پیش بینی آینده بازار مسکن/ رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود؟

اقتصادسنج| بازار مسکن این روزها در رکودی عمیق به سر می‌برد و توان خرید خانوارها به دلیل کاهش درآمد و افزایش هزینه‌ها با چالش‌های جدی مواجه شده است. بررسی علل و چشم‌انداز این وضعیت می‌تواند دیدی روشن‌تر از آینده بازار و مسیر پیش‌روی سیاست‌گذاران و سرمایه‌گذاران ارائه دهد.

محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه به تحلیل دقیق روندهای اخیر بازار مسکن پرداخت و عوامل مؤثر بر کاهش تقاضا، توان خرید مردم و محدودیت‌های تولید مسکن را تشریح کرد.

او همچنین چشم‌انداز کوتاه‌مدت و بلندمدت این بازار را بررسی کرد و نکاتی درباره تأثیر قوانین و مقررات بر کیفیت و قیمت مسکن ارائه داد.

آقای اولاد! وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

بازار مسکن در یک رکود عمیق قرار دارد و نسبت به چند ماه گذشته تفاوت چندانی نکرده است. اگر از منظر تاریخی بلندمدت نگاه کنیم، بخش زیادی از این رکود به نوعی واقعی نیست. دلیلش این است که پیک تقاضا به دلیل متولدین دهه ۶۰ بود؛ آنها اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ ازدواج می‌کردند و تعداد ازدواج‌ها نزدیک به یک میلیون بود.

مسکن نیز متناسب با این تقاضا افزایش یافته بود. حالا این پیک گذشته و تعداد ازدواج‌ها به سطح قبل از آن پیک، یعنی حدود ۴۰۰–۵۰۰ هزار مورد، رسیده است و تقاضا کاهش پیدا کرده است. بنابراین انتظار نداریم رونق اوایل دهه ۹۰ در همان مقیاس بازگردد.

حتی نیاز سالانه ۴۰۰–۵۰۰ هزار واحد هم عملاً تحت رکود است؛ هم در ساخت و ساز و هم در خرید و فروش‌ها مشاهده می‌شود.

مردم توان خرید مسکن را ندارند حتی اگر وام دریافت کنند

عوامل اقتصادی چه نقشی دارند؟

یکی از دلایل اصلی، کاهش توان خرید مردم در طول هفت تا ده سال گذشته، به ویژه پنج-شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحدهای مسکونی با قیمت‌های موجود را ندارند و حتی اگر وام دریافت کنند، درصد زیادی از هزینه را پوشش نمی‌دهد.

علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم‌اندازی برای بهبود آن در آینده ندارد و درآمد سرانه حقیقی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد.

وقتی سطح درآمد پایین می‌آید، معمولاً کیفیت برخی کالاهای مصرفی کاهش می‌یابد، اما در مورد مسکن به این سادگی نیست. قوانین و مقررات تعیین می‌کنند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می‌دهد. بنابراین با توان خرید در حال کاهش خانوارها، تناسبی وجود ندارد.

وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی رانده می‌شوند و رکود تشدید می‌شود. از سوی دیگر، سرکوب نیاز واقعی مردم می‌تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بدمسکنی شود.

اقتصادنیوز/