بیراهه ای به نام نهضت ملی مسکن/ دولت چگونه می تواند مردم را خانه دار کند؟

اقتصادسنج؛ یک کارشناس مسائل اقتصادی گفت: در سازمان بورس و اوراق بهادار که مسئولیت تأمین منابع مالی برای توسعه اقتصادی کشور را دارد، آیین‌نامه‌ای تحت عنوان تأسیس شرکت‌های پروژه محور به تصویب رسیده که مناسب‌ترین راهکار برای ساخت مسکن است.

طبق قانون اساسی ساخت مسکن برای اقشار ضعیف جامعه یکی از مهم‌ترین وظایف دولت است اما دولت‌ها در ایران تقریبا هیچ زمانی موفق به حل این بحران نشده‌اند. دولت سیزدهم نیز که با وعده‌ی ساخت یک میلیون مسکن در سال روی کار آمد، در اجرای این شعار ناتوان مانده است.

بهمن آرمان (کارشناس مسائل اقتصادی) در خصوص برنامه‌ریزی دولت برای ساخت مسکن می‌گوید: قولِ ایجاد یک میلیون مسکن در سال در حالی مطرح شد که زمینه‌های مالی این طرح در نظر گرفته نشده است. البته دولت به تدریج متوجه شد که امکان ساخت یک میلیون مسکن در سال با مکانیسم‌های فعلی وجود ندارد و برای همین در طول این مدت سیاست‌های خود را چند بار تغییر داده است؛ به طور مثال از ساخت واحد مسکونیِ یک طبقه صحبت کرده و این اواخر گفته زمین در اختیار مردم قرار می‌دهد تا آن‌ها خودشان مسکن بسازند.

آرمان بیان کرد: بارها امکان تحققِ وعده‌ی ساختِ ۴ میلیون مسکن از سوی کارشناسان و انبوه‌سازان زیر سوال رفته است؛ ضمن اینکه ساخت خانه با این مکانیسم با توجه به اینکه جامعه‌ی هدف از توانایی مالی کافی برخوردار نیستند، سبب می‌شود خانه‌ها از استانداردهای لازم برخوردار نباشند.

وی ادامه داد: نمونه‌ی این وضعیت را می‌توان در پروژه‌ی مسکن مهر و سایر پروژه‌های از این دست دید؛ چیزی که ساخته می‌شود از همان ابتدا آلونکی بیش نیست. ببینید در زمان احمدی‌نژاد رئیس کانون انبوه‌سازان مسکن و برخی دیگر از کارشناسان این حوزه، از مسکن مهر به عنوان حلبی‌آبادهای جدید نام بردند؛ کار به جایی رسیده بود که خیلی از شرکت‌های معتبر، حتی حاضر به ورود به این پروژه نشدند و اعتبار خود را برای به دست آوردنِ سودِ حاصل از آن خرج نکردند.

آرمان با اشاره به اینکه شهرک‌هایی مثل اکباتان، آپادانا، شهید محلاتی و… با همکاری شرکت‌های معتبر خارجی ساخته شده‌اند، گفت: در هیچ کشوری دولت خانه نمی‌سازد بلکه زمینه‌های لازم برای ساخت خانه را فراهم می‌کند.

وی در ادامه برای حل بحرانِ مسکن در ایران به راه حلِ بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: در سازمان بورس و اوراق بهادار که مسئولیت تأمین منابع مالی برای توسعه اقتصادی کشور را دارد، آیین‌نامه‌ای تحت عنوان تأسیس شرکت‌های پروژه‌محور به تصویب رسیده که مناسب‌ترین راهکار برای ساخت مسکن است. در یکی از بندهای این آیین‌نامه بر انبوه‌سازی مسکن تأکید شده و حداقل سطح زیربنایی را ۱۲۰ هزار متر مربع در نظر گرفته است. به طور کلی این آیین‌نامه شرایطی ازجمله صنعتی‌سازی، ارزان‌سازی و بلندمرتبه‌سازی برای صدور مجوز تأسیس چنین شرکت‌هایی در نظر گرفته شده است. 

این کارشناس مسائل اقتصادی تأکید کرد: معتقدم با چنین سیستمی می‌توان بحران فعلی مسکن را پشت سر گذاشت؛ تجربه‌ی ساخت مسکن در گذشته و همچنین در سایر کشورها به ما می‌گوید که برای ساخت مسکنِ طبقه‌ی متوسط و کمتر برخوردار جامعه، راهی جز صنعتی سازی، بلند مرتبه‌سازی و ارزان‌سازی نداریم. کشورهای دیگری که با مشکل مسکن برای اقشار کمتر برخوردار جامعه رو به رو بودند با صنعتی کردن ساخت ساختمان توانستند مقدار زیادی از این مشکل را حل کنند. ترکیه از همین راه به جایی رسیده که الان صادرکننده تکنولوژی ساختمانی است و حتی به کشورهای پیشرفته صنعتی هم تکنولوژی خود را صادر می‌کند.

