پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال/ منتظر کاهش قیمت مسکن باشیم؟

اقتصادسنج| نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با آخرین وضعیت بازار مسکن توضیحاتی ارائه کرد.

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای شده که نه می‌توان آن را رکود کامل نامید و نه نشانه‌ای روشن از رونق پایدار در آن دید. تحرکات محدود معاملاتی، افزایش تدریجی قیمت‌ها و تغییر رفتار خریداران و فروشندگان، همگی از بازاری حکایت دارد که در وضعیت «انتظار تورمی» به سر می‌برد؛ بازاری که بیش از آنکه به متغیرهای درونی خود واکنش نشان دهد، چشم به تحولات بیرونی دوخته است.

در شرایطی که تورم عمومی اقتصاد همچنان بالاست، هزینه ساخت‌وساز به‌واسطه رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، دستمزد نیروی کار، عوارض و هزینه‌های خدمات فنی و مهندسی افزایش یافته و فشار هزینه‌ای به بخش عرضه منتقل شده است. همین عامل باعث شده قیمت تمام‌شده مسکن در مسیر صعودی باقی بماند، حتی اگر سطح معاملات هنوز فاصله معناداری با دوره‌های رونق داشته باشد.

از سوی دیگر، بازارهای موازی مانند طلا و ارز با نوسانات سریع و بازدهی کوتاه‌مدت، بخشی از سرمایه‌های سرگردان را به سمت خود جذب کرده‌اند و همین موضوع، ورود نقدینگی پایدار به بازار مسکن را با چالش مواجه کرده است.

با این حال، نشانه‌هایی از افزایش تدریجی تقاضای مصرفی، به‌ویژه در بخش واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت، در برخی مناطق شهری مشاهده می‌شود؛ تقاضایی که بیش از آنکه با انگیزه سرمایه‌گذاری شکل گرفته باشد، ناشی از نیاز واقعی به جابه‌جایی و ارتقای سطح سکونت است. این تحرک محدود، اگرچه هنوز بازار را از رکود خارج نکرده، اما فضای معاملات را از حالت انجماد مطلق دور کرده و نوعی تعادل شکننده میان عرضه و تقاضا ایجاد کرده است.
در چنین فضایی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به ثبات سیاستی، شفافیت اطلاعاتی و چشم‌انداز قابل پیش‌بینی نیاز دارد؛ چراکه هرگونه برهم خوردن این تعادل، چه از مسیر شوک‌های قیمتی و چه از مسیر انتظارات تورمی، می‌تواند مسیر بازار را به‌سرعت تغییر دهد.

در همین رابطه، سمانه محرمی نمین، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با آخرین وضعیت بازار مسکن گفت: از سال ۱۴۰۱ تاکنون اتحادیه مشاوران املاک به سامانه املاک و مستغلات دسترسی ندارد. پیش از این، اتحادیه به‌عنوان یک سندیکای مردمی به اطلاعات دقیقی مانند میزان معاملات، کد رهگیری و جزئیات قیمت‌ها دسترسی داشت و می‌توانست به‌صورت رسمی اعلام کند که قیمت مسکن در هر ماه چه تغییری نسبت به ماه قبل داشته است. اما در سال‌های اخیر، دولت سیزدهم و وزارت راه و شهرسازی این امکان را از اتحادیه گرفتند و در عین حال خودشان نیز اطلاعات شفافی از بازار منتشر نکردند. به همین دلیل، گزارش‌هایی که امروز از سوی اتحادیه و همکاران ما در اختیار رسانه‌ها قرار می‌گیرد، عمدتاً مبتنی بر مشاهدات میدانی است.

بنابراین اگر کسی آماری دقیق از تعداد معاملات، میزان کاهش یا افزایش قیمت‌ها و قیمت قطعی معاملات ارائه می‌دهد، این آمار صحت ندارد، چرا که دسترسی به کدهای رهگیری و داده‌های معاملاتی وجود ندارد.

