بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ به کدام سو می رود؟/ دو سناریو متفاوت برای بازار مسکن

اقتصادسنج| برخلاف ارز و طلا که تنها طی پنج روز به ترتیب رشد ۹ و ۲۵ درصد قیمت را به ثبت رساندند، بازار مسکن از تنش‌های سیاسی و منطقه‌ای تاثیر منفی گرفته و واسطه‌های ملکی از عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن و ثبات قیمت‌ها خبر می‌دهند.

بازار مسکن پس از رشد حدود ۱۵ درصد قیمت‌های پیشنهادی در یک ماه اخیر با بالا گرفتن تنش‌های سیاسی به فاز کسادی برگشت. بازار ملک از هیجانات روزهای اخیر طلا و ارز تاثیر نگرفته و به گفته واسطه‌های ملکی، رکود همچنان بر این بازار حاکم است. تنش‌های سیاسی و منطقه‌ای که معمولا اثر منفی بر بازار ملک می‌گذارد فعلا دامن این بازار را گرفته و به دلیل رکود معاملات، قیمت‌ها نوسان چندانی ندارد.

این در حالی است که قیمت طلا تنها ظرف پنج روز از محدوده ۱۶ میلیون تومان در هر گرم به حدود ۲۰ میلیون تومان و قیمت دلار از ۱۴۵ هزار تومان به ۱۵۸ هزار تومان رسیده که به ترتیب رشد ۲۵ و ۹ درصد را نشان می‌دهد.

جهش ۲۶۳ درصدی قیمت طلا در یک سال

همچنین نمودار یک ساله قیمت طلا از رشد ۲۶۳ درصد و دلار از افزایش ۹۰ درصد حکایت دارد. بر اساس آمار غیررسمی میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته و هم‌اکنون در محدوده ۱۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع قرار دارد. البته با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت و رشد شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی که معمولا از تورم نقطه به نقطه تبعیت می‌کند، رشد قیمت در واحدهای نوساز بیش از واحدهای میانسال و قدیمی است.

بالا گرفتن تنش‌های سیاسی، ورود تجهیزات و ادوات نظامی آمریکا به منطقه و لفاظی دولتمردان آمریکایی اثرات منفی بر بازار ملک در ایران داشته و سایه تهدیدات، رکود بازار مسکن را که از حدود دو سال قبل دامن این بازار را گرفته عمیق‌تر کرد

با این حساب، آمار روایت می‌کند که مسکن در مقایسه با بازارهای رقیب دچار جاماندگی شده و ارز و بخصوص طلا به سرعت فاصله خود را از مسکن دور کرده‌اند. شاخص بورس نیز که در ماههای گذشته صعودی شده بود طی روزهای اخیر ریزش کرده و از محدوده ۲.۴ میلیون واحد به ۱.۹ میلیون واحد سقوط کرده است.

در بخش اجاره نیز کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در بازار اجاره مسکن، که از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده بود و در ۹ ماه اول سال جاری نیز ادامه داشت، در دی ماه هم تداوم یافت. گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در دی ماه نشان‌دهنده رسیدن تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره خانوارهای کشور به سطح ۳۲.۷ درصدی است. این میزان دست کم از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ کمترین سطح تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن محسوب می‌شود.

اما بالا گرفتن تنش‌های سیاسی، ورود تجهیزات و ادوات نظامی آمریکا به منطقه و لفاظی دولتمردان آمریکایی اثرات منفی بر بازار ملک در ایران داشته و سایه تهدیدات، رکود بازار مسکن را که از حدود دو سال قبل دامن این بازار را گرفته عمیق‌تر کرد. آنطور که فعالان بازار ملک می‌گویند خرید و فروش مسکن در تهران به پایین‌ترین سطوح رسیده است.

