در بازار کلید نخورده های مسکن چه خبر است؟+ آپارتمان‌های نوساز با ۱۰ سال ساخت در تهران چند؟

اقتصادسنج| فاصله همیشگی قیمت بین آپارتمان‌های کلیدنخورده و نوساز با واحدهای میانسال حدود ۱۰ سال ساخت مدتی است به هم خورده و تبدیل به گسل شده است.

اولین و مهم‌ترین دلیل شکل‌‌‌گیری و تشدید این گسل قیمتی در بازار مسکن به «روند افزایش قیمت ساخت مسکن» یعنی وضعیت «تورم مصالح‌‌‌ساختمانی» و «تورم زمین»، مربوط می‌شود. در حالی که سازنده‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افزایش حداقل ۳۵ تا ۴۰ درصدی میانگین قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وسازها در زمستان سال‌جاری نسبت به مقطع زمانی ابتدای امسال خبر می‌‌‌دهند؛ آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌‌‌کند. آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص روند رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح و نهاده‌‌‌های ساختمان‌‌‌های مسکونی شهر تهران از افزایش متوسط قیمت مصالح در پاییز امسال به میزان ۴۱‌ درصد نسبت به پاییز سال قبل خبر می‌‌‌دهد.

این موضوع نشان می‌‌‌دهد هزینه ساخت آپارتمان و قیمت تمام شده واحدهای مسکونی نوساز در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته تنها از ناحیه تورم مصالح، ۴۱‌ درصد رشد داشته است. آمار رسمی از تورم زمین در این بازه زمانی منتشر نشده است. اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد تورم نقطه به نقطه زمین هم در این مدت، بیش از ۵۰‌ درصد بوده و دست‌‌‌کمی از تورم مسکن نداشته است.

عامل دوم در افزایش نامتعارف فاصله قیمت آپارتمان‌‌‌های نوساز با قیمت واحدهای مسکونی میانسال و مسن، به «کمبود عرضه فایل نوساز به بازار تقاضا در سال‌‌‌های اخیر ناشی از رکود تولید مسکن طی حداقل ۵ سال گذشته» برمی‌‌‌گردد. دست‌‌‌کم طی ۵ سال اخیر، تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران، به طور متوسط در هر سال نسبت به سال‌‌‌های قبل از رکود اخیر بازار ساخت‌وساز آپارتمان، یک دوم (نصف) شده است و همین موضوع بر روند عرضه نوسازها (کاهش عرضه) و همچنین افت محسوس و چشمگیر سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پایتخت اثر داشته است. سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال‌‌‌های قبل از جهش اخیر قیمت مسکن و سال‌‌‌های قبل از رکود ساختمانی اخیر، به طور متوسط ۵۰‌ درصد کل معاملات خرید مسکن در یک ماه بود؛ این میزان اما براساس آخرین آمارهای رسمی به کمتر از ۳۰‌ درصد رسیده است. در حالی که هنوز سهم تقاضای خرید نوسازها و در نهایت سهم معاملات نوسازها نسبت به سایر گروه‌‌‌های سنی آپارتمان در بازار مسکن پایتخت بیشتر است. همین کمبود عرضه در برابر حجم تقاضای خرید مسکن نوساز، باعث افزایش فاصله قیمت نوسازها با قیمت واحدهای مسکونی میانسال و مسن شده است.

چشم‌‌‌انداز تورم یک عامل مهم دیگر در افزایش سرعت رشد بهای پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های نوساز نسبت به تورم مسکن میانسال و مسن است. سازنده‌‌‌ها نسبت به وضعیت بازار ساخت‌وساز و هزینه تمام شده مسکن در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو، چشم‌‌‌انداز تورمی دارند و همین موضوع باعث شده است تا سطح قیمت پیشنهادی برای فروش نوسازها نسبت به بهای پیشنهادی فروش سایر آپارتمان‌‌‌ها فاصله بیشتری داشته باشد.

فعالان بازار مسکن شهر تهران همچنین از «اثر روانی افزایش عوارض ساخت‌‌‌وساز» و سایر آیتم‌‌‌های هزینه‌‌‌بر در امر ساخت مسکن مانند دستمزدها، بیمه، نظارت ساختمانی و… برای سال بعد به عنوان عاملی یاد می‌‌‌کنند که باعث شده یک ماه مانده به اتمام سال‌جاری، فاصله قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های نوساز با واحدهای مسکونی میانسال و مسن بیش از حد متعارف و همیشگی شود. در واقع آن ها سطح قیمت‌های پیشنهادی را با این انگیزه افزایش داده‌‌‌اند که بتوانند هزینه‌‌‌های تجهیز کارگاه‌‌‌های ساختمانی در سال جدید را پوشش دهند. هزینه‌‌‌هایی که از نظر آن ها و مطابق با چشم‌‌‌انداز آن ها، رو به افزایش است.

البته یک رفتار مهم از سمت فروشنده‌‌‌های واحدهای مسکونی چندساله نیز در این زمینه یعنی افزایش فاصله قیمت نوسازها وکلیدنخورده‌‌‌ها با آپارتمان‌‌‌های میانسال و مسن، موثر بوده است. این رفتار، «آمادگی مالکان فروشنده آپارتمان چندسال ساخت برای تخفیف جهت تبدیل بهینه ملک» است. از آن جا که عمده‌ فروشنده‌‌‌هایی که این روزها عرضه کننده آپارتمان‌‌‌های میانسال و مسن به بازار مسکن هستند، متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان هستند، آپارتمان‌‌‌های خود را به بازار مسکن با شرایط قیمتی مناسب عرضه می‌‌‌کنند مشروط به اینکه بتوانند یک واحد مسکونی بهتر با قیمت مناسب‌تری خریداری کنند. در واقع آن ها به طور مشروط حاضر به فروش واحد مسکونی خود با سطح متعارف قیمتی هستند. شرط آن ها هم خرید آپارتمان بهتر با قیمت مناسب در ازای عرضه آپارتمان قبلی است. بنابراین در کنار عواملی که از سمت بازار فروش نوسازها منجر به افزایش فاصله متعارف بین قیمت این گروه آپارتمان‌‌‌ها با بهای واحدهای مسکونی میانسال و مسن شده است این عامل نیز از سمت فروشنده‌‌‌های آپارتمان‌‌‌های چندساله در تشدید این گسل قیمتی ایفای نقش می‌‌‌کند.