد نسبت به آبان ارزان‌تر بوده است. تغییر جهت تورم ماهانه مسکن از منفی به مثبت نشان می‌دهد که دوباره قیمت این کالای ضروری افزایش یافته که البته پیش از این هم دیده شده بود. از تیر تا مهر سال جاری تورم ماهانه مسکن منفی بود و در آبان با افزایش مواجه شد، اما دوباره در آذر به محدوده منفی بازگشته است. بنابراین هنوز نمی‌توان با قاطعیت گفت که این تغییر، سیگنال افزایش قیمت به بازار مسکن را مخابره می‌کند.

هجوم دلالان به منطقه ۲۲

داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که در دی ماه امسال، در کل تهران ۴ هزار و ۴۶۵ واحد مسکن معامله شده است.

این تعداد در آذر ماه ۴ هزار و ۷۲ مورد بوده است.از میان مناطق ۲۲ گانه تهران، رشد ماهانه تعداد معاملات مسکن در ۱۳ منطقه مثبت بوده و بالاترین مقدار آن در منطقه ۲۲ دیده شده است.

در این منطقه، تعداد معاملات مسکن ۴۰.۶ درصد نسبت به آذر ماه افزایش یافته است.

پس از آن، منطقه ۱۷ قرار گرفته که تعداد معاملات آن ۱۲۲ مورد بوده است. بنابراین، ‌تعداد معاملات این منطقه ۳۵.۶ درصد رشد کرده است. در رتبه سوم نیز منطقه ۵ با رشد ماهانه ۳۱.۶ درصدی ایستاده است. در سوی دیگر این طیف، منطقه ۲۱ قرار گرفته که تعداد معاملات مسکن در آن طی دی ماه همانند آذر ماه ۶۴ مورد اعلام شده است. این شاخص در ۸ منطقه منفی شده که خبر از کاهش تعداد معاملات در این مناطق می‌دهد. شدیدترین کاهش نیز مربوط به منطقه یک پایتخت است که تعداد معاملات در آن نسبت به آذر ۲۹.۹ درصد کمتر شده است. طبق آخرین گزارش مرکز آمار، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۸۰ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که در آذر ماه این رقم ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بوده است.

اما تغییرات ماهانه قیمت مسکن پایتخت برای همه مناطق یکسان نبوده و منطقه ۲۲ بیشتر از آن متاثر شده است. قیمت مسکن در این منطقه طی یک ماه ۳۵.۴ درصد رشد کرده است. به بیان دقیق‌تر، قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه در آذر ماه ۶۱ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بوده، اما در دی به بیش از ۸۳ میلیون تومان جهش کرده است.

دومین منطقه با رشد ماهانه بالای قیمت، منطقه ۴ تهران بوده است. در این منطقه قیمت هر مترمربع مسکن در دی ماه ۹۴ میلیون و ۶۹۲ هزار تومان بوده که رشد ۱۴.۴ درصدی را نسبت به آذر نشان می‌دهد. در رتبه سوم نیز منطقه ۱۹ با رشد ۱۰.۷ درصدی قیمت جای گرفته است.

در سوی دیگر، قیمت مسکن در ۱۰ منطقه نسبت به آذر کاهشی شده است. شدیدترین کاهش نیز ۱۲ درصد بوده که به نام منطقه ۸ ثبت شده است. قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه طی آذر ماه ۸۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که در دی ماه به ۷۴ میلیون و ۹۴۵ هزار تومان افت کرده است. منطقه ۲، منطقه ۳ و منطقه ۶ نیز از دیگر مناطق تهران هستند که در دی ماه قیمت مسکن در آنها کمتر از آذر برآورد شده است.

قیمت‌ها بالاتر می‌رود؟

نگرانی حال حاضر، شوک قیمتی در بازار ارز و تاثیر آن روی قیمت نهاده‌های ساختمانی است. مرکز آمار در گزارش جداگانه‌ای میزان تورم نهاده‌های ساختمانی را نیز در پایان پاییز امسال ارایه کرده که نشان می‌دهد قیمت مصالح ساختمانی در پاییز با سرعت کمتری نسبت به تابستان افزایش یافته است. اما باید توجه داشت که شوک قیمت ارز از اوایل زمستان شروع شده و به بیان دیگر احتمال افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در پایان سال وجود دارد.

آخرین گزارش مرکز آمار حاکی از آن است که تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در پاییز امسال به ۰.۳ درصد رسیده است. این نرخ در تابستان ۱.۹ درصد بوده است. بنابراین قیمت مصالح در این فصل با سرعت کمتری نسبت به تابستان افزایش یافته و به تثبیت قیمت‌ها یا حتی کاهش آن نزدیک‌تر شده است. تورم نقطه به نقطه این اقلام نیز از ۴۷.۳ درصد در تابستان به ۴۱.۲ درصد در پاییز رسیده است. به بیان دیگر، قیمت مصالح ساختمانی در پاییز سال جاری با سرعت کمتری نسبت به پاییز سال گذشته افزایش یافته است.

در مقابل، نرخ سالانه این شاخص صعودی بوده و از ۴۳.۵ درصد به ۴۵.۳ درصد افزایش یافته است. گزارش مرکز آمار در این بخش نشان می‌دهد از میان تمام مصالح ساختمانی، تورم فصلی «موزاییک، کاشی و سرامیک» بیشترین افزایش را تجربه کرده است. همچنین تورم نقطه به نقطه «یراق‌آلات درب و پنجره» بیش از ۷۲ درصد بوده و بالاترین نرخ ثبت شده را به نام خود رقم زده است. این گروه بالاترین تورم سالانه را نیز به خود اختصاص داده است.