امتیاز شورای پول و اعتبار به بدهکاران بانکی

اقتصادسنج | شورای پول و اعتبار در مصوبه جدید خود برای افرادی که به هر دلیلی قادر به بازپرداخت تسهیلات مسکن خود نبوده‌اند و بانک وام دهنده، وثیقه آنها را تملک کرده است و شرایط خاصی دارند، این امکان را فراهم کرده است تا با تسویه کامل بدهی اعلام‌شده از سوی بانک، ملک مسکونی خود را پس بگیرند. این شورا دو سال قبل این قابلیت را به‌طور کامل ممنوع کرده بود.

شورای پول و اعتبار با مصوبه جدید خود امکان واگذاری ملک مسکونی تملک‌شده توسط بانک‌ها به صاحبان آنها در قالب اقاله موافقت کرد. بر این اساس افرادی که طی سال‌های اخیر به دلایل مختلف در ایفای تعهدات بانکی خود ناکام مانده‌اند و به همین علت ملک مسکونی آنها که به‌عنوان وثیقه به بانک سپرده شده بود به تملک نظام بانکی کشور درآمده است، می‌توانند با داشتن شرایط خاصی، با ارائه درخواست کتبی و تسویه مبلغ بدهی اعلام‌شده از سوی بانک، سند خود را از رهن بانک خارج کنند.

بر این اساس در واقع این امکان فراهم آمده است تا املاکی که وثیقه قرارداده شده‌اند و به تملک نظام بانکی درآمده و هنوز در مزایده به فروش نرفته‌اند، به مالکان قبلی آن بازگردد. به‌طور کلی این اقدام مستلزم تسویه یک‌جا و نقدی وام و متعلقات آن که به نرخ روز تعدیل شده‌اند در مدت ۳۰روز پس از اعلام موسسه اعتباری است. در مقابل تمام دعاوی حقوقی جاری گیرنده وام و مالک سند ملک مسکونی توثیق‌شده نیز باید مختومه شود.

 سازوکار بازگشت خانه‌های مسکونی

شورای پول و اعتبار در مصوبه روز سه‌شنبه خود امکان واگذاری ملک مسکونی تملک‌شده توسط بانک‌ها به صاحبان آنها در قالب اقاله را فراهم کرد. طبق اعلام روابط عمومی بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار با هدف کمک به افرادی که ملک مسکونی در رهن آنها به‌دلیل عدم ایفای تهعدات به بانک تملک شده است، شرایط واگذاری ملک تملیکی در قالب اقاله را تصویب کرد. اقاله در لغت به معنای رهایی است و در حقوق به معنای توافق دو طرف یک قرارداد، برای برهم‌زدن و از میان بردن آثار آن قرارداد در آینده است.

بر اساس این مصوبه افرادی که املاکشان به تملک شبکه بانکی درآمده است، این امکان را خواهند داشت درصورتی‌که شرایط این مصوبه را داشته باشند، در صورت ارائه درخواست کتبی و موافقت موسسات اعتباری در قالب اقاله به آنها واگذار شود. مالک قبلی ملک مسکونی موظف خواهد بود در مدت یک ماه پس از اعلام صورت‌حساب از سوی بانک تمام بدهی خود را به صورت یک‌جا تسویه کنند. در عوض مالک قبلی ملک نیز باید تمام دعاوی حقوقی خود علیه موسسه اعتباری در رابطه با تسهیلات اخذشده را مختومه اعلام کند.

شروط این مصوبه چیست؟

شورای پول و اعتبار این مصوبه را به گروه خاصی از مشتریان محدود کرده است. بر این اساس در وهله اول ارزش روز ملک مسکونی باید حداکثر معادل ۱۰میلیارد تومان باشد. از سوی دیگر مالک قبلی در زمان ارائه‌ درخواست فاقد ملک مسکونی دیگری باشد. از سوی دیگر برای اجرای این مصوبه لازم است چنان‌چه فرآیند تشریفات مزایده برای ملک مسکونی در حال انجام باشد، نتیجه مزایده فروش ملک مسکونی تملک‌شده به برنده اعلام نشده باشد. همان‌طور که گفته شد بازگرداندن ملک مسکونی به مالک قبلی آن مستلزم تسویه یک‌باره تمام بدهی‌های مربوط به این تسهیلات است.

این پرداخت از زمان موافقت بانک و اعلام مبلغ بدهی، ۳۰روز مهلت خواهد داشت. از سوی دیگر تمام دعاوی حقوقی طرح‌شده از سوی مالک قبلی یا تسهیلات‌گیرنده‌ای که ملک مسکونی تملک‌شده، وثیقه تسهیلات دریافتی توسط او بوده، علیه موسسه اعتباری درخصوص تسهیلات مربوط یا ملک مسکونی تملک‌شده، مختومه شود.

