سیگنال نرخ ارز به قیمت مسکن/ میانگین قیمت هر مترمربع چقدر شد؟

بازار املاک و مستغلات در ایران عموما تحت‌تأثیر مولفه‌های مشخصی دچار نوسان می‌شود. این بازار در مقاطع مختلفی دچار قیمت‌های هیجانی متاثر از اتفاقات سیاسی و اقصادی شده است. بررسی‌ها نشان داده متغیرهایی نظیر نوسان نرخ ارز، تغییرات نرخ تورم و … می‌تواند بازار مسکن را تحت ‌تأثیر قرار دهد.

رابطه قیمت مسکن با نرخ ارز چگونه است؟

همشهری نوشت: رابطه بین قیمت مسکن و نرخ ارز به عوامل مختلفی بستگی دارد و معمولاً به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد. در اقتصاد ایران، به‌دلیل وابستگی زیاد به واردات مصالح ساختمانی، نوسانات ارزی و تأثیرات روانی بازار، این رابطه می‌تواند پیچیده باشد.

در ادامه این موضوع را مرحله به مرحله بررسی می‌کنیم:

تورم و انتظارات بازار

در ایران، نرخ دلار به ‌عنوان یک اهرم تورمی مهم تلقی می‌شود. با بالا رفتن نرخ دلار، انتظارات تورمی در جامعه افزایش می‌یابد و فروشندگان مسکن قیمت‌ها را با پیش‌بینی افزایش هزینه‌های آینده تنظیم می‌کنند. این موضوع گاهی حتی سریع‌تر از تغییرات واقعی هزینه‌ها رخ می‌دهد.

وابستگی به مصالح ساختمانی وارداتی

بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی مثل فولاد، سیمان (به‌طور غیرمستقیم)، تجهیزات تأسیساتی و برخی مواد اولیه دیگر به نرخ ارز وابسته هستند. وقتی نرخ دلار افزایش پیدا می‌کند، هزینه تولید مسکن بالا می‌رود و این افزایش هزینه معمولاً به قیمت نهایی هر مترمربع منتقل می‌شود.

تقاضا و عرضه در بازار مسکن

وقتی ارز گران می‌شود، برخی افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید مسکن روی می‌آورند (به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن). این افزایش تقاضا می‌تواند قیمت هر مترمربع را بالا ببرد؛ حتی اگر عرضه ثابت بماند.

مناطق مختلف، تأثیرات متفاوت

در شهرهای بزرگ مثل تهران که بازار مسکن پویاتر است، رابطه قیمت مسکن با ارز معمولاً قوی‌تر دیده می‌شود. در مناطق لوکس‌تر، این رابطه حتی ممکن است شدیدتر باشد.

فرمول اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت مسکن

در یک مدل ساده، اگر فرض کنیم هزینه ساخت مسکن به‌طور کامل به دلار وابسته باشد:

قیمت هر مترمربع = هزینه ساخت (بر حسب دلار) × نرخ دلار + سود سازنده وقتی نرخ دلار بالا می‌رود، این معادله مستقیم قیمت را افزایش می‌دهد.

با توجه به داده‌های تاریخی (تا زمستان امسال)، در دوره‌هایی که نرخ دلار جهش داشته (مثلاً از ۲۰ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان و سپس تا ۹۰ هزار تومان)، قیمت مسکن هم به‌طور میانگین رشد قابل‌توجهی داشته است؛ برای مثال در تهران، قیمت هر مترمربع مسکن در برخی مناطق از حدود ۲۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۸ به بیش از ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده که بخشی از آن به افزایش نرخ دلار (و تورم عمومی) مربوط می‌شود.

در نتیجه رابطه قیمت هر مترمربع مسکن با نرخ دلار معمولاً مثبت است؛ یعنی با افزایش نرخ دلار، قیمت مسکن هم بالا می‌رود، اما این رابطه، خطی نیست و به عوامل دیگری مثل سیاست‌های دولت (وام مسکن، مالیات)، نرخ بهره بانکی و وضعیت کلی اقتصاد هم بستگی دارد.