این کارشناس مسائل اقتصادی گفت: طبق آمار وزارت مسکن که در زمان آخوندی منتشر شد ۹۵ درصد از واحدهای مسکونی توسط مردم ساخته شده و شرکت‌های بزرگ نقشی در آن نداشته‌اند، به همین خاطر قیمت مسکن در ایران بالاست و استانداردها در آن رعایت نمی‌شود.

آرمان در پاسخ به این سوال که کارگران و اقشار ضعیف جامعه چگونه می‌توانند در این طرح شرکت کنند، گفت: باید پیش‌شرط‌هایی برای این کار در نظر گرفته شود. اگر کشورهای دیگر را الگو قرار دهیم، متوجه می‌شویم که دولت برای بالا بردنِ امکان خریدِ این واحدهای مسکونی مواردی در نظر گرفته‌است.

وی گفت: بخش عمده قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد برای همین زمین را باید به صورت رایگان در اختیار شرکت‌ها قرار بدهیم و همچنین شرکت‌ها باید شریک خارجی داشته باشند تا بتوانند از تکنولوژی روز استفاده کنند. ببینید شهرک اکباتان که قبلا زمین خشک بود با مکانیزم‌های خاصی تأمین منابع مالی شد و با تکنولوژی امریکایی ساخته شد. واحدهای نوبنیاد هم توسط شرکت فنلاندی و برج‌های سه‌گانه خیابان ستارخان را نیز شرکت اسپانیایی ساخت.

این کارشناس مسائل اقتصادی بیان کرد: ما چون از تکنولوژی روز استفاده نمی‌کنیم قیمت مسکن گران تمام می‌شود اما اگر ساخت مسکن به صورت انبوه‌سازی باشد امکان صنعتی‌سازی هم به وجود می‌آید و چون قیمت زمین در آن‌ها در نظر گرفته نمی‌شود امکان خرید برای اقشار ضعیف هم وجود دارد. مردم می‌توانند پس‌انداز خود برای خرید سهام شرکت‌های سهامی عام پروژه محور کنار بگذارند و این شرکت‌ها هم باید به آن‌ها تضمین‌های لازم را برای تحویل خانه در مدت زمانِ مشخص بدهند. 

آرمان به شرایط سختی که شهرداری‌ها برای تأمین منابع مالی به وجود می‌آورند، اشاره کرد و گفت: علی‌رغم کمبود مسکن و تبدیل آن به بحران اجتماعی، شورای شهر پیشین هزینه فروش تراکم را سی درصد افزایش داد. همچنین بخش بزرگی از هزینه‌ی ساخت مسکن در ایران خرید تراکم است که این در هیچ کشوری سابقه ندارد و می‌توان هزینه‌ی تراکم برای این واحدها را حذف کرد.

وی ادامه داد: بخشی دیگر از هزینه‌های خرید واحد مسکونی برای قشرهای کم درآمد هزینه‌های خرید انشعاب گاز و آب و برق و فاضلاب است. دولت بایستی مصوبه‌ای داشته باشد که برای ساخت این واحدهای مسکونی این هزینه‌ها را به صورت قسطی از جامعه هدف بگیرد.

آرمان گفت: متأسفانه سازمان بورس و اوراق بهادر از مدیریت ضعیف برخوردار است و حتی حاضر نشده در مورد راه‌حلِ استفاده از شرکت‌های سهامی عام برای ساخت مسکن تبلیغ کند.

این کارشناس مسائل اقتصادی در پایان تاکید کرد: اجرای آیین‌نامه‌ای که در بورس وجود دارد می‌تواند کمک کند تا افراد کم برخوردار صاحب خانه شوند و به اعتقاد من امکان اجرای چنین پروژه‌های بزرگی جز از طریق بازار سرمایه وجود ندارد. به طور مثال، تونلِ زیرِ دریای مانش از راه شرکت سهامی عام و خرید سهام توسط ۱۳۷هزار نفر ساخته شده است. پس در ایران هم با توجه به درآمد پایین دولت و ضعف مالی جامعه‌ی هدف، این بهترن راه‌حل برای ساخت مسکن است.