همچنین مالک قبلی همزمان با واگذاری ملک مسکونی به او باید نسبت به تنظیم سند رسمی صلح دعاوی نسبت به ملک مسکونی مذکور و تسهیلات مربوطه به نفع موسسه اعتباری، اقدام کند و نسخه‌ای از آن را به همراه سایر مدارک و مستندات مربوط به موسسه اعتباری ارائه کند. باید توجه داشت زمانی که موسسه اعتباری با اقاله ملک مسکونی موافقت کند، موظف خواهد بود تا دو ماه پس از از تاریخ دریافت درخواست مالک قبلی ملک مسکونی تملک‌شده، میزان بدهی مالک قبلی یا تسهیلات‌گیرنده‌ای را که ملک مسکونی تملک‌شده وثیقه تسهیلات دریافتی توسط وی بوده، به صورت مکتوب به مالک قبلی اعلام کند. همچنین اشخاص مشمول، حداکثر شش‌ماه پس از ابلاغ مصوبه مذکور مهلت دارند که درخواست خود را برای اقاله به موسسه اعتباری مربوط ارائه دهند.

 بازگشت از مصوبه قبلی

گاهی اوقات مشتریان شبکه‌ بانکی بنا به دلایلی قادر به بازپرداخت بدهی خود نیستند. به همین خاطر بانک یا موسسات اعتباری غیربانکی نیز پس از اتخاذ تمام روش‌های ممکن از جمله مذاکره و امهال چندباره مطالبات خود، چنانچه موفق به دریافت مطالبات خود نشوند، به‌عنوان وکیل سپرده‌گذاران و در راستای صیانت از منافع عمومی، به‌عنوان آخرین گام ناگزیر است از مراجعه به مراجع قانونی و تملک قهری املاک مسکونی وثیقه سپرده‌شده استفاده کند.

در سال‌های قبل، بر اساس مصوبات مراجع ذی‌صلاح مربوط این امکان وجود داشت که تحت شرایطی و در صورت درخواست مالکان قبلی و پرداخت تمامی مطالبات موسسه اعتباری با موافقت موسسه اعتباری، ملک مسکونی تملک‌شده به مالک قبلی بازگردانده شود. اما از اوایل سال۱۴۰۰، بنا به مصوبه شورای پول و اعتبار مقرر شد تمامی اموال تملک‌شده شبکه بانکی کشور صرفا از طریق مزایده واگذار شود و به همین خاطر امکان استرداد املاک تملیکی به مالکان قبلی آنها منتفی شد.

به این ترتیب مالکان قبلی نیز صرفا می‌توانستند از طریق شرکت در مزایده، نسبت به تملک مجدد ملک خود اقدام کنند. پس از ابلاغ مصوبه مذکور، درخواست‌ها و پیشنهادها و نقدهای بسیاری از سوی مراجع مختلف واصل شد که طی آن‌ تقاضا شده بود، تحت شرایطی امکان استرداد املاک مسکونی به مالکان قبلی فراهم شود.

همچنین در پاسخ به این پرسش که چرا شورای پول و اعتبار در سال۱۴۰۰ استرداد املاک تملیکی به مالکان قبلی را ممنوع اعلام کرد یا در مصوبه اخیر صرفا برای برخی از املاک تملیکی، امکان واگذاری به مالکان قبلی را بدون تشریفات مزایده مجاز اعلام کرده است، باید گفت که املاک تملیکی جزء دارایی‌های موسسات اعتباری محسوب می‌شوند و عموما نیز با توجه به الزامات و احکام قانونی تجدید ارزیابی شده‌اند و به عبارت دیگر به قیمت روز در صورت‌های مالی موسسات اعتباری ثبت شده‌اند.

طبیعی است مالکان قبلی زمانی متقاضی استرداد ملک خود در ازای پرداخت نقدی و یک‌باره و کامل بدهی خود هستند که ارزش روز ملک تملک‌شده بیش از مجموع مبلغ بدهی آنها به موسسه اعتباری باشد. در واقع ازآنجاکه بانک در دارایی‌های خود ملک مسکونی را به قیمت روز ثبت کرده است، فروش آن به قیمتی کمتر به معنای آن است که بانک متحمل ضرر شود. از همین رو ضروری است که در بازگرداندن این مسکن به مالکان با قیمت روز آن انجام شود.