فرمول اثرگذاری نرخ تورم بر قیمت مسکن

در یک مدل ساده؛ رشد قیمت مسکن تقریبا مساوی است با نرخ تورم + ضریب تقاضای سرمایه‌گذاری که به عواملی مثل دسترسی به وام، نرخ بهره و تمایل مردم به حفظ دارایی بستگی دارد. در ایران، این ضریب معمولاً مثبت و قابل‌توجه است.

نسبت قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران معادل چند دلار است؟ برای محاسبه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان و مسکن در تهران به دلار و بررسی روند تاریخی آن، باید قیمت‌های ریالی را با نرخ دلار در زمان‌های مختلف مقایسه کنیم. با توجه به اینکه نرخ دلار در ایران طی سال‌های گذشته نوسانات قابل‌توجهی داشته، این محاسبه به داده‌های تاریخی قیمت مسکن و نرخ ارز بستگی دارد.

تحلیل روند تاریخی قیمت دلاری مسکن در پایتخت

روند تاریخی نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به دلار در بلندمدت حول یک بازه مشخص (بین ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار) نوسان داشته است، اما این نوسانات به ‌شدت تحت ‌تأثیر نرخ ارز بوده‌ است.

دوره‌های کاهش قیمت دلاری: وقتی نرخ دلار جهش شدیدی داشته (مثل ۱۳۹۷-۱۳۹۹)، قیمت دلاری مسکن کاهش یافته، چون رشد قیمت ریالی نمی‌توانسته با سرعت ارز هماهنگ شود.

دوره‌های افزایش قیمت دلاری: وقتی بازار ارز تثبیت شده یا رشد قیمت مسکن از دلار پیشی گرفته (مثل ۱۴۰۱-۱۴۰۳)، قیمت دلاری بالا رفته است.

حباب قیمت: برخی کارشناسان معتقدند قیمت دلاری فعلی (حدود ۱۵۰۰ دلار) نسبت به روند تاریخی بلندمدت (میانگین ۱۰۰۰-۱۲۰۰ دلار در ۵ تا ۱۰ سال گذشته) حباب دارد؛ به‌ویژه با توجه به کاهش قدرت خرید واقعی مردم. میانگین فعلی (زمستان ۱۴۰۳) : حدود ۱۴۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار برای هر مترمربع در تهران است.

طبق روند تاریخی، قیمت دلاری مسکن در ایران به‌طور متوسط بین ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار نوسان کرده است؛ با افت‌هایی تا ۷۰۰، ۸۰۰ دلار در دوره‌های جهش ارزی و صعودهایی تا ۱۵۰۰ دلار یا بیشتر در دوره‌های تثبیت ارز و رونق مسکن.
این روند نشان‌دهنده وابستگی شدید بازار مسکن به نرخ دلار و تورم است، اما در عین حال، محدودیت عرضه و تقاضای سرمایه‌گذاری باعث شده قیمت‌ها گاهی فراتر از ارزش واقعی دلاری رشد کنند.

میانگین قیمت هر مترمربع به دلار در زمستان ۱۴۰۳

طبق برآوردها میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ هرچند نرخ دلار نیز در بازار آزاد به محدوده ۹۰ هزار تومان ولی نرخ ارز در بازار توافقی به محدوده ۶۰۰۰۰ تا ۷۰۰۰۰ تومان رسیده است.

با این فرض میانگین قیمت مسکن در سطح پایتخت در محدوده هزار تا ۱۴۰۰ دلار برای هر مترمربع قرار دارد. این مقدار برای مناطق متوسط تهران است؛ در مناطق لوکس مثل منطقه ۱ ممکن است به ۳۰۰۰ دلار یا بیشتر هم برسد و در مناطق ارزان‌تر مثل منطقه ۱۸ به حدود ۷۰۰-۸۰۰ دلار کاهش یابد.