او افزود: تصور دولت این بود که با ندادن اطلاعات به مردم، قیمت‌ها کنترل می‌شود، در حالی که این رویکرد نتیجه‌ای ندارد. اگر مشاور املاک قیمتی بالا اعلام می‌کند، آن قیمت همان نرخی است که معامله با آن انجام شده و عددی ساختگی نیست. مشاور املاک صدای موجر، فروشنده و خریدار است.

نائب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره شرایط فعلی بازار به‌صورت میدانی توضیح داد: بازار مسکن همچنان آرام در حال حرکت است، اما تورم وجود دارد. پس از جنگ ۱۲روزه، خروج اتباع، افزایش دستمزد کارگران، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، افزایش عوارض ساخت‌وساز و تعرفه‌های نظام مهندسی، هزینه ساخت بالا رفته و طبیعی است که با افزایش هر یک از این مؤلفه‌ها، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کند. با این حال، بازار مسکن در مقایسه با بازارهای موازی مانند ارز و طلا جهش چشمگیری نداشته است.

به گفته او، پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های دی و بهمن، هم با افزایش حجم معاملات و هم با رشد قیمت‌ها مواجه شویم؛ روندی که نشانه‌های آن از هم‌اکنون قابل مشاهده است. در حال حاضر، مراجعات به دفاتر املاک برای خرید افزایش یافته و معاملات خرید و فروش رونق نسبی پیدا کرده، هرچند این وضعیت به معنای خروج کامل بازار از رکود نیست. بازار کمی نرم‌تر شده و قیمت‌ها افزایش یافته‌اند، اما هنوز رفتار هیجانی در بازار مشاهده نمی‌شود.

او در ادامه با اشاره به سطح قیمتی معاملات گفت: عمده معاملات در رنج واحدهای کوچک‌متراژ انجام می‌شود. در مناطق جنوبی تهران، شرق تهران و جنوب‌غرب پایتخت، واحدهای ۳، ۴، ۵ تا زیر ۸ میلیارد تومان همچنان با تحرک معاملاتی همراه هستند و جابه‌جایی و نقل‌وانتقال در این بازه قیمتی جریان دارد؛ به‌طور مثال، برخی مالکان واحدهای ۵۰ متری با دریافت وام تلاش می‌کنند واحدی ۶۰ متری خریداری کنند.

وی تأکید کرد: خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها همچنان دشوار است؛ هم به دلیل سطح قیمت‌ها و هم به‌دلیل سیاست‌های نادرستی که اجازه نمی‌دهد سرمایه‌ها از بازارهای ناامن به سمت بازار امن مسکن حرکت کند. بسیاری از خانه‌اولی‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به سمت طلا و سکه ببرند، چرا که ممکن است در یک روز قیمت سکه چند میلیون تومان افزایش یابد و بازدهی کوتاه‌مدت بیشتری داشته باشد.

این مقام صنفی درباره روند فصلی معاملات مسکن گفت: طبق روال سال‌های گذشته، تا نیمه اسفند رونق خرید و فروش وجود دارد و پس از آن، بازار با افتی تا پایان فروردین و اوایل اردیبهشت مواجه می‌شود. پس از این دوره، بازار به‌دنبال قیمت‌های جدید حرکت می‌کند و این بازه زمانی معمولاً یکی از بهترین مقاطع برای خرید مسکن است.

او با اشاره به تعادل فعلی عرضه و تقاضا در بازار افزود: در حال حاضر، عرضه و تقاضا در یک کفه قرار دارند و همین توازن باعث شده رفتار هیجانی در بازار دیده نشود. هر زمان که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، جهش قیمت رخ خواهد داد، اما تا زمانی که این تعادل برقرار باشد، ثبات نسبی در بازار وجود دارد.

در پایان، وی درباره بازار اجاره گفت: بازار اجاره معمولاً تا خردادماه آرام است و حتی در اردیبهشت و خرداد نیز تورم شدیدی به آن وارد نمی‌شود، چرا که جابه‌جایی‌ها محدود است. پیک اصلی بازار اجاره از اواسط خرداد تا اواسط مهر شکل می‌گیرد.

خبرآنلاین/