بازار ملک سردرگم است

تورج سرباز  ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک ـ درخصوص وضعیت فعلی بازار مسکن پایتخت گفت: اینکه دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسیده یا سکه ۲۱۰ میلیون تومان را رد کرده نشان می‌دهد اعداد و ارقام از منطق اقتصاد خارج شده و تنها بازار منطقی، مسکن است که به دلیل خاصیت دیرپذیری فعلا در رکود به سر می‌برد. شرایطی که به بازار ملک تحمیل شده آن را در وضعیت سردرگمی قرار داده است.

وی افزود: فعلا هرکس هر میزان سرمایه‌ای در اختیار دارد اقدام به خرید طلا و دلار می‌کند تا بتواند در موقع لزوم راحت آن را بفروشد. اما مسکن قیمت بالا و نقدشوندگی پایینی دارد و در شرایط فعلی که کشور با التهابات سیاسی و بین‌المللی مواجه شده کمتر کسی به خرید مسکن اقدام می‌کند.

سرباز تاکید کرد: اقتصاد کشور به نوعی با سیاست گره خوره است. برخی افراد هم به تبعیت از رسانه‌های بیگانه و تبلیغات، جوی را در جامعه ایجاد کرده‌اند که گویی هر لحظه ممکن است اتفاقی در کشور رخ دهد. این حجم از اطلاعات نگران‌کننده باعث شده تا رکود بازار ملک تشدید شود.

این عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: ملک فعلا افزایش قیمتی ندارد؛ به خاطر اینکه متقاضیان مصرفی از قدرت خرید کافی برخوردار نیستند. سرمایه‌گذاران هم در این شرایط سیاسی و اقتصادی علاقه‌ای به سرمایه گذاری در بازار مسکن نشان نمی‌دهند. از طرف دیگر نبود یک نهاد ناظر و پاسخگو در بازار مسکن، منجر به سردرگمی این بخش شده است.

دو سناریو متفاوت برای بازار مسکن در دو وضعیت متفاوت

سرباز درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماههای آینده گفت: تجربه نشان می‌دهد در ماههای پایانی سال به دلیل انتظارات تورمی، مسکن رونق می‌گیرد. اگر نزاعی به کشور تحمیل نشود که من بعید می‌دانم جنگی رخ دهد احتمالا رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده وجود دارد. اما اگر خدای نکرده جنگی شود کلا بازار ملک به خواب می‌رود و رکود سنگینی بر آن حاکم خواهد شد.

سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ نیز اظهار کرد: تا قبل از التهابات سیاسی و بین‌المللی روزهای گذشته، قیمت‌های پیشنهادی مسکن بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته بود که معمولا در ماههای پایانی سال، طبیعی و مرسوم است. اما از حدود یک هفته قبل به یکباره بازار به قفل‌شدگی دچار شد و معامله‌ای صورت نمی‌گیرد.

شفافیت از بازار ملک سلب شده است

وی با بیان اینکه عدم دسترسی اتحادیه املاک به آمار معاملات مسکن نیز باعث شده تا شفافیت از بازار سلب شود گفت: در حال حاضر دسترسی ما به قیمت‌ها صرفا از طریق سایتهای اینترنتی فروش ملک است که به صورت تخمینی قیمتها را با گذشته مقایسه می‌کنیم. سامانه کاتب نیز که برای ثبت قرارداد ایجاد شده با قطعی اینترنت از دسترس خارج می‌شود.

لطفی درباره تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار ملک بیان کرد: سایه نزاع احتمالی، همه کسانی را که سرمایه‌های خرد در اختیار دارند به سمت طلا و دلار کشانده است. وگرنه قیمت واقعی طلا و دلار نباید این ارقام باشد و نباید تا این حد بین طلا و مسکن فاصله قیمتی ایجاد شود.

این عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: فعلا به صورت هیجانی دلار و طلا بالا می‌رود و مسکن خیلی زمان می‌برد تا خودش را به آن بازارها برساند. مشاوران املاک به تاسی از عموم جامعه از گرانی استقبال نمی‌کنند. حالت نرمال آن است که رونق غیرتورمی در بازار ایجاد شود اما  اگر رکود مسکن ادامه پیدا کند اقتصاد کشور لطمه می‌بیند.